17億隻是冰山一角：鄭家純家族把內地兩座地標擺上貨架，一位新加坡「收租人」一周內兩度接盤

（來源：深圳房產在線）

千億債務壓頂，鄭家純家族把寧波三江口第一高樓賣了：17億，連租約一起打包

一周之內，市場消息稱新加坡「收租人」兩度接盤；上海K11則被拆碎送上REITs

寧波三江口最高的那棟樓，連同租客合同，一起被賣掉了。

10月6日，新世界發展發佈2026財年年報。一份本該只談利潤和負債的業績報告里，夾着一句輕描淡寫的話——寧波新世界廣場甲級寫字樓「寧波塔」4層至41層，已連同租約出售。加上杭州項目一期寫字樓、商鋪及地下車位，兩單交易總金額逾17億元人民幣。

17億，聽起來不是小數目。但如果你知道這棟樓當年拿地花了多少錢、蓋起來花了多少錢、如今以什麼價格出手——這個故事的濃度，遠比數字本身高。

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寧波塔：當年60億拿下的地王，如今連租約一起打包

寧波塔，地上56層，高249.7米，三江口天際線里最扎眼的一根針。甲級寫字樓部分2021年落成，是寧波首個同時拿下LEED金級和WELL金級雙認證的綜合體項目。

它背后是「寧波新世界廣場」這個超級綜合體：總建築面積約85萬平方米，涵蓋K11購物藝術中心、甲級寫字樓、高端酒店、住宅，總投資約230億元。而這塊地本身就有故事——2013年，新世界斥資約60億元拿下寧波三江口原鑄銅廠舊改項目，12宗地塊、佔地9.97萬平方米，當年就是寧波「地王」。

十幾年過去，地王沒那麼香了。寫字樓2021年落成，吸引的租户包括銀行、保險、法律、國際貿易及海運等行業龍頭企業，租約簽到手上——然后新世界把4到41層連同租約，一攬子賣了。

值得一提的是，寧波塔43至56層原本規劃留給瑰麗酒店。但據寧波鄞州區百丈街道今年9月在問政平臺上的回覆，酒店部分「基本確定萬豪系相關品牌」。從瑰麗到萬豪，從200多億投入的旗艦綜合體到年報里一筆「17億資產出售」——這棟地標樓的敍事，正在被悄悄改寫。

02

杭州壹山：K11還沒開業，辦公樓先「出」了

如果説寧波塔的故事是「建好了再賣」，杭州的故事則更超前——樓還沒交付，先把寫字樓和商鋪賣了出去。

杭州新世界城市藝術中心，位於上城區望江新城核心，緊鄰杭州站，地鐵1號線、7號線、18號線（在建）三線交匯。項目佔地約11.6萬平方米，總建築面積約74萬平方米，由德國建築師奧雷·舍人與日本建築師阪茂聯合設計，業態包含K11購物藝術中心、K11 ATELIER辦公樓「壹山」、瑰麗酒店、服務式公寓及住宅。

K11購物藝術中心預計2027年第四季度才逐步開業——也就是説，這個綜合體的商業心臟，至少還有一年多才能開始跳動。但屬於它的甲級辦公樓「壹山」一期（可售樓層面積約28萬平方呎）、配套商業1至4層以及地下停車位，已經連同寧波塔一起被打包賣了。

一個還沒開業的超級綜合體，辦公樓層率先易主。這在新世界內地的項目操盤史上，是第一次。

03

買家是誰？一周之內，這位新加坡「收租人」兩次出手

市場消息把買家指向新加坡上市房企華業集團（UOL Group）。

這家公司不是純炒家：它背后有泛太平洋酒店集團，自己就是「業主+運營商」，旗下管理着泛太平洋、賓樂雅兩大酒店品牌，總資產約200億美元。它喜歡能收租、能管、能穿周期的類固收資產。

更巧的是，就在一周前，彭博引述消息報道，華業集團正與新世界洽購尖沙咀凱悦酒店50%股權，酒店總估值約30億港元，共設381間客房。持有酒店另外50%股權的中東主權基金阿布扎比投資局也在討論出售股權給華業。

一周之內，從香港酒店到寧波、杭州寫字樓，這家新加坡財團掏出近50億港元，連續接下了鄭氏家族手里的資產。

不過需要説明的是，寧波塔銷售人員對當地媒體表示買家「是本省一家企業」，與市場消息存在出入。買方身份尚未獲官方最終確認，以買賣雙方公告爲準。

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17億救不了新世界，但信號比17億值錢

把賬攤開説：17億元人民幣約合20億港元。對比新世界發展最新財報披露的數據——總債務約1433億港元，淨債務約1263億港元，淨負債比率68.3%——連零頭都算不上。

那為什麼市場還在看？

因為信號有兩個。

第一，港資巨頭承認了周期。 以前港資最愛説「位置、時間、複利」；現在先保流動性。新世界發展行政總裁黃少媚在業績報告中的表述很直接：「優化資產負債表仍然是管理團隊最重要工作。」

第二，核心城市好資產不是沒人要，是隻在「賣方肯讓步」時有人要。 寧波塔帶租約、杭州壹山有K11光環——資產成色都在，但估值邏輯已經從「稀缺溢價」切回「現金流折價」。對華業這樣的長期持有型買家來説，現在是買入窗口。

05

不止賣樓：上海K11不賣了，改成「拆碎了上市」

賣樓之外，新世界還有一手更精巧的操作。

9月21日，新世界發展公告擬分拆上海K11 Art Mall及K11 ATELIER新世界大廈，通過公募REITs在上交所獨立上市，該基金已於9月19日獲受理。這是首個港資商業不動產C-REIT項目。

具體拆法是這樣的：REITs擬募集規模約38.18億元，新世界自己認購20%（約7.64億元），其余80%由外部投資者買單。資產出售對價約40.14億元，新世界扣除保留份額后，淨拿到手約32.4億元，用於償還貸款及一般公司用途。

分拆完成后，新世界對上海K11的持股從100%降到20%。但品牌照用、管理照做——底層資產繼續以K11品牌運營，新世界通過全資子公司繼續擔任營運管理人。

簡單説：上海K11還是你的K11，但房子已經不全是你家的了。基金招募説明書顯示，上海K11商業部分出租率保持在高位，是一棟能穩定賺錢的樓。能賺錢的樓拿出來發REITs，本質是把未來的租金收益一次性變現，換回真金白銀去堵當下的債務窟窿。

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SKIES：賣不動，乾脆「倒貼錢退租」

如果説寧波塔和杭州是「打折出貨」，那11 SKIES就是割肉離場。

9月30日，新世界與香港機場管理局達成終止協議：旗下公司將11 SKIES的三幢辦公大樓及娛樂樞紐無償移交機管局，另需支付超過30億港元終止費，其中現金23億港元。項目將於2027年4月1日交還。

這原本是一個2018年簽約、租約到2066年的48年長租約——新世界投資約200億港元，打算在機場旁邊搞一座380萬平方呎的超級綜合體。現在，租約提前四十年終止，資產白送，還倒貼30億。

瑞銀的評語很直接：初步而言屬正面消息——因為新世界原本承諾每年向機管局提供最低18億港元的租金分成保證，這筆或有負債終於被豁免了。但「正面」二字背后，是一個200億港元的投資計劃徹底認賠。

07

為什麼這麼急？翻翻年報就明白了

答案是：缺錢。

新世界發展2026財年（截至6月30日）股東應占虧損約281.49億港元，虧損主要由於11 SKIES項目相關的非現金耗蝕虧損及撥備所致。若撇除該項及投資物業公平值變動等非現金項目，集團經常性營運淨溢利約22.28億港元，為過去三年首次實現盈利。

但22億的利潤，對於1263億的淨債務來説，仍然是杯水車薪。

翻開到期債務表更直觀：未來三年到期債務總額超過1000億港元，其中一年內到期約232億港元。而集團可動用資金合計約330億港元，包括現金及銀行結余約170億港元及可動用的銀行貸款約160億港元。

一邊是三年超千億的到期牆，一邊是330億的彈藥。中間差出來的那一大截，就是新世界必須不斷「賣賣賣」的根本動力。

08

鄭氏家族的內地故事，正在被重寫

新世界發展成立於1970年，1972年港股上市，鄭裕彤家族一手締造。鼎盛時期，它在內地二十多個城市佈局了K11購物中心、瑰麗酒店、高端住宅——幾乎每一座K11，都佔着所在城市最貴的路口。

但「運營權」和「所有權」正在加速脱鈎。

上海K11發REITs后，新世界從100%持股降到20%；寧波塔寫字樓整層賣給別人；杭州K11還沒開業，辦公樓先「出」了。資產變成別人的、品牌和管理權留在自己手里——這是新世界在內地正在走的路徑。

這條路有一個好聽的名字叫「輕資產運營」，也有一個更直白的註腳：把磚頭水泥賣掉，留住招牌和團隊，用別人的房子繼續賺管理費。

鄭家純家族正在做一道複雜的算術題：賣掉哪些資產、保留哪些資產、引入誰的資金、讓出多少權益。每一道都關乎這個香港老牌豪門在新周期中的站位。

從寧波三江口到杭州望江新城，從上海淮海中路到香港尖沙咀，鄭氏家族的地標資產正一件件被擺上貨架。買家們看到的，是經過一輪價格調整后的核心資產；而賣家看到的，是每一筆回款都在為千億債務爭取喘息的空間。

這場資產騰挪的結局，可能要等到新世界下一份年報才能看清楚。但有一件事已經明確：對於手握現金的投資者來説，中國核心城市的優質商業地產，正在進入一個需要認真審視的時間窗口。

來源：【深圳房產在線】公眾號綜合自新世界中國官方公告、新世界發展2026財年業績報告、彭博社、香港經濟日報、證券時報等公開資料整理。文中涉及具體交易金額、債務數據及資產處置進展，以官方最新披露爲準。本文僅為市場觀察，不構成任何投資建議。