中國房地產周報：第38周成交量環比增長，但領先指標放緩

主要觀點

1. 新房銷售環比改善但同比仍弱，二手房市場表現相對強勁第38周，約75個城市的重點監測新房成交面積環比增長19%，但同比仍下降1%；二手房成交面積環比大幅增長28%，同比增長23%。儘管成交量有所回升，但新房搜索活動環比微降0.7%，且中介和賣家對房價上漲的預期均有所軟化，顯示市場信心修復尚不穩固。

2. 政策持續優化，公積金提取範圍擴大助力改善型需求住建部重申推進「項目公司、牽頭銀行、現房銷售」體系，強調加強預售資金監管。地方層面，南京和成都宣佈允許符合條件的家庭提取住房公積金用於房屋裝修（最高15萬元）及物業費支付，武漢和天津也啟動了類似政策的公眾諮詢。這些措施旨在降低居民住房持有成本，支持改善型居住需求。

3. 頭部房企9月合約銷售預計同比下滑，竣工與新開工依然承壓基於約75個城市的數據，預計前100強開發商9月合約銷售額將同比下降12%，較8月的-4%降幅擴大。高盛物業竣工追蹤器（GSPC）顯示，9月竣工面積預計將出現高二十幾位的同比降幅；新開工面積同樣預計出現高二十幾位的同比下滑，反映出開發商在拿地和新項目啟動上依然謹慎。

4. 估值處於歷史低位，國企開發商表現相對穩健覆蓋的強勢國有開發商股價平均環比上漲4%，其中保利發展（+12%）和招商蛇口（+9%）表現突出。目前，離岸覆蓋房企平均交易價格較2026年底預期淨資產值（NAV）折讓41%，市淨率（P/B）為0.4倍；在岸覆蓋房企較NAV折讓13%，P/B為0.5倍，估值水平接近或低於歷史低谷時期。

事實依據

1. 新房市場數據：第38周新房成交面積環比+19%，同比-1%；年初至今（YTD）平均成交面積同比-11%，較2024/2023年水平分別低17%/37%。
2. 二手房市場數據：第38周二手房成交面積環比+28%，同比+23%；YTD平均成交面積同比+2%，較2024/2023年水平分別高15%/14%。
3. 庫存情況：庫存總量環比+0.3%，去化周期為26.4個月，略低於7月/8月的27.1/27.2個月。
4. 股價表現：強勢國企開發商股價平均環比+4%，其他開發商平均+10%；離岸板塊平均+3%，在岸板塊平均+14%。
5. 貝殼GTV預測：預計貝殼7月至9月中旬的新房和二手房總交易額（GTV）同比+6%（新房-8%，二手房+11%）。

陳述總結

本周中國房地產市場呈現「量升價穩、分化加劇」的特徵。雖然新房成交面積環比出現19%的增長，顯示出季節性回暖跡象，但同比數據仍負增長，且新房搜索活躍度微降，表明需求端復甦基礎尚不牢固。相比之下，二手房市場表現更為強勁，成交量環比大增28%，同比增23%，但中介和賣家的漲價預期減弱，顯示市場仍以去庫存為主。

政策方面，中央堅持現房銷售和預售資金監管改革，地方則通過擴大公積金使用範圍（如南京、成都允許提取用於裝修和物業費）來刺激改善型需求。然而，基本面數據顯示行業下行壓力仍未完全解除：預計9月百強房企合約銷售同比降幅擴大至12%，竣工和新開工面積均預計出現超過20%的同比下滑。

在資本市場，房企估值已處於歷史極低水平。離岸房企較2026E NAV折讓41%，在岸房企折讓13%。強勢國有房企如保利發展和招商蛇口因財務穩健獲得資金青睞，股價表現優於行業平均。整體而言，市場仍在尋底過程中，政策效果需時間傳導，投資者應關注具備融資優勢和土儲質量的頭部國企。

關鍵數據

• 新房成交：第38周環比+19%，同比-1%；YTD同比-11%。
• 二手房成交：第38周環比+28%，同比+23%；YTD同比+2%。
• 庫存去化：26.4個月，環比微降0.5個月。
• 銷售預測：9月百強房企合約銷售預計同比-12%。
• 估值水平：離岸房企0.4x 2026E P/B，在岸房企0.5x 2026E P/B。

推薦資產標的

• 華潤置地 (0688.HK)： 買入評級，目標價16.80港元。理由：央企背景，財務穩健，估值具有吸引力，較NAV折讓10%。
• 龍湖集團 (1109.HK)： 買入評級，目標價38.80港元。理由：民營房企中的優質標的，運營能力強，估值修復空間大。
• 綠城中國 (3900.HK)： 買入評級，目標價9.50港元。理由：產品力強，混合所有制優勢，潛在上漲空間63%。
• 中國金茂 (0817.HK)： 買入評級，目標價1.85港元。理由：央企背景，城市運營能力強，估值低位。
• 萬科A (000002.SZ)： 賣出評級，目標價3.20人民幣。理由：混合所有制，面臨流動性壓力和市場份額流失風險。
• 新城控股 (1030.HK)： 賣出評級，目標價1.55港元。理由：民營房企，去槓桿壓力大，銷售前景不明朗。

專業名詞及重要事件

• GSPC (Goldman Sachs Property Completion tracker)：高盛物業竣工追蹤器，基於浮法玻璃行業需求和專有模型，用於預測房地產竣工面積的變化趨勢。
• CSI (Centaline Salesman Index)：中原經紀人指數，反映中介人員對房價走勢的看法，指數大於50表示看好房價上漲，反之則看跌。
• CAI (Centaline Seller Asking Index)：中原賣家報價指數，反映二手房賣家的掛牌價格變化趨勢，用於衡量賣家對市場的預期和議價能力。

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