機構：核心城市供地與補庫存節奏有望保持穩定

9月29日，開源證券發佈了一篇房地產行業的研究報告，報告指出，上海發佈商品住房銷售制度改革實施意見，土拍約束更精細。

報告具體內容如下：

事件：上海落實商品住房銷售制度細則

事件：9月28日，上海市發佈《實施意見》，落地8·28現房銷售新政，成為繼9月24日北京之后第二個出臺細則的一線城市，政策推進步調高度一致。

上海細則的主體框架與北京趨同，嚴監管底色一致

（1）新老劃斷同北京：8月28日前有工規證但無預售證的項目可按原規定申請預售；已拿地無工規證的項目，在確保按時交付、加強資金監管並報市級備案前提下，2027年底前仍可按原預售條件申請預售，但須設定重點監管額度、資金全部進入市住房資金管理中心監管賬户。

（2）資金監管同北京：預售資金全額、全過程封閉，項目聯合驗收后方可解除，具體辦法另行印發，且同樣未提及保函置換安排，嚴於全國8·28框架允許保函置換30%監管額度的空間。三大核心條款的趨同，説明8·28新政執行框架統一、預期穩定。

差異集中在土地端與定金端，市場化約束更強

（1）土拍分期採用「1+1」彈性安排：8月28日后公告的商品住宅用地，首付30個自然日內不低於50%，余款原則上1年內繳清（北京為2年），適應市場和項目需要，按規定程序決策后可再延長一年，實際周期與北京基本拉平，且同樣不計利息；同時上海明確將土地款繳清設置為確權與預售回款的前置條件，在給予繳費彈性的同時守住了資金閉環。

（2）現房銷售定金不超過總房價款的3%，高於北京的1%，對企業回款更為友好。

（3）供地機制表述更強調市場導向：着力供應區位、產品符合市場需求、規模適度、周期適中的優質地塊，堅持一地一策穩妥有序供應，更突出精準供地與供需匹配。

（4）上海明確支持符合條件的房地產開發企業通過債券、股票、資產支持證券和不動產投資信託基金等方式開展基於項目的融資，一視同仁滿足不同所有制房地產開發企業的合理融資需求。

投資建議

滬深細則落定后，8·28新政在覈心城市的執行框架基本清晰，主要包括新老劃斷、2027年底過渡、資金全封閉、土地分期對衝等，政策不確定性顯著下降。短期看，兩年過渡期疊加土地款分期、不計息，平滑了現房銷售對房企現金流的衝擊，核心城市供地與補庫存節奏有望保持穩定；上海繳清價款方予確權預售的掛鉤設計，更利好資金充裕、自有資金實力強的房企拿地。推薦標的：

（1）佈局城市基本面較好、產品力強的優質房企：中國金茂、建發國際集團、華潤置地、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、濱江集團、越秀地產、綠城中國；

（2）商業運營與資管並重的商業地產運營商，同時受益於地產復甦和消費促進政策：華潤置地、大悦城、新城控股、龍湖集團；

（3）「好房子，好服務」政策下服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務、建發物業。

風險提示：市場信心恢復不及預期，政策影響不及預期。