中指研究院：6月二十城物業服務價格綜合指數為1073.51 同比下跌0.03% 環比下跌0.07%

智通財經APP獲悉，中指研究院發佈2026年三季度中國物業服務市場總結與展望。2026年以來，物業行業仍處於質價矛盾深化，企業經營承壓、項目組合加速汰換的階段，呈現出「價格指數下行、滿意度低位承壓、收繳率持續下滑、撤場潮蔓延」的特徵。質價矛盾已經演變為系統性現實挑戰，成為制約行業高質量發展的核心堵點。從價格端看，物業費價格指數持續走低，行業議價能力弱化。2026年6月，二十城物業服務價格綜合指數為1073.51，同比下跌0.03%，環比下跌0.07%。且同比和環比來看，下跌城市數量均有所增加。

2026年三季度中國物業服務市場總結

(一)政策環境：頂層設計與落地監管並重，行業步入規範化價值重塑期

2026年前三季度，物業服務行業定位從房地產的附屬配套躍升爲關乎民生福祉、資產價值與社會治理的關鍵性服務業：一方面，「物業服務質量提升行動」被寫入政府工作報告、《「十五五」規劃綱要》及服務業高質量發展部署，行業在國家戰略層面的定位得到進一步確認;另一方面，《物業管理條例》修訂提上立法日程、公積金、公共收益等領域的相關制度密集落地，物業企業的服務邊界、權責清單與經營環境被重新校準。同時，地方層面圍繞公共收益、項目退出、信息公示、收費管理等精細化治理全面鋪開，政策的落地性與可操作性顯著增強。

表：2026年1—9月全國層面物業相關的重大政策

資料來源：中指研究院整理

1、行業定位明確：國家戰略層面確認「物業服務質量提升」

2026年，物業服務行業深度融入「好房子、城市更新、服務提質、擴消費、基層治理」等多重國家戰略，併成為其落地的關鍵載體。

2026年3月5日，國務院政府工作報告首次將「物業服務質量提升行動」與「好房子」建設並列提出，並將其置於防範化解風險、推動服務業高質量發展的大局中，這表明，物業服務已從房地產的附屬環節，躍升成為關乎民生福祉與資產價值的關鍵性服務業。3月13日發佈的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》中，物業服務被直接提及兩處，分別出現在第六章「促進服務業優質高效發展」與第四十四章「推動房地產高質量發展」，核心內容指向物業服務質量提升。這一表述具有多重意義：物業服務既作為生活性服務業的代表適應居民消費結構升級，又作為「好房子」建設的重要組成參與房屋全生命周期安全管理。

4月7日，習近平總書記對服務業發展作出重要指示，明確以需求牽引、改革攻堅、科技賦能、開放合作為核心方向，深入實施服務業擴能提質行動，培育「中國服務」品牌。4月28日，中共中央政治局會議再次強調深入實施服務業擴能提質行動。行業正迎來從基礎配套向民生服務載體、從傳統勞動密集型向現代服務產業的戰略躍遷。5月28日《城市更新「十五五」規劃》與7月13日《擴大消費「十五五」規劃》的批覆，則分別從城市更新基層治理與擴內需角度，將「物業服務質量提升行動」「物業服務進家庭」納入國家專項規劃框架。

綜合來看，政策對行業的明確定位，從根本上消解了「物業只是開發商售后」的認知偏差，確立了物業作為獨立城市服務與資產運營主體的行業地位。這一頂層定位帶來雙重變化：一方面，為物業企業切入城市治理、社區運營、資產運維等更廣闊的場景提供了政策依據;另一方面，行業也被賦予了更清晰的戰略預期與更高水平的服務要求。政策的變化精準迴應了存量階段物業行業市場環境的變化：在存量階段，房地產從增量開發轉向既有住房運營，住房價值更多由居住體驗決定，物業服務由此成為資產保值增值的關鍵環節，其角色的重心也須從開發配套，轉變為日常居住服務與城市治理的有機構成。

2、行業法規重訂：重新校準服務邊界，滬黑兩地先行定標

2026年行業基礎性法規啟動修訂，有望實現物業從「管理」向「服務」的立法理念跨越，服務邊界被重新校準，為存量時代資產運營掃清制度障礙。

5月11日，《物業管理條例》被列入國務院2026年度立法工作計劃預備修訂項目，這是行業基礎性法規時隔多年重啟修訂，在物業管理(物業服務)的權責關係、定價機制、退出交接等核心制度將迎來適應性調整。同期，《「好房子」建設指南(試行)》於3月24日公開徵求意見、7月14日再次徵求意見，文本中多處提及物業服務，將其作為「長期運維」的重點內容，為物業企業參與「好房子」建設提供了清晰、明確的指引，將物業服務納入「住房全生命周期」的運維中。

地方立法層面，黑龍江與上海分別從定價機制與綜合治理切入，為物業服務規範化提供了多維度的實踐樣本。6月29日，黑龍江省住建廳發佈《黑龍江省住宅物業服務參照定額(試行)》，這是全國首個將工程造價定額管理模式引入物業服務的省級制度，以7大類96項服務清單、11類崗位定員標準、八大成本公式構建「質價相符」的可落地技術框架。該定額為物業費定價提供了客觀依據，並結合實際情況增加了供暖等具有明顯地域特性的內容，有助於理清並緩解物業與業主間長期存在的質價不透明問題。9月18日通過修訂的《上海市住宅物業管理規定》新增互聯網表決、業委會候補委員、物業治理委員會等制度，明確公共收益單獨列賬、物業費催繳可訴訟仲裁併納入失信約束，並將黨建引領寫入法規，建立物業服務企業綜合評價制度。該修法以黨建引領為根基，融合現代化治理方式，為服務質量評價、糾紛化解和有序退出提供了較為完整的制度樣本。

法規重訂的深層意義，在於通過立法層面的「正名」，重新界定了物業行業的服務邊界與價值內涵。這推動行業從傳統「四保一服」的服務提供商，加速轉向社區生活綜合服務運營商與城市基層治理的重要參與主體，並在存量時代承擔起資產保值增值的更重角色。

3、物業權責釐清：8·28新政收窄開發遺留問題，推動服務權責歸位

8月28日，住房城鄉建設部等多部門同日發佈關於進一步完善商品住房銷售制度的系列文件，政策以建設工程規劃許可證為界實行新老劃斷，將預售門檻提高到單體建築主體結構封頂，新出讓土地及未取證項目優先現房銷售。房屋以建成狀態進入交付環節，房地產開發與物業服務由此在「交付」節點相接，物業企業承接項目的方式與條件也隨之改變：銷售環節的過度承諾導致宣傳與實物不符的爭議在交易環節即被消化，不再向后傳導至物業服務階段;承接查驗時點實質前移，為物業獲取完整工程資料、建立設施設備檔案留出閉環空間;開發遺留問題向物業轉移的通道收窄，部分房屋質量缺陷問題也可在此階段暴露，與之配套的保修責任主體也隨之明確。但政策受時滯和範圍限制，短期改善有限，行業仍須在承接查驗、合同約定等基礎環節做實。

需要注意的是，減負效果受時滯與範圍雙重約束：現房銷售適用於新出讓及未取證項目，集中交付要到2028年前后，未來兩三年行業承接的仍以預售項目為主;隱蔽工程質量缺陷、規劃配套未兑現等問題仍會落在小區管理環節。因此，政策對行業的減負是長期性的，短期壓力難以立即緩解，物業企業仍須在承接查驗、前期合同約定等基礎環節把責任與資料約定清楚。

4、住房消費賦能：公積金支付物業費確認「基本住房消費」屬性

住房消費賦能在制度層面確立物業費的「基本住房消費」屬性。8月19日，國務院修改《住房公積金管理條例》，將提取情形由6種擴至9種，新增「支付自住住房物業費」「裝修自住住房」等可提取情形，標誌公積金從單一購房支持，擴展為覆蓋購房、租房、養房、修房各環節的住房保障賬户，物業費支付獲得國家政策支撐。新規落地前后，海南、重慶、太原、長沙等超過20個省市針對地區實際情況出臺物業費提取落地細則，提取標準多按建築面積或定額設定。這是公積金制度首次將「養房」環節納入支持範圍，降低了居民繳納物業費的現金壓力，也為物業服務質量提升提供了需求側條件。居民物業費支出可由公積金部分覆蓋后，對優質服務的付費能力改善，有助於行業從低價競爭轉向優質優價。

除公積金支付物業費外，國家仍在政策層面鼓勵物業企業拓展增值服務、參與社區消費。在擴大消費與服務業擴能提質的框架下，「物業+」模式被持續推動，物業企業依託在管項目與業主日常觸點，向社區養老、家政、零售、租售等領域延伸，既拓展自身收入來源，也將物業服務嵌入社區生活消費鏈條。這一方向與公積金賦能物業費相互補充，共同把物業服務納入「住好」相關的消費場景。

5、地方政策與實踐：細化服務質量提升行動，強化監管與透明

2026年前三季度地方政策密集落地，構成承接頂層設計的「執行端」。與過去多以倡導性文件為主不同，本輪地方實踐有三個明顯轉向：一是將物業服務質量提升行動量化為三年行動方案與剛性考覈指標;二是監管重心從規範企業行為擴散到建立綜合評價與信用畫像;三是以信息透明、公共收益規範、有序退出為突破口，補齊長期短板。

物業服務質量三年提升行動從國家部署下沉為地方詳細方案。國家「物業服務質量提升行動」自寫入2026年政府工作報告與「十五五」規劃后，地方陸續推出具體行動方案，並設定可考覈的量化目標。內蒙古印發《住宅小區物業服務質量提升行動方案(2026—2028年)》，明確到2028年底物業類投訴量較2025年下降30%、專業化物業服務住宅小區信息公示實現全覆蓋;通遼、赤峰、鄂爾多斯、包頭等地相繼出臺同類方案，目標高度一致。四川開展「安逸小區·安心到家」提升月活動;海南啟動「物業服務質量再提升」專項行動;安徽在「皖美紅色物業」框架下推進物業服務質量提升。這説明地方已將「好服務」從抽象要求變為可測量的治理KPI，行業競爭邏輯隨之從拼規模轉向看履約、拼口碑。

企業綜合評價與信用監管制度持續優化。2026年地方建立物業服務企業綜合評價與信用分級分類監管制度，監管重心由管行為前移到評能力。上海出臺《住宅物業服務企業綜合評價管理辦法(試行)》，建立住宅物業服務企業綜合評價體系，實行信用分級分類監管，並同步建立項目負責人執業能力評價制度，評價結果與招投標、評優、日常監管掛鉤;上海修法亦明確「探索建立物業服務企業綜合評價制度」。內蒙古、赤峰、鄂爾多斯將履約評價、信用體系寫入三年行動方案，龍巖建立業委會履職評價機制。評價體系的落地，使優質企業獲得招投標與品牌溢價，劣質企業面臨信用約束，是行業加速分化與有序出清的制度基礎。

公共收益透明與信息公示細則不斷加強。公共收益不透明、信息公示不足是行業長期痛點，2026年前三季度地方以「專户管理、定期公示、第三方審計」為主軸密集建章立制。河南、廣西、海南、福建、四川、貴州、雲南、內蒙古等十余個省份出臺公共收益管理辦法，普遍要求公共收益歸全體業主共有、開設專項賬户、按季或半年公示、引入第三方審計。透明化已從倡導變為剛性約束，是「質價相符」的前提條件。

此外，在黨建引領與多方協同治理、企業退出機制、物業服務企業「紅黑榜」、物業服務規範等方面，各省市因地制宜，通過政策的制定，把物業納入基層治理共同體，使行業更加規範。

(二)市場環境：行業質價失衡與運營困境並存，存量市拓機遇顯現

2026年以來，物業行業仍處於質價矛盾深化，企業經營承壓、項目組合加速汰換的階段，呈現出「價格指數下行、滿意度低位承壓、收繳率持續下滑、撤場潮蔓延」的特徵。質價矛盾已經演變為系統性現實挑戰，成為制約行業高質量發展的核心堵點。

1、質價矛盾下收繳率承壓，少數物企逆勢回升迎來結構性改善

從價格端看，物業費價格指數持續走低，行業議價能力弱化。2026年6月，二十城物業服務價格綜合指數為1073.51，同比下跌0.03%，環比下跌0.07%。且同比和環比來看，下跌城市數量均有所增加。自2024年物業費「降費潮」以來，物業費價格指數已連續四期出現下跌(每半年一期)。

圖：2026年6月二十城物業服務價格指數

數據來源：中指數據CREIS

從服務端看，儘管目前物業服務企業都在加強服務品質建設，但滿意度仍處於低位承壓狀態，反映出客户服務預期的提升以及行業「質價矛盾」的進一步深化。根據2026年中指調查數據，全國物業服務滿意度行業均值為72.8分，較2025年小幅下降0.1分，延續回落態勢。2021年以來，整體呈現波動下降的趨勢。

圖：2021-2026年物業服務滿意度變化情況

數據來源：中指研究院·中指調查

從運營端看，物業費收繳率持續下滑，項目運營壓力加大。2025年，百強企業物業費平均收繳率為87.32%，自2021年以來已連續多年下探，百強企業住宅物業費收繳率更低，約為82.67%。2026年以來，收繳率整體承壓態勢未變。根據上市物企2026半年報披露信息，多家企業明確披露收繳率下降或回款壓力加大：萬物雲因居民繳費能力下降、法拍及失聯查封無執行資產、開發商空置房數量增多等因素，導致收繳率下降;眾安智慧生活受宏觀環境影響，收繳率下降並導致金融資產減值虧損淨額增加;弘陽服務也出現收繳率下行或回款壓力;正榮服務則直接指出「本集團應收賬款回款率下降」。

圖：2021-2025年物業服務百強企業物業費收繳率變化情況

數據來源：中指研究院·中指調查

因此，退出低效項目、優化項目組合仍在持續併成為當前物企應對收繳率壓力的戰略共識。面對收繳率持續走低、應收賬款回款困難，越來越多企業不再單純追求管理規模擴張，而是主動收縮戰線、汰換劣質項目。世茂服務明確提出「清退低效項目」;弘陽服務主動剝離收繳率偏低、盈利能力薄弱的低效存量項目;融創服務對於因高空置、客户群體繳費意願低等原因導致確實無法正常經營的項目進行果斷取捨，堅決推動撤場進程。物企這些動作的實質，是減少低收繳率項目對整體均值的拖累，把有限資源集中到收繳意願強、支付能力穩、服務黏性高的優質項目上。

值得注意的是，少數企業逆勢實現收繳率回升，為行業釋放了積極信號。一方面主要由於項目優化戰略成果顯現，如濱江服務對新拓項目實施精準篩選，對存量項目開展價值重估，對低效項目堅決實行有序退出，2026上半年收繳率同比提升1.46個百分點;另一方面主要由於科技賦能品質提升帶來的業主滿意度和物業費收繳的改善。德信服務通過全場景機器人應用降低綜合作業成本、提升業主滿意度，進而帶動收繳率提升。但可以看出，這些企業的收繳率回穩，並非行業繳費意願整體回暖，而是優質項目託底、劣質項目出清以及科技化應用和品質提升共同作用下的結構性改善。

表：2026年部分企業逆勢實現收繳率提升

資料來源：中指研究院綜合整理

2、招投標機會釋放，B端及G端公建是投標重點方向

隨着行業步入存量市場，且企業加快項目汰換，行業招投標機會釋放，為物企市場拓展帶來了良好機遇。據中指研究院物業招投標Agent監測數據，2026年前三季度，全國物業市場招標信息共計約3.37萬條，同比增長19.08%。這表明，儘管整體經濟環境承壓，但政企后勤服務社會化、城市公共服務外包化的趨勢仍在加速，市場需求底盤依然穩固。

分業態看，辦公物業、學校物業和公眾物業招標信息數量佔比較高，分別為21.50%、20.50%和21.64%，合計佔比超60%。這一結構性特徵表明B端和G端的物業外包需求正在集中釋放。

圖：2026年前三季度全國物業市場招標公告及同比變化情況

面對招投標市場的結構性機遇，物企應從「盲目鋪規模」轉向「精準擇賽道」。一方面，央企及國資物企應發揮信用背書和資源整合優勢，重點搶佔學校物業、公眾物業等公建類項目，以此作為壓艙石;另一方面，具備差異化能力的物企應聚焦辦公、醫院、產業園區等高壁壘、高毛利的細分場景，構建護城河。

(三)企業經營：「增收反減利」延續，回款承壓擠壓營運資金

2026年前三季度，物業服務行業延續「存量盤整」主基調。上市物企整體營業收入增速降至近年新低，盈利端延續「增收反減利」的背離，管理規模呈現「頭部擴張、多數收縮」的分化現象，現金流與應收賬款管理成為決定企業經營韌性的核心變量。

1、營業收入：營收增速創新低，基礎服務收入貢獻持續提升

2026年上半年，61家上市物企營業收入均值約24.92億元，同比增長約3.12%，增速較上年同期回落0.77個百分點，創近年來新低。拉長周期看，行業營收增速已由2022年上半年的50%左右一路回落到3%左右的水平，行業低速增長已成為常態。

圖：2023H1-2026H1物業上市企業營收及變化情況

數據來源：披露歷年數據的61家上市物企中報，中指研究院整理

從收入構成看，2026年上半年，50家上市物企基礎物業服務收入均值約19.02億元，佔營收比重約76.03%，繼續扮演核心收入來源與經營「壓艙石」角色。而社區增值服務收入和非業主增值服務收入仍面臨不同程度的下行壓力。基礎服務的高佔比既是行業抗周期的穩定器，也意味着多元業務突破仍是行業亟待破解的課題。

圖：2023H1-2026H1物業上市企業基礎物業服務收入佔比情況

數據來源：披露歷年業務數據的50家上市物企中報，中指研究院整理

2、盈利情況：毛利和淨利均呈下降趨勢，中小物企困境本質是規模劣勢

根據2026年上半年上市物企披露數據，行業呈現典型的「增收反減利」特徵。營業收入均值同比增長約3.12%，但毛利潤均值同比下降約0.54%至4.65億元，淨利潤均值同比下降約1.06%至1.72億元。反映出在項目毛利率持續壓縮、關聯地產壞賬減值仍未出清的共同擠壓下，收入增長已難以轉化為利潤增長。淨利潤均值在上一期實現增長之后又轉入下降，表明經營效益未改善的情況下，關聯地產風險尚未出清，壞賬與減值計提仍在持續吞噬企業經營利潤。

圖：2023H1-2026H1物業上市企業毛利潤均值和淨利潤均值及變動情況

數據來源：披露歷年數據的61家上市物企中報，中指研究院整理

盈利分佈高度向頭部企業集中，8家頭部企業貢獻近七成淨利潤。在已披露中期業績的63家上市物企中，8家企業2026H1的淨利潤均在5億元以上，分別為華潤萬象生活(23.02億元)、碧桂園服務(9.48億元)、保利物業(9.43億元)、萬物雲(8.20億元)、綠城服務(7.24億元)、中海物業(7.01億元)、招商積余(5.22億元)、恆大物業(5.03億元)。上述8家企業以12.7%的企業數量，合計實現淨利潤74.64億元，佔56家盈利企業淨利潤總額109.75億元的68.0%;其中，華潤萬象生活一家即貢獻23.02億元，佔比達21.0%。

虧損企業數量有所增長。合景悠活(-1.55億元)、正榮服務(-5360.2萬元)、建業新生活(-2772.2萬元)、德商產投服務(-966.9萬元)、祈福生活服務(-337.2萬元)7家企業陷入虧損，較上一期增加2家。其中建業新生活、祈福生活服務、德商產投服務4家由盈轉虧，正榮服務虧損擴大。虧損主因仍集中於關聯地產壞賬減值、物業費收繳率下行及項目毛利潤的收窄。

中小物企陷入「高毛利、低淨利」的結構性困境。根據2026上半年上市物企數據，淨利潤2.5億元以下的45家中小企業毛利率均值達21.84%，高於淨利潤5億元以上8家頭部企業毛利率均值(19.13%)，但其淨利率均值僅6.64%，明顯低於頭部企業(9.14%)。這表明中小物企利潤承壓的癥結並非基礎業務盈利空間不足，而是規模劣勢引發的費用攤銷弱、減值壓力大與管理成本剛性。因此，其破局之道不在於單純追求毛利率，而在於做大企業規模、提升單城項目密度與管理效率。

3、管理面積：增速持續下降，在管面積淨減少的企業數量增多

管理規模雖仍在擴張，但增長動能已大幅衰減，增速持續探底。2026年上半年，上市物企的管理面積均值約為1.68億平方米，同比增長2.65%。2023H1至2026H1，物業上市企業管理面積均值呈逐年遞增態勢，但增速持續顯著下滑。

圖：2023H1-2026H1物業上市企業管理面積均值及增長情況

數據來源：連續披露歷年數據的46家上市物企中報，中指研究院整理

樣本企業中共17家在管面積出現淨減少(2025H1有15家出現淨減少)，表明其主動退出低效項目、優化項目的管理面積已超過其新拓項目管理面積。為保障整體的項目質量，企業不惜收縮管理規模，這與市場端「退盤潮」與項目汰換加速相互印證，行業正經歷從「求規模」到「求質量」的深刻轉向。

2026年中期，49家披露數據的上市物企合計在管面積淨增量約219.2萬平方米，但增量完全由頭部企業貢獻。以保利物業、中海物業、綠城服務、招商積余、碧桂園服務為代表的Top5企業合計淨增約235.0萬平方米，已超49家總淨增額。剔除這5家后，其余44家企業合計在管面積呈現淨減少現象，其中融創服務(-33.0萬㎡)等企業面積淨減少量居前列。行業進入「頭部擴張、多數收縮」的結構性調整期，中小物企份額持續承壓。

4、抗風險能力：現金流低位企穩，但回款壓力未見實質緩解

截至2026年6月30日，62家上市物企現金及現金等價物均值約為15.06億元，較上年同期下降1.44%，持續收縮。雖然絕對規模較2025H1的15.28億元仍有小幅下降(減少約0.22億元)，且自2023H1峰值(17.21億元)以來已連續三年下滑，但最新一期數據釋放出明顯的企穩信號：同比降幅從2024H1的-5.81%、2025H1的-5.74%大幅收窄至-1.44%，收縮速度顯著放緩。

圖：2022H1-2026H1物業上市企業現金及現金等價物均值及增長情況

數據來源：連續披露歷年數據的62家上市物企中報，中指研究院整理

行業回款壓力未見實質性緩解，收入質量下降並持續擠佔營運資金。截至2026年6月30日，62家上市物企應收款及票據均值約17.64億元，較上年同期增長6.27%，增速高於同期營收增速，回款壓力仍在。為應對應收賬款回款壓力，部分物企採取主動管控策略，將回款能力前置到項目獲取和存續的決策環節。保利物業明確提出優化住宅增量結構，非住宅業務聚焦優質客户，主動退出回款較差項目。

圖：2022H1-2026H1物業上市企業應收賬款及票據均值及增長情況

數據來源：連續披露歷年數據的62家上市物企中報，中指研究院整理

(四)多元業務：整體承壓下戰略性調整，結構性機會與破局機會仍存

2026年，物企多元業務呈現「整體承壓、結構分化、路徑重構」的態勢。社區增值服務持續收縮但降幅收窄，「信任型」服務逆勢擴張，業務本質正從「流量變現」轉向「服務信託」;城市服務收入增速顯著分化，賽道邏輯從「跑馬圈地」切換為「有質量拓展」，AI與數字化成為低毛利困境的破局工具;IFM則突破傳統物業邊界，頭部物企通過併購、品牌孵化、聚焦新質生產力等方式佈局高潛力賽道。多元業務並未全面退潮，而是進入結構性機會與破局機會並存的分化階段。

1.社區增值：結構性機會仍在，到家服務、養老服務等「信任型」服務佈局加快

社區增值服務是物企多元化探索最早的業務，但近幾年呈現理性收縮的狀態。2026年上半年，39家上市物企社區增值服務收入均值為32945萬元，同比下降2.44%。下滑的主因是企業主動戰略收縮低質、低毛利業務以及房地產交付減少帶來的家裝與房產經紀需求收縮。雖然收入規模延續2024H1(35160萬元)、2025H1(33768萬元)以來的逐年下行趨勢，但降幅較2025H1的-3.96%收窄1.52個百分點，收縮速度有所放緩。

圖：2024H1-2026H1物業上市企業社區增值服務收入均值及增長情況

數據來源：連續披露歷年數據的39家上市物企中報，中指研究院整理

儘管多年來社區增值服務未形成物企第二增長曲線，整體業務板塊承壓，但結構性機會仍在。到家服務、養老服務等「信任型」服務逆勢擴張，成為物企當下的佈局重點。2026年上半年，世茂服務養老服務收入達1.21億元，同比增長15.2%，東原仁知服務和建發物業的養老服務收入近幾年均保持增長。一方面，政策端持續釋放支持信號，國務院《城市更新「十五五」規劃》明確「推動物業服務進家庭」，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托育、家政、文化、健康、助殘等領域延伸，為物企切入高頻民生場景提供了制度空間;另一方面，到家服務、養老服務具備剛需、高頻、就近響應等特徵，能有效提升用户黏性與信任，有利於形成穩定服務入口。

社區增值服務的本質，正在從「流量變現」轉向「服務信託」。物企手里最稀缺的資產不是業主的購買力，而是日復一日的觸點信任——管家服務、設備維保、應急響應構成的「在場感」。裝修代辦、房屋維修、養老助浴、家政托育這些低頻但高信任的業務，是物企相對電商與中介的差異化壁壘。這與行業收繳率修復是同一件事的兩面，服務信託做得越深，業主黏性與繳費意願越強，增值業務與基礎物業的飛輪才能轉起來。

2.城市服務：業務收入分化，企業聚焦「有質量的拓展」

城市服務是物企從住宅小區走向城市公共空間的主航道，政策紅利豐厚但商業化落地卻困難重重。雖然市場空間廣闊，但現實中存在政府回款周期長、應收賬款壞賬風險大等難題。因此，理解城市服務必須同時看見其「天花板」與「枷鎖」。

從城市服務收入看，物業企業分化明顯，賽道邏輯正從「跑馬圈地」轉向「有質量拓展」。2026年上半年，雅生活服務和時代鄰里的城市服務收入分別下降5.68%、7.78%，體現其主動收縮低效項目，聚焦項目質量的戰略方向;萬物雲城市空間整合服務從3.60億元增至4.00億元，增長11.0%;經發物業城市服務收入從1.34億元增至1.78億元，大幅增長32.8%;浦江中國城市服務板塊温和增長1.9%，保持穩健發展。整體而言，城市服務並未退潮，但增長邏輯已切換為精選財政穩健、付費機制清晰的區域與場景，不同企業的業務收入分化加劇。

圖：2025H1-2026H1部分物業上市企業城市服務收入及增長情況

數據來源：上市物企中報，中指研究院整理

政策端為城市服務打開了需求天花板。國務院《城市更新「十五五」規劃》提出，到2030年新開工改造城鎮老舊小區約11.5萬個、完整社區建設改造5000個，「十五五」城市更新市場總容量達15萬億至20萬億元。規劃確立了「改造+運營+服務」一體化導向，鼓勵物業從「四保一服」向養老托育、家政、房屋託管、居家護理延伸，為物企從「一次性工程」切入「長期運營服務」提供了制度通道。地方層面，上海已推動物業向街區、園區、會展體育場館、交通樞紐、城市公園、公共空間延伸，城市服務邊界從住宅小區擴展至城市公共空間的全域治理。

盈利端是城市服務最大的「枷鎖」。城市服務普遍呈現「規模不經濟」特徵，合同金額大、毛利薄且高度依賴財政回款。2026年上半年，萬物雲城市空間整合服務毛利率僅5.5%，較上年同期的9.1%下降3.6個百分點；經發物業的城市服務毛利率下降至12.5%。毛利率低且呈現下降的趨勢直觀揭示了城市服務的盈利困境：以人力密集的環衞、公共設施運維為主業，提價能力弱、成本剛性高，規模擴張反而攤薄單位盈利。這意味着，城市服務對物企的價值更多在於「流量入口」與「政府關係」，而非利潤貢獻。能否通過數字化降本與高毛利細分場景改善結構，是破局關鍵。

「AI+全域治理」城市服務模式或將成為低毛利破局工具。萬物雲在深圳福田梅林街道參與的城市服務項目，是2026年值得業內研究的樣本之一。梅林街道採用「政府搭台、多方參與、企業唱戲」的「城市合夥人」機制，引入萬物雲等4家科技企業提供技術服務，並創新設立「梅林智翼城管聯勤調度中心」，匯聚2255余路城市監控、30余路高空鷹眼與2000余路地面感知設備，構建「天-空-地」三維智能巡檢體系。截至目前，梅林街道已培育65項AI應用場景，功能型無人車線路15條、常態化運行7條，輻射里程超50公里，並首創「物業管理進河道」的深圳河湖水生態科技管控模式。其本質是把物業在住宅小區的精細化管理與數字化能力平移到街區，形成可複製的城市級服務產品。這一模式或將使城市服務通過科技投入擺脫純人力密集的低毛利宿命，但資產與數據基建門檻也是比較高的。

3.IFM：突破傳統物業邊界的高潛力賽道，物企多元路徑構建專業壁壘

相較住宅社區，IFM突破了傳統物業的邊界，以全生命周期、多場景融合的設施運營體系為導向，通過整合空間管理、設備管理、能源優化、行政支持等多元服務，為客户解決各類運營難題，是企業值得深入拓展的高潛力服務之一。2026年，各大頭部物企紛紛結合自身資源稟賦，通過多元化路徑加速搶佔IFM市場，具體可歸納為以下四類動作：

第一，以併購整合為「快車道」，快速切入高價值賽道。如新大正2026年初選擇通過9.17億元收購嘉信立恆75.1521%股權，直接獲取其覆蓋32個省市、服務超2700家客户的成熟網絡。這種外延式併購能夠快速突破傳統公建物業的增長瓶頸，幫助物企在短時間內完成能力補強和規模躍升，實現向城市空間服務商的戰略轉型。

第二，以品牌獨立孵化驅動專業化服務壁壘構建。以碧桂園服務為代表，2026年7月正式推出「碧服商企」品牌，並下轄恆躍空間(IFM業務集團)、碧康服、新正達三大子品牌。這種內生孵化的方式，本質上是將IFM業務從傳統住宅物業的邏輯中剝離，通過獨立的品牌矩陣和「專業築基、數字賦能、標準領航」的綱領，確立在IFM綜合設施管理、產業園區、航空港、醫院及校園等細分領域的專業話語權。

第三，IFM服務正從傳統的商寫、園區，加速向高端製造、新能源、算力基礎設施等「新質生產力」領域滲透。如龍湖智創生活中標小鵬機器人數據採集中心及科技園;長城物業中標「超聚變」全國框招，實現30余城同日成建制進場;卓越商企服務交付業界首例半導體高端製造園區全委項目等高科技企業提供全周期服務均為典型案例。尤其是針對半導體、精密製造等行業的特殊環境需求(如恆温恆濕潔淨車間)，物企開始建立標準化服務流程和專業交付團隊。這標誌着IFM服務正深度嵌入國家戰略性新興產業，成為高端製造業供應鏈中不可或缺的一環。

第四，強化能源管理能力，從「節能減耗」向「能碳智控」升維。保利物業推出AIEM零碳雲衡，在2000+項目完成算法驗證;明德物業與洛克美森碳能源合作，聚焦學校、醫院等公共建築的綜合能源解決方案。能源管理作為IFM的重要垂直模塊，成為物企在IFM合同中提升客户黏性、創造增值收益的關鍵抓手。

表：2026年部分企業佈局IFM領域動態

資料來源：中指研究院綜合整理

整體來看，物企佈局IFM的重點仍為設施管理，團餐服務熱度顯著下降且呈現戰略性分化。頭部物企普遍轉向審慎，大多不再將團餐作為獨立的核心戰略，而是將其定位為IFM的一個配套支撐。如金科服務的團餐業務併入企業服務，進行戰略收縮;新城悦服務在團餐領域的拓展勢頭也有所下降。部分區域型與中型物企仍在積極深耕。對它們而言，團餐是提升客户黏性、實現差異化競爭的利器。例如，經發物業、京城佳業旗下的北宇餐飲都在持續中標新項目。但在佈局過程中，部分企業也出現戰略性調整，如新希望服務2026年上半年主動清退部分盈利不及預期的食堂項目，導致期內餐飲服務收入減少。

團餐並非沒有價值，關鍵在於對其戰略定位的校準。對物業企業而言，團餐不應被寄望為獨立增長極，而應迴歸其作為差異化增值服務、IFM配套模塊和區域型物企局部深耕賽道的合理角色——在園區、寫字樓、學校等特定業態中增強客户黏性，在綜合設施管理體系中充當配套能力，或成為中小型區域物企在特定區域內建立局部優勢的賽道選擇，在物業企業多元化佈局中發揮其應有的協同價值。

(五)科技應用：軟硬件持續迭代，物業科技轉向場景化價值落地

物業服務企業的科技建設思路發生轉向，不再單純追逐新技術噱頭，轉而把重心放在可運營、可覈算、可複製的業務落地上。硬件層面迭代提速，機器人應用告別單純設備採購模式，逐步走向平臺化運營，科技投入的資產屬性持續凸顯;軟件能力同步升級，AI技術從零散工具迭代為企業級產品矩陣與數字底座，智能體開始作為標準化服務產品對外輸出;場景應用則立足住宅、非住宅、社區增值服務的差異化業務訴求，將軟硬件能力與真實業務痛點相結合，由搭建系統轉向解決實際問題。

1. 硬件迭代從單點採購走向平臺共建，商業模式重構驅動場景縱深拓展

機器人應用走向平臺化運營服務是物業行業破解單機試點模式的必然選擇。此前行業多采取單臺機器人分散採購模式，不同廠商硬件協議互不兼容，各設備分屬多套后臺管理，很難和物業既有工單、門禁、梯控體系打通，作業數據零散割裂，機器人大多侷限於樣板項目演示，難以實現大規模複製落地。面對上述現實瓶頸，物業服務企業結合自身戰略定位、資金條件與項目資源，選擇差異化路徑推進機器人平臺化建設，以此實現多品類設備統一調度、業務流程打通、運營數據歸集，真正把機器人轉化為可常態化使用的服務工具。

部分具備技術儲備、項目體量大的頭部物業服務企業，出於掌握調度規則與運營數據主導權的考量，選擇自主搭建機器人調度底座。其核心訴求是擺脫對外部技術廠商的深度綁定，能夠根據自身多業態項目需求靈活接入不同品牌硬件，同時沉澱項目運營數據，為后續向外輸出數字化能力打下基礎。碧桂園服務推出PARA協生範式，搭建「人、智能體、機器人、AIoT」四維協同智慧社區架構，依託自研MARS智聯平臺統一調度各類設備，系統性重構物業運營模式;永升服務自主研發霖久雲人機協同調度平臺底座，硬件向外採購高仙機器人，將外購機器人設備統一接入自研調度中臺，實現機器人云端任務派發、作業數據回傳、工單聯動。

還有部分物業服務企業希望兼顧外部成熟技術引入與場景運營能力沉澱，主動選擇以股權合資的方式共建機器人平臺體系，一方面不用從零起步承擔全套底座開發的試錯成本，另一方面通過股權綁定把物業在海量項目當中積累的場景經驗轉化為合資主體的資產。但股權共建模式需要企業投入資本金，對合資協議的知識產權、權責劃分、治理機制設計提出較高考驗。碧桂園服務聯合佛山市恆元企業管理服務有限公司設立佛山境行機器人有限公司，眾安智慧生活旗下浙江眾安智慧科技與AIROBO共同設立合資公司佈局物業機器人運營，萬物雲與高仙科技合資設立上海雲仙睿潔科技有限公司。

多數大中型物業服務企業主動選擇接入第三方成熟機器人操作系統，快速完成多品牌機器人統一管控。硬件付費方式上企業擁有靈活選擇權，既可以自行採購硬件接入第三方平臺，也可以直接採用RaaS訂閲模式，由服務商一併提供硬件、調度平臺與遠程運維服務。綠城服務、龍湖智創生活、雅生活集團、俊發物業、卓越商企服務、合生物業、華發物業等多家物企均先后接入第三方調度底座。

2. 軟件優化從單點工具演進至數字底座，向外輸出可交付的智能體服務

在硬件走向平臺化運營的同時，2026年物業行業軟件能力建設也發生明顯轉向。依託頭部企業已逐步成型的一體化數字中臺底座，行業建設重心不再聚焦底層基礎底座的重複搭建，而是向上層業務應用與AI能力延伸。物業服務企業主要圍繞內部運營提效與面向業主服務交付兩大目標，重點打磨「業務AI產品矩陣—面向業主的垂直智能體」兩級上層軟件能力，推動AI從演示工具轉變為真正可閉環運行的業務能力。

為覆蓋多部門、多條業務線重複性工作，不少物業服務企業主動打造一體化AI產品矩陣，一次性輸出多場景軟件工具，實現跨業務板塊的效率釋放。招商積余旗下積余科技正式推出十大AI產品矩陣，包含AI視頻巡檢、AI具身機器人、全域運營AI大屏、AI知識庫等，覆蓋園區運維、人力革新、管家賦能、商務提效四大戰線。積余科技以技術減負一線員工，推動物業人員迴歸現場服務，探索AI與物業服務深度融合的落地路徑。

除了對內降本提效，部分企業看到業主端真實服務痛點，主動開發面向C端的垂直業務智能體，讓AI從后臺工具轉變為直接面向業主交付的服務載體，直接面向業主解決具體問題，把巡檢、房屋狀態覈驗、居家空間調控、社區增值服務等能力封裝成可直接使用的服務。綠城服務聯合卓世科技打造的空關房AI智能體正式全域落地，以數字化方案破解空置房人工巡檢效率低、易疏漏等行業痛點;攜手杭州知幾智能推出「AI寵物管家」，依託寵物健康大模型可實現寵物品種識別、情緒解析、營養方案推送等功能，覆蓋養寵業主社區服務需求。

3. 錨定各業態業務痛點，推動軟硬件能力場景化落地

在硬件平臺調度能力、AI軟件能力持續迭代的基礎上，物業服務企業進一步推動技術能力向真實業務場景落地。2026年物業服務企業根據住宅、非住宅、社區增值服務不同業態的業務痛點，將已經成型的機器人硬件、AI軟件能力做場景化適配，聚焦高頻痛點開展落地。

表：部分物業服務企業技術場景應用情況

資料來源：中指研究院綜合整理

面向住宅社區，物業服務企業以輕量化改造解決業主高頻投訴、安全風險隱患，優先選取通行安防、服務履約、線上服務等業主接觸頻次高、矛盾集中的細分場景做技術落地，提升業主直觀服務體驗。在社區增值與創新業務領域，物業服務企業依託已有的數字化工具挖掘社區存量流量與業主需求，將業主端AI智能體、社區服務平臺與家庭服務、社區消費場景相結合，豐富社區服務供給，探索基礎物業服務之外的增長可能性。面對產業園、寫字樓、機場、醫院等非住宅業態，物業服務企業依託已有的硬件與軟件底座，向B端客户輸出標準化或定製化的成套數智運維解決方案，實現設施運維、安全管控與資產精細化管理。

4. 招投標Agent：從「看見機會」到「穩操勝券」，AI驅動招投標全鏈路升級

招投標作為市場化外拓的核心載體，其響應效率與標書質量直接決定企業的規模邊界與經營質量。然而，傳統招投標模式長期面臨三大結構性痛點：商機信息高度分散、標書編制耗時宂長、合規審查過度依賴人工經驗。

從公開標訊、土地成交與在管項目合約周期的交叉視角看，當前物業企業的投標行為正呈現兩個趨勢：一是機會識別的前置化，即從「公告發布后響應」轉向「項目成交即佈局」;二是標書生產的標準化，即以企業知識資產替代重複的人工撰寫。這兩點，恰是數字化工具能夠系統發揮價值的環節。面對上述趨勢，中指研究院推出了「中指物業AI招投標Agent」，為物企招投標提供從標訊獲取到標書編制、合規審查的全流程數字化支撐。

圖：AI招投標Agent產品界面

資料來源：中指研究院

商機獲取從被動響應到主動佈局。招投標的起點是「看見機會」。中指物業AI招投標Agent通過全網物業標訊聯動、合約到期項目預警、土地交易項目觸達、城市更新項目數據庫，構建全維度商機網絡，將散落在各級政府採購網、公共資源交易中心及業主自主招標平臺的標訊，轉化為可行動清單，利用數字化手段將商機轉化為實實在在的業績增長。

標書生產一站式快速解決。標書編制是招投標中人力消耗最大的環節。平臺以AI極速解析標書、AI高效撰寫標書、激活企業知識庫為核心，基於智能引用模式一鍵生成，並依託企業知識庫深度定製，將標書生產拆解為「解析—撰寫—審查」三段式流程，顯著壓縮響應周期。

標書審查做到風險前置與合規預判。中標不僅取決於方案優劣，更取決於合規底線。平臺標書審查模塊通過智能風險識別自動標記潛在廢標條款，利用評分檢測對照招標文件逐項覈查評分要點，並針對內容缺失、前后矛盾、承諾與證明材料不匹配等問題自動編制建議，同時支持多份標書自主查重，規避雷同廢標風險，讓每一次投標都穩操勝券，告別因細節失誤導致的遺憾。

(六)資本市場：物業股估值回落，融資與併購同步降温

1. 板塊總覽：物業板塊市值與PE雙雙下行，內部分化加劇

物業服務上市公司板塊市值與市盈率整體走低，港股與A股物企的回撤幅度存在結構性差異。截至2026年9月24日，港股上市物企市盈率由年初約13.4倍降至約12.6倍，降幅約5.9%;總市值由約2527.6億港元降至約2275.4億港元，降幅約10.0%。港股物企總市值回撤大於市盈率回撤，盈利端小幅承壓。A股上市物企市盈率由年初約53.7倍降至前三季度末約37.9倍，降幅約29.3%;總市值由約298.8億元降至約249.0億元，降幅約16.7%。市盈率回撤幅度(29.3%)顯著大於市值回撤幅度(16.7%)，説明盈利端並未同步惡化，下跌主要來自估值壓縮，屬於「殺估值」而非「殺業績」。

表：2026年年初—2026年9月24日港股上市物企(左)與A股上市物企(右)總市值與市盈率

數據來源：中指研究院整理

從時序走勢看，兩市均在上半年出現階段性高點后持續回落，板塊運行與港股大盤節奏高度相關。港股波幅相對有限，市盈率1月末見頂(約13.8倍)、6月下旬觸底(約10.8倍)，總市值低點位於6月下旬(約2101.7億港元)。A股估值彈性更大，反映出市場對地產關聯風險與長期增長空間的重新定價更為劇烈;港股估值已處歷史低位，下行空間相對受限，波動小於A股。A股物企市盈率於2月末見頂(約62倍)，4月初起快速下行，7月下旬觸及低點(約30.8倍)后小幅修復;總市值低點位於7月下旬(約214.6億元)。

板塊內部分化在估值系統性承壓下進一步加劇。港股作為物企主要上市地，樣本相對完整，頭部企業憑藉穩定的履約質量、充沛的現金流與較低的關聯風險獲得相對溢價，資源加速向龍頭聚集;中小物企則面臨流動性與估值的雙重擠壓，成交清淡、融資困難。低估值背后有三重約束尚未解除：一是關聯方減值與應收賬款風險持續暴露，使市場對物企資產質量存疑;二是對行業長期增長空間的重估，規模擴張故事不再被買單;三是分紅與回購成為估值的主要支撐，現金回報能力直接決定配置價值。板塊估值修復的節奏，取決於基本面兑現與風險出清的進度。

2、IPO：「有退無進」現象仍在持續，融資通道弱化

物業行業IPO在2026年前三季度持續冰封，無新增上市企業，這一狀態已延續2年。港股IPO窗口的關閉、物業股估值的長期低迷，疊加監管對上市公司分拆物業板塊的審慎態度，使「上市」不再是物企的優先選項。與此同時退市案例增加，金科服務、瑞森生活服務相繼從資本市場退出，至此退出資本市場的上市物企累計達5家，板塊呈現「有退無進」格局。

「有退無進」折射出行業資本邏輯的根本轉變。物業股長期低迷使上市平臺的核心價值弱化，維持上市所需的合規、審計、信披等剛性成本已超過其帶來的融資與品牌收益，上市平臺從「融資通道」退化為「成本中心」。退市企業多呈現規模中等、流動性差、關聯方出險的特徵，其離場是資本端對弱質標的的出清，而非行業整體的惡化。

對留守企業而言，退市案例的增加形成明確信號：經營重心須從「規模敍事」轉向「現金流與股東回報」。高分紅、強現金流的物企在估值承壓期獲得相對配置優勢，分紅比例與派息穩定性成為投資者重新定價的關鍵變量。資本正以退出與再配置，確認「服務能力」與「現金回報」的定價權。

3、收併購：聚焦優質標的，注重能力提升

2026年前三季度，收併購市場延續降温。物業企業的收併購已轉向「以現金流與真實服務能力為核心」，落到企業實操層面，可以拆分為三個層面：其一，買現金流——更看重標的穩定可預期的經營性現金流、收繳率與利潤率，而非合約面積的賬面擴張;其二，買業態能力——向商寫、公建、園區、城市服務等非住業態傾斜，這類業態專業壁壘更高、盈利能力更強，能補足企業能力短板，如新大正收購嘉信立恆設施管理的案例;其三，買區域佈局——偏好某一城市或板塊的項目佈局，如金融街物業收購香港置佳物業70%股權，首要目的是切入香港存量物業管理市場，獲取香港本地成熟項目、運營團隊與市場資質，在香港本地形成區域密度。

表：2026年1月1日-2026年9月24日部分物企收併購情況

資料來源：中指研究院整理

在現金為王的約束下，機會型整合將成為主流：買方更審慎評估交易對價與交割風險，賣方在流動性壓力下加快資產處置，交易量雖減但單筆質量提升。為避免重蹈「高溢價買面積」的覆轍，參與併購的企業應建立常態化的併購質量跟蹤表，從交易對價、PE倍數、在管面積單價、收繳率、業態結構、交割進度六個維度穿透評估，以現金流與質價相符為錨，判斷交易是否真實創造價值。

表：併購質量跟蹤的六個維度

資料來源：中指研究院整理

(七)品牌建設：品牌價值增速放緩，多重矛盾交織顯現，厚植長效品牌競爭力

1.品牌價值保持正增長，增速低位運行不足1%

圖：2022-2026物業服務品牌企業品牌價值均值及增長率

2026全國性物業服務領先品牌企業品牌價值均值為125.61億元，同比增長0.83%;區域性物業服務品牌企業品牌價值均值為19.76億元，較上年增長0.41%。存量時代，品牌價值的增長越來越依賴紮實的服務能力、穩定的經營質量與真實的客户認可，單純依靠規模堆砌已難以支撐品牌價值的持續抬升。

經營性指標是品牌價值評估的基礎，對品牌價值變化起主導作用。2025年物業服務品牌企業在規模、收入與利潤三個維度均保持了正向增長，儘管增速較此前有所放緩，但經營底盤的韌性為品牌價值企穩提供了重要支撐。在管面積均值較上年增長3.75%，營業收入均值較上年增長4.43%，淨利潤均值較上年增長0.88%。物業服務品牌企業2025年的毛利率均值為21.46%，同比下降0.66個百分點;淨利率均值為4.72%，同比回升0.81個百分點，本輪淨利率回升主要體現為「減值出清」帶來的報表端修復，而非經營層面的實質性改善，盈利改善的成色與可持續性仍需審慎觀察。

圖：2021-2026物業服務品牌企業品牌三度綜合得分情況

研究組針對物業服務品牌企業開展的品牌三度綜合調查結果顯示：2026年品牌企業的品牌三度綜合得分延續下行走勢，較上一年同期下降0.06個百分點至58.12%，意味着服務體驗層面的矛盾正在向品牌評價層面蔓延，品牌強度指標隨之承壓。

通過對上市物業品牌企業的研究表明：2023—2025年上市品牌物業企業的Tobin‘s Q均值呈現持續下行趨勢，已從1.63持續下降至1.28。雖然絕對值仍大於1，説明資本市場並未完全抹去物業服務賽道的成長屬性，優質主體依舊享有一定的品牌成長性溢價，但持續回落的態勢説明當前情況下品牌價值在資本市場上沒有得到充分體現，品牌對企業價值的實際拉動效力明顯減弱。

2. 政策導向強化品牌建設，多重現實矛盾掣肘品牌發展

政策層面給出品牌化發展的中長期路徑，但落到企業經營實操層面，部分企業本身存在品牌建設認知短板，疊加行業現實經營壓力，造成品牌建設工作推進乏力。存量深耕時代，物業市場的供需關係已發生根本性變化，總量飽和與供給過剩相疊加，並沿賽道分化出兩種截然不同的格局。

圖：住宅項目撤場情況下的管理流程

住宅賽道仍具備可觀的市場深耕空間，但項目撤場頻發持續考驗企業品牌管理能力。存量時代項目退出的全過程直接決定品牌口碑走向，企業亟須將撤場納入品牌管理體系，建立「事前評估—提前溝通—規範交接—口碑維護」的退出管理流程，守住品牌信用底線。非住宅業態具備高壁壘、高專業要求的特徵，具備極強的品牌溢價能力。企業可通過搭建非住宅專項運營體系、組建專業化服務團隊、落地標杆項目打造、沉澱標準化作業規範，逐步構建差異化品牌標籤，擺脫住宅賽道單純價格競爭的桎梏，實現從「規模品牌」向「專業品牌」的品牌升級轉型。

3. 順應存量時代邏輯轉變，構建長效品牌建設路徑

想要實現品牌資產的穩步積累，需要跳出「重對外傳播、輕內部根基」的傳統思維，構建一套從內部共識培育、服務底盤夯實到品牌架構優化的全鏈條落地體系。

首先，構建全員品牌認同體系，是打通從企業戰略到客户體驗的首要環節。品牌認同不是單次宣講培訓即可完成，需要建立常態化、可考覈、可激勵的落地機制，推動品牌理念滲透組織各個層級，只有「滿意的員工」才能帶來「滿意的客户」。

圖：構建全員品牌認同體系路徑

其次，精準的服務定位明確品牌發展方向，科技賦能優化服務效率與品質，片區深耕實現品牌規模化落地與口碑沉澱，最終破解住宅賽道同質化內卷難題。一方面，錨定差異化服務定位，體系化塑造專屬品牌調性，構建可沉澱的品牌核心資產。另一方面，依託數字化科技務實賦能，以服務實效夯實品牌質感，杜絕概念化營銷。此外，推進片區化深耕運營，以規模化屬地服務構築品牌壁壘，實現口碑長效沉澱。

最后，着力搭建「主品牌守基本盤、垂直子品牌破細分賽道、低效業務全面出清」的層級化專業品牌體系，實現品牌資源的精準投放與高效沉澱。品牌企業一方面針對非住宅商企、細分人居、高階增值服務等高壁壘、高協同增量賽道，搭建專屬服務體系甚至垂直子品牌，實現細分賽道專業化破局;另一方面，清退與主業關聯度低、盈利薄弱、辨識度差的低效業務，收縮雜牌賽道，實現品牌資源的精準歸集與高效利用。

4. 構建分層共情傳播體系，落地全周期輿情風險管控

存量競爭階段，物業企業需搭建內外聯動的分層共情傳播體系，分層共情傳播實現品牌正向價值的全域放大，持續沉澱優質品牌口碑;全周期輿情管控築牢品牌風險防線，有效對衝行業監管與傳播環境帶來的負面衝擊。二者相輔相成，共同構建適配存量時代的物業品牌長效運營體系。

圖：對外精準傳播路徑

構建內外雙向分層共情傳播體系，全域夯實品牌價值認同。針對內部員工、外部多元受眾的差異化需求匹配傳播內容與渠道，既築牢內部品牌根基，又精準輸出外部品牌價值，實現員工品牌認同感與客户品牌信任感雙向提升。一方面，聚焦內部傳播滲透，鞏固全員品牌共識基底。另一方面，落地外部精準傳播，多維沉澱正向品牌口碑。

圖：全周期閉環輿情風險管控體系

搭建全周期閉環輿情管控體系，對衝高頻負面輿情衝擊。隨着物業服務全面納入社會強監管體系，疊加新媒體傳播去中心化、高速化的特徵，物業行業已進入高敏感傳播階段。在此行業背景下，傳統事后補救的被動輿情應對模式已無法適配發展需求，企業需構建「事前預警、事中處置、事后覆盤」的全流程、閉環式輿情風險管控體系，以體系化能力對衝高頻投訴與負面輿情衝擊，實現負面風險的可控、可解、可防。

中國物業服務市場發展展望

(一)政策方向：行業立法密集修訂，推動「質價相符、治理現代化」制度重塑

《國務院2026年度立法工作計劃》已將修訂《物業管理條例》列入預備修訂的行政法規序列。2026年行業政策修訂以《物業管理條例》修訂為核心，圍繞「質價相符、治理現代化」主線，從治理機制、收費機制、監管機制、服務延伸、安全綠色等維度系統重塑制度框架，推動行業邁入「規範發展、質量優先」的新階段。

在治理與收費機制方面，政策修訂聚焦黨建引領與社區治理融合，強化街道社區對業委會和物業企業的指導監督，降低業委會成立門檻並規範其運行規則;完善包乾制、酬金制等收費模式，推動服務標準與收費價格掛鉤，建立動態調價、信息公開和第三方評估機制，同時明確公共收益歸屬、使用和公示要求，優化專項維修資金歸集使用流程，規範前期物業招投標與承接查驗，釐清開發商與物業責任邊界，並加快建立信用評價、紅黑名單和退出機制，強化事中事后監管。

在服務延伸與新發展方向方面，政策鼓勵物業參與老舊小區改造后長效管理和完整社區建設，推動「物業服務進家庭」，向養老、托育、家政、文化、健康、助殘等領域延伸;支持智慧物業平臺建設和AI、物聯網等技術應用，推動物業從住宅小區向街區、園區、場館、交通樞紐等城市公共空間延伸，參與全域治理;同時強化消防、電梯、房屋安全等責任，完善應急預案，並推動公共機構節能降碳與合同能源管理，提升物業能碳智控能力，形成安全、綠色、智慧的行業發展新格局。

行業未來的政策導向將集中在五個方向。一是定價機制走向「質價相符」的透明化，服務清單公示、成本構成公開、調價程序規範將成為標準配置，物業費剛性難調的慣性有望被糾偏;二是資金監管走向「專户化、可審計」，公共收益、維修資金、共有資金將全面納入專户與審計軌道;三是市場約束走向「信用化、評價化」，企業綜合評價與信用信息歸集將逐步與招投標、政府購買服務掛鉤;四是治理結構走向「可託底」，候補委員、互聯網表決、物業治理委員會等機制將降低「治理失靈」概率，倒逼企業提升與業主方的協商能力;五是服務邊界走向「可延伸」，物業+養老、托育、家政、健康等被寫入政策文本，增值服務獲得合法性基礎，同時也要接受更嚴的合規審視。

表：預判未來行業政策導向

資料來源：中指研究院綜合整理

(二)經營目標：行業進入低增長常態，現金流與應收賬款管理成為首要指標

上市物企營收低個位數增長將成為未來2-3年的常態。規模增量繼續由頭部5—10家企業貢獻，其余企業將更多依靠存量項目結構優化、單價修復與增值服務拉動實現「結構性增長」，而非面積擴張。

回款將成為最急迫的「快變量」。應收賬款增速高於營收增速的剪刀差狀態將延續，應收賬款周轉天數、物業費收繳率、賬齡結構將成為衡量企業韌性的核心指標。收繳率下行、質價矛盾、空置房繳費困難等結構性因素短期內難以扭轉，減值計提仍將是利潤表最大的不確定性來源。

表：物企核心經營考覈指標的遷移方向

資料來源：中指研究院綜合整理

經營考覈指標體系將從「規模+毛利」轉向「現金流+周轉」。「經營性現金流淨額/淨利潤」與「應收周轉天數」將被納入絕大多數物企的核心KPI，應收賬款管理從財務部門前置到經營決策前端。具體將出現三個可觀察的管理動作：一是把回款能力嵌入項目准入標準，從源頭拒絕「低收繳率、高空置」的劣質項目;二是把賬齡管理與壞賬覈銷常態化，前移風險處置窗口，提升財務信息質量;四是把增值服務與物業費繳納形成正向激勵。質量指標也將與項目准入退出機制強綁定，續約率、綜合評價得分、項目進出動態評級的重要性上升。

(三)市場拓展：「有質量的規模」成為共識，主動退盤仍將持續

退出低收繳率、低毛利、非核心區域的項目，換入核心城市、非住宅業態和高能級客户，已成為物企的一致性動作。主動的項目質量管理可以使企業規模佈局結構更優、盈利更強、現金流更穩。2026上半年，萬物雲退盤的同時新籤207個項目，存量盤換籤佔比63.5%，應收款項同比下降12.6%;中海物業退盤1920萬平方米、淨增1780萬平方米，非住宅佔新增面積近八成;綠城服務壓降儲備面積，營收和歸母淨利卻分別增長6.3%和15.2%;永升服務退出雙低項目后，綜合毛利率、基礎服務毛利率和社區增值毛利率均提升。頭部物企已把「有質量的規模」視為重要的戰略管理方向。

表： 2026年上半年部分物企「退盤—換倉」動作一覽

資料來源：中指研究院綜合整理

2026年四季度以及2027年，主動退出低質項目的動作仍將持續。其一，存量住宅質價矛盾短期難解，收繳率下行壓力仍在，低效項目的現金流和回款問題不會自動消失;其二，非住宅領域，尤其是部分公建項目和城市服務項目，也存在收款難、不盈利的問題;其三，部分企業已建立常態化項目進出評估機制，退盤出清節奏更平滑，保障整體項目質量。

退盤善后能力成為品牌管理新的聚焦點。退盤若處理不當，如提前告知不到位、交接混亂、檔案移交缺失或輿情失控等會直接反噬品牌。頭部企業已把提前告知、有序交接、檔案移交、輿情應對標準化為固定動作，部分中小物企在此環節的準備明顯不足，退盤反而可能變成新的風險暴露點。

與此同時，退盤留下的服務真空項目將被新的模式填補。「老舊小區連片託管」「社區應急託底服務」等政企協同模式，正在承接被頭部物企主動放棄的低效項目，並有望成為區域物企與地方國企的穩定增量來源。對區域物企而言，單盤利潤雖薄，但勝在穩定、賬期可控、競爭門檻低，且能與政府在老舊小區改造、城市更新、應急管理等場景中形成長期合作，構成區別於頭部物企的差異化生存空間。

(四)科技賦能：由「軟件部署」轉向「硬件落地」，人機協同重塑成本結構

當前，物業科技化建設正從軟件部署逐步轉向硬件落地。軟件層已率先跑通投入產出賬，如萬物雲「靈石」以160萬元Token投入換回4304萬元行政費用下降，碧桂園服務通過AI智能體和集中採購壓縮行政開支超2億元。但管理費率繼續下探的空間有限，而硬件直接作用於佔物企成本30%—40%的保潔、保安等基礎作業環節纔是成本結構重塑的主戰場，因此物業企業尤其頭部企業在基本完成軟件部署之后，加速轉向硬件落地。

機器人的應用場景主要圍繞清潔、安防、消防值守、幕牆清洗等方面。智能清潔與安防巡檢替代高頻重複人力，消防值守以人機協同實現自主巡檢與誤報過濾，幕牆清洗降低高空作業風險，AI客服與前臺承接夜間響應和工單流轉。經濟性上，機器人單崗位成本已接近甚至低於人工，且可全天候連續作業、標準化輸出，推動一線流失率下降。如碧桂園服務廣州項目引入清潔機器人實現減員增效;蘇州景厚物業向深蘭科技採購功能型機器人並共建落地基地;永升服務與高仙機器人戰略合作、天創機器人RaaS模式首個簽約訂單落地。

表：物業服務機器人主要應用場景與經濟性對照

資料來源：中指研究院綜合整理

機器人進入物業場景的商業模式正在快速分化，主要分為自主研發、租賃和整機採購三條路徑。自主研發模式由頭部物企主導，通過自建團隊或聯合研發掌握核心技術與知識產權，形成差異化壁壘。典型案例為碧桂園服務自研清潔機器人「零號居民」，2026年計劃量產1萬台。租賃模式以RaaS(機器人即服務)為代表，無需買斷設備，按時間或者任務量付費，降低中小物企的准入門檻。如南京江山智聯物業與天創機器人簽署戰略合作，在丹若園等三個項目率先落地消控室智能值守機器人，採用「機器人+每班1名持證人員」的人機協同值守模式，誤報過濾率達95%以上。整機採購模式適合資金充裕、場景密集的物業企業。如蘇州景厚物業向深蘭科技採購1000台功能型機器人、合同金額1.8億元。

表：物企科技化佈局的三條商業化路徑比較

資料來源：中指研究院綜合整理

但模式選擇只是起點，真正決定落地成效的，是數據安全、責任界定與人機協同這三道前置關口。一是數據安全與隱私保護必須前置。人臉識別、熱成像、異常行為感知等功能使機器人成為數據採集終端，企業應嚴格遵守個人信息保護相關規定，明確採集範圍、存儲期限與使用邊界，避免數據濫用引發合規風險與業主信任危機。二是責任邊界需要重新界定。機器人蔘與消防值守、安防處置后，服務主體、責任劃分與質量標準都會變化，前期物業合同、業委會服務協議均需相應調整，明確人機協同模式下的服務標準與責任承擔，避免出現事故后責任不清、互相推諉。三是不能把「人機協同」簡化為「減員替代」。機器人替代的是重複性崗位，若以簡單減員換取短期成本，將直接損害服務品質與業主關係，反而加劇收繳率下行。

(五)服務延伸：服務理念轉向協同共創，業務模式走向專業分工與生態聯盟

增值服務的佈局邏輯和服務理念在逐步轉變。過去，增值服務被視為物業企業突破基礎物業費天花板、開闢第二增長曲線的重要手段，企業圍繞社區場景挖掘商業價值，從場地租賃、廣告位經營到社區團購、家政服務，核心目標是「向業主賺錢」，以此實現業務收入突破。然而，隨着行業對「服務」本質的迴歸，越來越多物業企業意識到增值服務的價值不應止於短期營收，更應成為連接業主、提升信任、反哺基礎服務的戰略支點。

傳統增值服務模式的核心問題是單向化的。如物業企業利用社區空間資源經營商業項目，業主往往是被動的消費者或服務接受者，雙方缺乏價值共創的機制。未來，新的服務理念正在形成。物業企業不再單純追求增值服務的收入規模，而是轉向與業主協同發展，共同挖掘社區空間資源，共創收益。物業的角色從「經營者」變為「鏈接者」和「賦能者」，業主則從「被服務對象」變為「共創參與者」。

同時，業務模式也將迎來重塑。物企輸出場景、信任與流量入口，專業運營商輸出履約能力與行業資質，保險與金融機構解決預付資金安全與責任風險，形成專業化分工和生態化聯盟。具體來看，如在養老賽道，物企負責場景提供與需求摸排，養老服務機構與社工組織承接專業服務，保險機構化解責任風險，變現以組織服務費、平臺服務費及政府購買服務為主;在家政與到家服務、社區零售與團購賽道，物企輸出入口與標準，平臺方與專業服務人員負責履約，變現以平臺服務費和佣金分成為主。

表：「物業+」服務主要賽道的角色分工、變現方式

資料來源：中指研究院綜合整理