78億元降到40億元！恆大虹橋「半成品」四拍倒計時，誰敢接？

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（來源：瞰華東）

苗野丨發自上海

上海虹橋樞紐西南方向約500米，申長路979號，54萬平方米的建築群安靜地立在秋日里。從2020年3月停工至今，項目已經空置了六年多。主體結構封頂，外立面完工，只剩室內精裝修和部分安裝工程，用地產圈的話説，這是一個完成了七成的「半成品」。

這個「半成品」，正是恆大虹橋國際項目，上海虹橋商務區核心區體量最大的商辦綜合體之一。2011年由紅星美凱龍等三方以30.6億元拿地，原名「虹源盛世國際文化城」；2018年恆大接手后更名，隨后隨恆大出險陷入爛尾，如今由破產程序推動處置。

10月26日10時，它將迎來第四次司法拍賣。起拍價40.16億元，較首拍78.43億元幾近折半，僅為評估價的51%左右。截至10月中旬，拍賣頁面已吸引超千人圍觀，但報名人數依舊為零。

在此前的處置過程中，項目已經歷了從評估價起拍、兩次連續降價，到如今跌至評估價51%的完整降價鏈條，卻始終未能等來一位舉牌者。三次流拍之后，虹橋核心區這座「半成品」，能否等來接盤人？

一條越降越冷清的拍賣曲線

時間回到8月31日，恆大虹橋國際首次進入司法拍賣程序。標的為全部土地使用權及在建工程，評估價與起拍價均為78.43億元，保證金4億元，加價幅度500萬元。

彼時，競買公告明確提示：項目停工多年，工程資料缺失，買受人須自行承擔既有建築的加固、維修乃至拆除重建風險，另需補繳約3億元地下商業土地出讓金。20505次圍觀、405人設置提醒，最終首拍以零報名收場。

9月16日二拍，起拍價降至62.74億元，較首拍下調約15.7億元，圍觀量飆升至39170次，報名依然為零。10月9日三拍，起拍價進一步壓至50.19億元，較首拍下降約36%，圍觀人數卻驟降至不足6000人，報名數依舊是零。

四拍起拍價40.16億元，按可售面積約47.07萬平方米測算，疊加3億元土地出讓金補繳款，實際接手成本約43.16億元起，摺合單價約0.91萬元/平方米。單價看似低廉，但潛在買家需要算的賬遠不止於此。

百億元擔保債權懸頂

三次流拍並非偶然。價格一降再降卻無法撬動市場，核心在於隱性成本與債務結構形成的雙重壁壘。

經法院裁定確認，項目有財產擔保債權約102.72億元，抵押給盛京銀行上海普陀支行，遠高於評估值78.43億元，也高於當前起拍價40.16億元。競買公告同時明確，買受人不得以歷史欠税為由拒付尾款或主張撤銷拍賣，破產受理日前產生的歷史欠税依法作為破產債權處理。這意味着買家面對的不是一個「折價資產」，而是一個需要獨立完成債務梳理、工程續建、手續補辦和預售關係處理的複雜處置工程。

項目的歷史遺留關係同樣棘手。A區已取得預售許可證，B區尚未辦理預售證，另涉及369套已網籤房源，土地使用權至2052年2月，剩余不足26年。此外，買受人須自行承擔既有建築的加固、維修乃至拆除重建風險，同時因地下商業開發需補繳約3億元土地出讓金。這對任何意向方而言都是隱性成本。

四拍起拍價已降至評估價的51%，公告明確符合條件的優先債權人可用有效債權衝抵部分成交價款，也可組團參拍。這一條款為盛京銀行等主要債權人提供了以債抵價、組團接盤的操作空間，四拍能否打破零報名的僵局，很大程度上取決於債權人是否選擇從「被動等待」轉向「主動入場」。

市場人士認為，四拍起拍價降至40.16億元，短期內仍難言樂觀。恆大虹橋國際三次流拍的核心原因並非單純的價格問題，而是資產風險結構與市場買家偏好之間的深度錯配。債務滌除的確定性、產權交付的時間承諾以及續建風險的清晰邊界，纔是決定是否有人舉牌的關鍵。

「項目的變現價值已處於低谷，此次處置帶有較強的‘債權回收’導向，若迟迟無法變現，相關債權人損失可能進一步擴大。」中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，若盛京銀行以債權衝抵方式拿下資產，實際現金支出將大幅降低，雖然需要承擔后續續建和運營的風險，但至少可以鎖定一部分債權回收。

10月26日，這座空置六年多的虹橋地標能否等來它的接盤者，答案即將揭曉。

值班編委：馬琳