物業增值下半場：萬物云爲何放棄流量生意？

行業還在死磕賣貨、團購這類淺層次增值，不少物企困在「看着熱鬧、利潤稀薄」的社區零售賽道反覆內耗。

萬物雲2026年中期業績落地，透過這份成績單能看清：物業增值的勝負手，早已不是在小區里帶貨，而是扎進房子本身做存量資產挖掘。對比碧桂園服務、綠城服務等頭部同行，萬物雲走出了一條「主動做減法、聚焦資產增值」的差異化路線。

存量房增值跑贏

萬物雲近三年增值服務表

居住相關資產服務，也就是房屋資產增值業務，上半年收入9.03億元，同比上漲5.2%，毛利2.1億元，同比大漲9.5%，毛利增速明顯跑贏收入增速，板塊毛利率23.2%，同比提升0.9個百分點。這組數據非常有代表性：它不是靠鋪規模堆出來的營收，而是盈利能力持續抬升。

細分賽道亮點突出。朴鄰二手房上半年成交6429單，簽約業績1.9億元，在管項目二手房市佔率提升至18.06%；修繕業務收入3.13億元，暴漲45.3%，牢牢抓住老舊小區改造、舊房維修的剛性紅利；研選家裝修，物業渠道帶來的有效線索佔比接近六成，物業天然的社區信任優勢被充分激活。蝶城底盤擴容至708個，為上門維保、房屋經紀這類資產增值業務鋪好了落地場景。

放到行業橫向對比，差異立刻顯現。碧桂園服務增值增長走的是生活消費路線，上半年社區增值收入23.08億元，同比增長18.3%，社區零售、充電樁、酒類業務拉動明顯，靠社區私域消費場景放量。綠城服務園區增值板塊則出現分化，物業資產管理收入同比下滑13.1%，居家生活服務僅小幅增長3%，房屋資產類業務承壓明顯。

簡單來説，碧桂園服務賺「業主消費」的錢，綠城資產端業務承壓；萬物雲則押注房產本身，修繕、二手房、家裝，都是綁定房屋全生命周期的剛性需求。這類業務受消費周期波動更小，復購邏輯不是高頻買日用品，而是房屋老化、置換帶來的中長期需求。爲了集中資源，萬物雲主動砍掉低價值零散增值業務，其他社區增值板塊收入同比大幅下滑43.9%，把人力、預算全部傾斜到房屋資產賽道，是一場主動的業務換倉。

技術增值遇調整

AIoT及BPaaS解決方案服務收入9.56億元，同比下滑10.1%，其中AIoT收入1.75億元，同比下降14.3%。很多人一看到收入下滑就直接唱衰，但財報和業績會釋放的信號很清晰：這不是業務崩盤，而是主動清理低附加值訂單。

過去行業內卷數字化，不少物企爲了搶項目低價兜售軟硬件，訂單看着多，但回款差、毛利薄，后期運維成本居高不下。萬物雲現在不再盲目承接低價數字化外包項目，果斷放棄虧錢、低迴報單子。犧牲短期營收，保住板塊整體利潤質量。技術增值的定位已經變了：不再單純對外賣系統硬件，轉向匹配蝶城、商企項目的高價值BPaaS解決方案，用數字化工具反哺基礎物業與社區資產增值。

上半年AI落地帶來集團行政開支節省4304萬元，技術增值的價值不只體現在前端銷售收入，還藏在內部降本增效里。對比同行，華潤萬象生活、保利物業的數字化更多內嵌於商企、公共服務項目，作為配套服務打包交付，很少單獨作為增值板塊對外規模化售賣；而不少中小物企的數字化業務還停留在門禁、監控硬件銷售階段，盈利空間有限。萬物雲這套BPaaS模式，本質是想把數字化變成可複用的服務能力，而不是一次性賣設備。當然陣痛客觀存在，短期營收收縮，意味着技術增值板塊還需要時間驗證新商業模式。

增值邏輯已換軌

早幾年，全行業對社區增值的想象高度統一：依託小區私域流量，做零售、家政、廣告，靠業主日常消費變現。但幾年跑下來，痛點暴露無遺：社區零售競爭不過電商，家政服務門檻低、毛利薄，很容易陷入「投入大、轉化低」的困境。

如今頭部物企增值路線已經明顯分叉。碧桂園服務持續深耕社區本地生活，充電樁、社區零售保持高增長，增長速度亮眼，但業務高度依賴業主消費意願；綠城服務園區服務板塊承壓，在居家、空間、資產多條線之間尋找平衡；而萬物雲徹底換軌，增值主線轉向運營房屋資產。開發商關聯業務持續收縮，佔比降至歷史低位，企業增長越來越依賴社區存量客户與市場化B端客户。

增值業務不再是基礎物業的附屬「副業」。修繕、二手房、家裝，圍繞房子做資產保值增值；數字化方案，則是服務B端客户的增值工具。取捨非常清晰：放棄低毛利的流量帶貨生意，深耕高粘性、高毛利的資產服務。

當然挑戰依舊存在。社區資產增值整體盤子還不算大，短期很難撐起集團大規模營收；技術增值板塊仍處在陣痛調整期，商業模式還需要持續打磨。同時房屋經紀、修繕賽道競爭正在加劇，裝修、二手房市場外部服務商也在滲透社區。

但對比行業里不少還在靠社區零售苦苦掙扎的同行，萬物雲的增值轉型路線，已經跑出可驗證的數據。物業增值的下半場，拼的早已不是帶貨能力，而是運營存量房屋資產的能力。流量生意紅利見頂，資產服務纔是物業增值真正的長期故事。

經營創新，賦能未來！PMIF 物業經營創新者論壇即將在深圳啟幕。

面對物業行業存量博弈，尋找新增長賽道迫在眉睫。本次論壇邀請多位行業領軍嘉賓，從資產管理、物業養老、社區零售、車生活服務等維度，拆解社區增值服務落地實踐，圓桌研討物業多種經營的機會與痛點。