封面巡禮 | 「產-商-物」三位一體協同賦能，全域運營激活科創園區內生動力

（來源：越秀服務）

旌陽湖科創園坐落於無錫江陰霞客灣科學城科教孵化核心區，是霞客灣三大標杆科創載體、錫澄協同創新重點示範項目。項目總投資14.51億元，佔地約88畝，總建築面積19.8萬平方米規劃創新孵化區、獨棟辦公區、商業休閒區、宜居生活區、高層商務區、行政辦公樓六大功能板塊，依託C9聯盟高校、江南大學的創新資源，錨定數字創意、航空航天、人工智能三大主導產業，着力構建「科產城人」深度融合的創新發展生態。

區別於多數產業園僅聚焦基礎物業服務的傳統模式，越秀服務華東區域打造「產業引入、商業招商、物業服務三位一體」綜合運營模式：以一站式賦能服務陪伴科創企業從進駐園區走向長效發展，以配套優質商業運營補齊科研人才生活需求，同時以高標準物業管理體系築牢園區運行底盤，打破了單一物業服務的能力邊界。統籌推進產業精準集聚、商業配套完善、園區長效管理，多維度協同釋放科創載體的資產價值，為霞客灣科學城產業建設、城市發展提供全鏈條專業支撐，打造長三角科創園區綜合運營樣板。

01

產招協同精準賦能

構築科創產業集聚「強磁場」

產業集聚是科創園區的核心生命力。越秀服務深度聯動霞科辦、招商中心，把服務端口向前延伸，深度參與科創項目招引與企業全周期落地服務，覆蓋企業招引對接、入駐落地、駐園培育全流程，為科創企業提供貫穿發展周期的一站式陪同服務。

在項目招引、對接階段，團隊配合政府招商開展實地踏勘，面向意向科創企業詳細講解研發載體設施參數、園區配套條件與產業政策，結合企業發展需求匹配適配空間，嚴守園區數字創意、航空航天、人工智能的產業定位，篩選高成長性科創主體。依託政企協同模式，目前園區一期協議入駐產業載體面積24466.06㎡，佔可招商產業總面積53.47%。

｜物業團隊全程陪同入駐企業

企業完成簽約之后，服務隨即無縫銜接。物業團隊為各入駐企業建立一對一專屬對接機制，協助辦理各類手續，跟進設備進場、投產后勤保障等落地事項，減少企業落地過程中的溝通阻力與時間成本，助力企業快速投產運營。

｜多元活動常態化開展

不止做好落地配套，團隊持續做厚園區產業生態，常態化組織產業沙龍、校企對接活動，聯動江南大學導入產學研創新資源，搭建企業技術交流、資源互通的平臺，推動園區產業鏈上下游企業相互賦能，助力區域戰略性新興產業集群加速成型，構建良性循環的科創生態圈。

02

配套商業精細布局

打造科創人才生活「會客廳」

不僅要引得來，更要留得住——科創園區的活力，離不開完善的生活與商務配套。圍繞科研人才就餐消費、商務接待、休閒社交的多元訴求，越秀服務同時承擔園區配套商業整體招商運營工作，以精準業態規劃激活園區商業活力，補齊科創園區的生活服務配套短板。

招商前期，越秀服務團隊結合科創人才消費畫像制定業態准入標準，規避同質化低端業態，優先匹配研發辦公人群真實需求；商户入駐階段，開展物業規範宣講，同步協助商鋪水電改造、排煙排污施工，做好開業全流程保障；運營階段聯動商户開展惠民市集、企業聯合福利活動，持續聚攏園區人氣。

｜各類商鋪正在入駐園區

目前一期商業區域招商簽約率達 47.3%，已成功引入麥當勞、全家便利店、東吳麪館、小鐵24H檯球等品牌，覆蓋商務簡餐、日常採購、休閒運動多元場景，讓科研人才足不出園即可滿足生活所需，以完善配套留住人才、賦能產業。

03

全域物業閉環保障

夯實園區平穩運行「壓艙石」

產業招引與商業運營的高效運轉，離不開紮實的物業服務底座。園區涵蓋科創研發樓宇、企業車間、人才公寓、沿街商業多重複合業態，越秀服務全面落地標準化SOP作業規範，圍繞會務接待、環境管養、設施運維、安全管控四大模塊閉環管理，保障園區有序運轉，為產業、商業板塊託底護航。

高端會務接待，擦亮對外展示窗口。承接政企產業調研、項目簽約、學術論壇、商務洽談等各類活動，落地會前佈置、現場駐場、會后覆盤的全流程標準化會務，配套展廳講解、多規格會場保障，成為霞客灣科學城對外展示科創實力的重要名片。

｜全流程會務服務

全域精細管養，塑造園區品質風貌。針對實驗室、辦公樓宇、商業街區、地下車庫實行分時段差異化保潔，生活垃圾日產日清，定期開展外立面清洗、管網清掏、雨后應急場地清理；同步落實綠化常態化養護與全域消殺，兼顧實驗室潔淨標準與園區公共景觀質感。

  ｜日常環境維護工作

全周期設施運維，實現風險前置預防。執行分區每日巡檢機制，覆蓋配電房、消防系統、商鋪排污、電梯等關鍵點位，維修工單建立閉環處置臺賬。推進設備預防性維保，依託分區能耗統計開展節能管理，同步配合二期城建交付完成設施驗收移交，保障各類載體設備穩定運行。

｜日常工程檢修維保工作

多維安全管控，織密安全生產防護。定期開展物業SOP實操培訓、服務禮儀提升課堂，堅持每周班組覆盤；全年分層落地消防疏散、實驗室危化品處置、商鋪火情、汛期防汛等多場景實戰演練。聯動屬地派出所、入駐企業、商業商户搭建聯防體系，全方位壓實科創園區安全生產責任。

  ｜日常秩序維護工作

04

三維並進長效迭代

放大三位一體模式的載體價值

科創園區的運營，不是一次性招商交付，而是產業、商業、物業持續迭代的長期事業。科創載體不同於傳統辦公物業，既要完成科創企業招引集聚，也要匹配科研人才多元化需求的配套建設，更需要長期、穩定、可靠的專業運維保障園區日常運轉。

越秀服務把「產業引入、商業招商、物業服務」三位一體模式深度貫通，三大板塊互為支撐、協同聯動，把標準化運營體系滲透到產業培育、商業盤活、空間運維的各個環節，用可落地的實戰成效激活園區資產價值，為科創載體高質量發展提供完整解決方案。

下一階段，團隊將持續深化三位一體綜合運營模式：產業端攻堅剩余載體招商，重點引入高成長性科創研發項目；商業端持續優化鋪位招商，進一步豐富人才休閒配套；物業服務端迭代落地標準，推進智慧巡檢、能耗管控數字化升級。同時，持續加強與屬地城建、產業主管部門協同，以季度專項行動推動產業集聚度、商業成熟度、物業服務品質同步提升。

服務城市資產，成就長期價值。無錫旌陽湖科創園作為越秀服務產業園區賽道的又一標杆實踐，充分驗證越秀服務在產業園區賽道展示的強勁競爭力。

展望未來，越秀服務將持續打磨綜合運營能力，深化政企協同、產商聯動，沉澱覆蓋產業服務、商業盤活、空間運維的成熟方法論，積累多業態產業園的深度運營經驗，輸出可複製、可落地的產業園全鏈條運營解決方案，為更多項目賦能產業價值、商業價值、空間價值同步提升，打造更多產業園區綜合運營高質量發展新標杆。