市值暴跌762.3億港元！前地產大佬李思廉被限高，曾斥資上百億抄底萬達

（來源：財經八卦）

作者 | 曾有為

曾豪擲189.55億元，「接盤」萬達的富力創始人李思廉，如今也要「撐不住」了？

9月10日，房地產巨頭富力集團發佈公告，公司法人兼董事長李思廉於近日被限高。

值得注意的是，富力同時在公告中指出，目前企業的日常經營及償債能力尚未出現重大影響，希望市場不要過於恐慌。

真是令人感嘆！2017年時，富力以189.55億元，從萬達手中買下74家高端酒店的往事，仍然歷歷在目。

憑藉着這場「世紀併購」，富力巔峰時期的市值一度衝到了766.92億港元，如今卻只剩下4.62億港元，不到十年，市值暴跌了762.3億港元。

眼見他高樓起，眼見他宴賓客，從因酒店業務虧損而被迫出售資產，到2024年被上交所公開譴責，再到如今的限高。

許多人説，是萬達的酒店業務拖垮了富力，事實真是如此嗎？富力究竟面臨着怎樣的困境，或者説，它會不會成為下一個「恆大」？

曾花189.55億「抄底」萬達酒店

拒做下一個「恆大」

曾經，富力是名震廣東房地產「一霸」，無數人在富力旗下的樓盤安家置業。

而2017年那場豪擲百億的的收購案更是讓富力地產走出了廣東、走到了全國人民的視野里。

在恆大、萬達紛紛「暴雷」的時間里，富力抄底了不少資產，看起來穩穩地很安心。

然而誰能想到，就在恆大許家印被判刑后不久，富力也傳出了董事長被限高的消息。

前事之師，言猶在耳，市場不由得開始懷疑，富力會不會像恆大一樣，因債務違約、業績承壓等問題，引發一系列的連鎖反應呢？

必須要説的是，從財務上來看，富力如今的情況確實算不上好。

富力集團2026年年中業績報告顯示，企業總負債規模已達2579.29億元人民幣。

其總資產規模為2602.98億元，同期的現金及現金等價物僅剩8.56億元，比去年同期減少了近一億元。

可見，富力的賬上壓力並不小，平心而論，這對於一家房地產公司來説是個危險的信號。

在房地產行業的黃金年代，大部分企業的運營都是以「高周轉、高槓杆」模式為主。

這中間的關鍵，就是資金快速流動、資金利用率拉到高位，從而實現資本的快速增長。

簡單來説，就是房企通過高息借貸快速拿到資金，用這筆資金拍下一塊地皮。

在此之后，房企會開始規劃、開發這塊土地，同時將其抵押出去，換取新的可投入於購買地皮的資金，通過如此不停疊加槓桿，放大投資效益。

然而這套模式卻有個致命的缺點，銷售得來的房款，幾乎可以説是房企能獲得非債務現金的唯一手段。

因此，一旦房屋銷售情況承壓、現金回籠不足，房企出現哪怕一筆債務逾期，就可能會打斷現金流轉，形成嚴重的債務擠兑，從而引爆全盤。

嚴重時甚至會出現恆大這種「資不抵債」的情況。

現金，可以説是懸在房企頭上的一把達摩克利斯之劍，儘管市值看上去很大，但大多數房地產公司的資金鍊也是説斷就斷。

曾經恆大、萬達這些龐然巨物的轟然倒塌，正是陷入了這種負面循環所導致的結果。

因此，保持現金流的充足安全，往往是房地產公司的第一要務。然而，資金的利滾利實在是一個很大的誘惑。

而在2017年，富力收購萬達的酒店業務時，外界看上去確實是一塊「甜蜜的蛋糕」。

最開始，富力擬出價192.04億元收購萬達旗下77家酒店。

后經交易方案調整，最終出價189.55億元，收購了萬達旗下74家酒店，平均每家酒店花費超2億元！

聽上去很多，但業內都戲稱這筆收購案為「六折抄底」，要知道，萬達在賣的可不是什麼普通酒店，而是豪華星級酒店。

並且每家酒店配有全套物業、管理和配套設施！酒店到手就馬上能投入運營！

因此，儘管這場收購案几乎要花光富力賬上的大筆鉅額現金，李思廉仍然梭哈了一把，豪賭一個做大做強的未來。

可惜，想法很美好，現實卻更加出人意料。

星級酒店也

「割」不動中產了？

若説富力收購萬達是個昏招，那實在有點馬后炮。在李思廉做出決策的當時，豪華酒店業務一片蒸蒸日上。

據我國文旅部公開數據顯示，在2017年，全國五星級酒店共有816家，全年營業收入總額為812.71億元。

也就是説，平均每家五星級酒店一年能產生近一億元的營收！

因此，光從賬面數據上來看，李思廉做的這筆生意是穩賺不虧，哪怕淨利承壓，五年內回本也不是問題。

在較輕的回本壓力之上，酒店業務的另一好處是其產生的基本都是現金收益，可以為整個富力集團持續提供穩定現金流，大大降低了其資金鍊斷裂的風險。

然而李思廉萬萬沒想到，酒店持有成本之高，出乎他的意料。

以酒店業巨頭萬豪為例，2026第二季度，營收為70.71億美元，而淨利潤僅為7.66億美元。

說白了，酒店業固然有現金穩定、持續營收的好處。

但同時也有着持有成本高、回本周期長等弊端，李思廉想要實現的快進快出，在這個行業怕是有點困難。

當然，在房地產上行周期時，哪怕不快進快出，只要好好運營，李思廉對酒店業務的設想也並不是空穴來風。

然而禍不單行的是，在富力收購萬達酒店業務的兩年后，有一場意外事件降臨了，於是市場情況變得不容樂觀了起來。

黑天鵝事件（疫情）的出現，使得整個旅遊市場近乎癱瘓，酒店業普遍持續虧損，富力本就不富裕的現金流立刻「雪上加霜」。

同時搭配上房地產銷售下滑，開始強力承壓。

但黑天鵝事件帶來的影響遠不僅如此，對於富力來説，更深遠的改變在消費者習慣方面。

根據中央廣播電視總檯研究院的報告，目前，旅遊業正在經歷一場從「產業」邁向「人本」的深刻變革，遊客們更加願意為個性化體驗買單。

同時也更加重視文化消費，消費者旅遊的主要需求從「逃離生活」變爲了「體驗當地日常」。

面對這樣的訴求，星級酒店這種「連鎖、豪華、穩定」的模式，顯然已經開始「跟不上時代」了，但維護運營成本卻並不會下降。

畢竟一間酒店除了住宿服務之外，配套的如文娛、餐飲服務也是其重要的業務組成，但更致命的打擊還是來自集團整體的現金流承壓。

隨着主業房地產業務在近年來進入結構性調整，富力也陷入了種種歷史債務爭議中。

爲了「斷臂求生」，富力從2022年開始持續出售酒店資產，曾經「掏空家底」買來的萬達酒店業務被迫降價出售。

截至2025年底，富力僅剩下22間自建酒店，以前斥資上百億收購的萬達酒店資產已被處置或被債權人接管。

大廈不是一夕之間陷落的，而四年過去，如今富力也淪落到創始人兼董事長被限高的地步。

「限高」並非絕境

富力尚有生機

然而，創始人限高並不代表着企業已經無力迴天、要如出險房企一般「暴雷」欠債了。

恆大和富力的情況，並不能粗暴地直接比較。

兩者的相同之處在於，兩家企業都在房地產上行期通過金融手段，為自己的資金加了太多槓桿。

只考慮了時代紅利能帶來的快速增長，卻未能合理預估市場轉向會帶來的風險。

但與大手筆分紅、假離婚甚至試圖「跑路海外」的許家印所不同的是，富力並未就此「躺平」。

目前，公司仍在正常運營，而債務也通過清盤、股權重組等手段化解。

在這方面，同爲出險房企的碧桂園也通過大幅去槓桿化等積極手段，計劃降債840億元。

與此同時，隨着房地產市場結構性回暖，以北上廣深等超一線、一線城市為核心，房地產行業正在逐漸修復。

根據國家統計局的數據，今年8月以來，一線城市新房銷售價格上漲了0.1%。

所以説，這對房地產行業而言，是機遇也是機會！

再加上富力的主要業務還是以房地產為主，雖然酒店業務已大幅出清。

但樓盤仍在，富力主攻的廣州、上海等市場凸顯了回暖之勢，使得富力現金流回暖也成爲了可能。

此外，房地產的開發是一項長周期業務，儘管富力此前預售房產承壓，但是考慮到目前全國現房銷售呈現增長趨勢。

如2025年現房的銷售佔比就已經高達32.4%，富力前幾年積壓在手的項目也許可以逐漸出清，並非毫無償債能力。

其實，回望富力曾經的業務，無論是酒店還是房產，本質上而言其位置、硬件都不差。

配套的物業及基建等設施都十分完善，只要現金流恢復，盈利不是難題。

所以，網友吐槽富力已經「暴雷」，成為又一個「恆大」了，這既不不客觀，也不理性。

根據企業今年上半年的財報顯示，富力已經終止了新土地收購，同時協議銷售額趨於穩定、債務重組進展良好，集團有望長期運營。

寫在最后

歸根結底，創始人被限高，本質上是企業在過去盲目追求高增長高回報。

忽視了行業周期變化的風險，同時又撞上「口罩時期」、消費降級等，進而引發了連鎖反應，企業最終陷入了全面的債務危機。

然而，那一輩的地產大佬們，當時整個房地產市場實在是瘋狂湧動，他們吃過時代的紅利，卻並未正視市場的趨勢！

不過，目前富力的情況尚算樂觀，希望在未來，企業及其相關人員繼續承擔起責任，積極化解債務、確保順利交樓。

不要像恆大等暴雷房企一樣，讓購房的老百姓半生積蓄白白打了水漂，購房者利益嚴重受損！