上市物企增值業務兩級分化，一半暴漲一半收縮！

曾經被全行業吹上天的物業增值 「第二增長曲線」，如今迎來殘酷大考！

翻看各家港股上市物企2026年中期業績不難發現，增值服務早已告別前些年集體上漲的行情，行業分化持續加劇。部分企業社區增值業務重拾雙位數增長，也有不少企業主動收縮業務線，還有企業雖然收入下滑，但成功穩住甚至抬升了盈利水平。

下面小新將結合多家代表性企業的半年報數據，盤點上市物企增值服務的收入佔比與增長變化。

增速分化

社區增值業務是各家半年報披露最詳盡的板塊，也是行業冷暖差異最直觀的體現。

頭部企業里，碧桂園服務的社區增值業務表現亮眼。上半年社區增值收入約23.08億元，同比增長18.3%，佔公司總營收9.4%。拆分來看，本地生活服務收入16.64億元，同比上漲28.9%；社區零售、新能源充電樁、酒類業務增速分別達到46%、48%、32%。這份增長背后，是企業逐步降低對關聯房企業務的依賴，把重心轉向存量業主的市場化服務。

永升服務、建發物業保持穩健增長。永升服務上半年社區增值收入同比上漲9.7%，板塊毛利率32.8%，同比提升4.5個百分點，企業主動清退89個低毛利、低迴款項目。建發物業社區增值業務維持約9%的同比增幅，家政、房屋美居、社區零售等剛需場景持續貢獻營收。弘陽服務體量雖不大，但社區增值收入9128萬元，同比增長15%，收入佔比提升2.2個百分點至17.7%，毛利率30.2%。

與此同時，不少企業選擇收縮調整。保利物業社區增值收入約10.30億元，同比下降14.4%；新城悦服務社區增值收入3.75億元，同比下滑24.2%，企業明確對社區零售、設施運維業務做戰略性縮減，減少車位銷售收入。綠城服務園區服務收入12.7億元，同比下降6.7%；萬物雲社區增值業務同樣承壓，收入小幅回落。即便是保持正增長的世茂服務，社區增值收入5.51億元，同比僅上漲2.2%，增長動力偏弱。

佔比回落

放大到全行業視角能發現，相比行業鼎盛時期，增值服務在物企整體營收中的佔比已經整體回落。

中指研究院發佈的《2026中國物業服務百強企業研究報告》提到，百強企業基礎物業服務收入佔比提升至85.15%，增值服務收入佔比12.61%，同比下降1.23個百分點。下滑主要來自非業主增值業務持續收縮，疊加各家企業對社區增值業務的戰略調整。簡單來説，經過一輪業務洗牌，基礎物業服務重新坐穩物企收入基本盤。

上市公司的數據也印證了這個趨勢。保利物業上半年基礎物業管理收入70.80億元，同比增長11.9%；社區增值+非業主增值合計收入佔比，從去年同期24.6%下降至19.8%。碧桂園服務社區增值佔總營收9.4%，非業主增值收入2.34億元，同比下降20.2%，佔總營收比重降至1%左右，企業在業績溝通會上表示，關聯方收入佔比已經不足1%。

非業主增值業務收縮是行業共性現象。萬物雲開發商增值服務收入1.77億元，同比下降19.3%；中海物業非業主增值收入約7.3億元，同比下滑14.6%；世茂服務非業主增值收入僅3130萬元，同比大跌48.9%，營收佔比不足1%；招商積余平臺增值服務收入1.65億元，同比下降27.33%；綠城服務也在持續壓縮開發商配套業務，降低對母公司地產板塊的依賴。曾經依靠案場服務、尾盤銷售、前期諮詢撐起的非業主增值業務，隨着新房市場降温，增長空間持續收窄。

盈利優先

經過這一輪調整，物企做增值服務的思路已經變了：不再一味追求營收規模，盈利質量纔是核心考覈目標。

保利物業就是典型。雖然社區增值收入同比下滑14.4%，但板塊毛利率大漲6.85個百分點至46.78%，成為公司三大業務板塊里盈利水平最高的業務。企業在半年報中解釋，核心是精簡業務品類，優化產品結構，主動砍掉那些看着營收可觀、實際不賺錢的項目。永升服務也是同樣思路，清退低效項目之后，社區增值毛利率抬升至32.8%；弘陽服務社區增值毛利率穩定在30.2%。

但盈利改善並不是行業普遍現象。世茂服務社區增值毛利率從去年同期21.6%下降至15.9%，基礎物業毛利率也同步下滑，期內企業仍處於虧損狀態。招商積余專業增值服務毛利率由9.53%降至7.30%，中海物業整體毛利率同比回落2個百分點至14.9%。綠城服務園區增值毛利率小幅下行；萬物雲社區增值盈利底子尚可，但增長乏力。不難看出，社區增值想要持續賺錢，核心是打通供應鏈、提升業主復購，而不是盲目鋪品類、擴業務。

綜合來看，2026年上半年上市物企增值服務的格局已經清晰。社區增值賽道分化加劇，能跑出高增長的企業，大多深耕業主日常剛需場景；非業主增值業務還在持續出清，短期很難迎來反轉。行業對增值業務的期待，也從過去追捧「第二增長曲線」的概念，迴歸到能否穩定創造利潤的現實考量。

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