東方證券：維持保利物業(06049)「買入」評級 目標價調整至38.50港元

智通財經APP獲悉，東方證券發佈研報稱，維持保利物業(06049)「買入」評級，目標價調整至38.50港元，原目標價為42.08港元。該行預計公司2026-2028年EPS為3.01/3.11/3.25元，原預測2026年EPS為2.94元；預計2026-2028年歸母淨利潤分別增長7.5%、3.4%、4.6%。依託央企品牌及全國化服務網絡，公司拓展第三方及非住宅業務，精益管理與增值業務結構優化有望支撐盈利穩步增長。參考可比公司2026年平均PE約11倍，對應目標價38.50港元，按1港元兑0.85974元人民幣計算。

東方證券主要觀點如下：

物管主業穩健增長，第三方及非住宅拓展提速

公司發佈2026年中期報告。2026年上半年實現營業收入88.29億元，同比增長5.2%；歸母淨利潤9.33億元，同比增長4.8%；基本每股收益1.691元，同比增長4.5%。

報告期內，物業管理服務收入70.80億元，同比增長11.9%；其中第三方項目收入32.90億元，同比增長18.4%，佔物管收入的46.5%。商寫、公共及其他物管收入分別增長21.8%、14.7%。第三方新拓單年合同金額14.06億元，核心50城及千萬元以上項目佔比分別為80.8%、55.1%，項目拓展質量持續提升。

增值業務主動調結構，盈利質量有所改善

報告期內，社區增值服務收入同比下降14.4%，但毛利率提升6.85個百分點至46.78%，低毛利業務退出效果顯現；非業主增值服務收入同比下降16.7%，主要受案場協銷及寫字樓租賃收縮影響，毛利率提升1.57個百分點至12.78%。房屋修繕、能源管理等新業務逐步培育，有望支撐增值業務企穩。

精益管理成效顯現，費用優化釋放利潤空間

報告期內，行政開支同比下降2.0%至4.36億元，行政費用率由約5.3%降至4.9%。區域整合、片區化管理、集中採購和數字化持續推進。該行預計2026年管理費率降至5.0%、社區增值毛利率升至46.8%，2027年延續該水平，降費與業務結構改善支撐盈利。

現金儲備充裕，回款及現金流表現仍需改善

期末現金及銀行結余123.37億元；上半年經營活動現金淨流出4.82億元，上年同期淨流出2.00億元，主要受應收款項增加及付款節奏影響。

該行指出，公司上半年歸母淨利潤同比增長4.8%，第三方物管收入增長18.4%、佔比升至46.5%，市場化項目貢獻增加，對關聯開發商的依賴降低。

風險提示：第三方項目拓展放緩、關聯公司經營不及預期、房地產銷售下行。