香港主要地產股業績收官 機構稱板塊已步入盈利上行周期

財聯社10月7日訊隨着新世界發展(00017.HK)最新財報出爐，除領展房產基金(將於11月公佈中期業績)外，香港主要地產股的業績發佈期已基本收官。

綜合新世界發展的財務數據與摩根大通的最新研報，香港地產板塊在經歷了漫長的調整后，正在顯現出「核心經營企穩、賬面減值出清、派息防禦穩固」的結構性分化特徵。

　　該行明確指出：除非面臨激進加息或宏觀趨勢意外逆轉，香港地產股板塊已正式步入盈利上行周期。

香港房地產股整體展現韌性派息底線普遍穩固

盈利端：分化中顯現內生修復動能

　　多數企業重回增長：樣本公司中絕大部分實現利潤正向增長。除信和置業(00083.HK)與恆隆地產(00101.HK)受市場環境拖累利潤承壓外，其余主流房企核心業務均顯現復甦動能。

　　核心業務築底轉正：即便面臨較大財務壓力的新世界發展，其核心經營利潤也實現了逆勢大幅回升。

派息端：防禦屬性凸顯，分紅預期明朗

　　分紅紀律保持嚴謹：除新世界發展因優化資產負債表與應對減值而調整分紅外，板塊內其余上市公司的每股派息均維持「至少持平」或實現正增長。

　　高股息構築估值底部：穩固的股息兑現能力，為板塊在利率博弈期提供了顯著的防禦屏障。

新世界發展賬面「大出清」

　　作為壓軸披露業績的重資產房企，新世界發展披露截至2026年6月30日止的2025/2026財政年度業績公告。

　　財務數據顯示，報告期內，新世界發展的收入約199.92億港元，同比減少27.78%；核心經營溢利約77.02億港元，同比增加28.02%。

　　利潤端仍出現虧損。報告期內，新世界發展本年度虧損約268.18億港元，上一財年虧損約163.57億港元，同比增虧63.96%。其中，本公司股東應占虧損約281.49億港元，上一財年虧損約163.02億港元，同比增虧72.68%。

　　值得注意的是，新世界發展的百億級賬面虧損主要屬於非現金會計減值，並不直接衝擊現金流；相反，核心經營溢利同比大增28%、經常性營運淨利潤三年首次轉正，印證了摩通關於「核心獲利已然轉正」的判斷，反映出房企最艱難的經營底部正逐步過去。

周期研判與預測：邁入上行通道，驅動邏輯轉向宏觀與結構

財務增長指引：未來兩財年盈利與股息雙雙穩步上行

摩根大通預測，香港地產板塊整體將迎來温和但持續的內生修復，盈利與分紅中樞均呈上移態勢：

股價驅動力切換：財報催化讓位於利率預期與細分動能

　　展望2026年第四季度，業績發佈帶來的短期情緒催化將逐步減弱，板塊估值的中長期中樞將由兩大主線主導：

　　宏觀流動性環境：全球降息周期推進路徑及本地資金成本變化預期。

　　細分賽道景氣度：不同資產類別的供需格局分化與租金修復動能。

板塊配置策略：優選中環核心資產，收租物業優於開發商

資產細分偏好排序：中環寫字樓與核心零售優先

摩根大通在細分資產類別的偏好順序維持不變：中環辦公樓>零售物業>住宅>非中環辦公樓。

　　中環辦公樓與零售物業：受益於核心商圈客流回暖及優質租户粘性，抗跌屬性與租金定價權更強。

　　非中環辦公樓：受新增供應放量與空置壓力拖累，復甦節奏預計相對滯后。

標的屬性選擇：收租型業主抗風險能力明顯佔優

　　在企業類型選擇上，該行明確建議「收租型業主優於綜合開發商」：

　　開發業務面臨外部擾動：重資產開發商更易受到境外直接投資政策約束、去化周期拉長等潛在不利因素拖累。

　　收租業務現金流能見度高：純收租型投資物業兼具高能見度的穩定現金流與降息周期的估值修復彈性，配置性價比顯著更優。

（文章來源：財聯社）