首開區封頂，西安太古里將帶來什麼？

開工近三年后，西安太古里迎來進展。

9月21日，太古地產宣佈西安太古里首開區建築群實現結構封頂。

作為太古地產在內地打造的第四座，也是規模最大的太古里項目，西安太古里位於小雁塔歷史文化綜合改造片區，總樓面面積達26萬平方米、總投資額約100億元。

隨着項目推進，預計2027年初實現整體結構封頂，並於明年晚些時候分階段竣工交付及陸續開業。

對於西安而言，太古里建成后，有望在SKP和賽格之外，形成第三個百億級商業增長極。

內地最大太古里

相比太古里已運營的三座項目，西安項目的體量優勢一目瞭然。

據官網數據，北京三里屯太古里面積約15萬平方米，上海前灘太古里約12萬平方米。西安太古里以超26萬平方米的總建築面積，成為太古地產迄今為止在內地規模最大的太古里項目。

業態配置同樣呈現「升維」態勢。

北京三里屯太古里以零售物業和酒店為主，有超250間零售店鋪和餐廳；上海前灘太古里約250間店鋪；成都太古里擁有逾300間店鋪，以及擁有100間客房及42個服務式住宅‌的精品酒店居舍等。

西安太古里的規劃則包含了29座單體建築，採用低密度、開放式街區佈局，可聚集近500家不同業態的頂級商户，並融入零售商場、文化設施、奢華酒店、服務式公寓和商業公寓等多元業態組合。

速度，是觀察西安太古里的另一關鍵維度。

2022年3月，太古地產通過旗下騰運有限公司與西安城桓文投組成聯合體，以總價25.75億元競得項目地塊；僅一年半后，2023年11月項目便舉行開工儀式。

這一節奏在地處文保敏感區域的西安大型商業項目中頗為罕見。參照薈聚中心2017年9月拿地、2020年底纔開工的先例，太古里在西安的推進速度足以説明其效率之高。

西安太古里位於唐長安城外郭城108坊之一的「安仁坊」區域內，緊鄰世界文化遺產小雁塔和始建於唐代的薦福寺，文化資源密度在全國商業項目中較為罕見。其所在的碑林區是西安老城核心，人口密度高、土地存量緊、增量空間稀缺。

此外，項目地處西安南北中軸線黃金商業帶，地鐵2號線與5號線在小雁塔站換乘，雙線站口直達，具備較強的人流導入能力。

地方國企參股三成

西安太古里的實施主體為西安騰運置業有限公司。

其中，太古地產通過旗下騰運有限公司持股70%，曲江新區管委會下屬國企西安城桓文投持股30%。

從太古地產的視角看，70%的控股確保了其對項目定位、招商、運營的絕對主導權，延續了太古里品牌一貫的管理標準。對於地方政府而言，30%的權益不僅意味着可以分享項目長期經營收益，更意味着在區域產業規劃、品牌引入方向上擁有了實質性的參與權。

據太古地產2025年年報數據，集團在中國內地投資物業組合的租金收入總額為50.32億港元，同比上升3%，主要受益於各城市購物中心優化租户結構、強化高端品牌陣容。

若參照成都太古里2025年零售銷售額上升7%、租金收入總額上升5%、租用率97%的表現，以及北京三里屯太古里同期零售銷售額增長11%、租用率99%的表現，西安太古里進入穩定運營期后，30%權益所能帶來的收入預計較為可觀。

2022年，太古地產宣佈了1000億港元投資計劃，其中一半投向中國內地，預計2032年前，太古地產於內地的總樓面面積將增加一倍。截至2026年6月底，內地投資額度落實比例超過九成。

目前，太古地產在內地擁有6個已落成綜合項目，總樓面面積約130萬平方米；另有西安太古里、北京太古坊、三亞項目、陸家嘴太古源、前灘太古里擴建項目及廣州聚龍灣太古里等7個項目處於開發階段。

再添想象空間

太古地產宣佈進軍西安時，市場最關心的問題是：太古里能給西安帶來什麼？四年后的今天，答案正逐漸清晰。

短期來看，太古里將提升西安高端商業的品牌豐富度與消費體驗，填補街區式高端商業的空白。但拉長時間線，其真正價值在於「城市名片」效應：一座成功的太古里，足以重新定義一座城市在商業版圖上的地位。

以成都太古里為例，它環繞千年古剎大慈寺而建，保留多個院落與古建築，將潮流商業融入川西民居特色的傳統建築佈局。這種「新舊交融」的模式，使其成為城市地標與熱門旅遊目的地，並在社交平臺上持續保持高熱度。

如今，成都太古里已成為成都對話世界的「城市名片」之一，躋身全國商業項目坪效與客流第一梯隊。

西安作為西北地區的消費中心，擁有廣闊的腹地輻射範圍。

2025年，西安社會消費品零售總額達5721.21億元，同比增長5.3%，增速高於全國1.6個百分點，位列副省級城市第三。西安商業存量空間達1199萬平方米，全國排名第11位；商業力指數為8.81，全國第10位。

更值得關注的是，西安在「首店經濟」上的爆發力。2025年，西安引進各類首店376家，其中區域首店171家，僅次於深圳。首發經濟區域輻射力居全國第二。

然而，西安商業格局的一個顯著特徵是「一超多強」。

根據各家商業研究機構發佈的數據，西安賽格國際購物中心近幾年的年銷售額在120億元左右，長期是西安唯一一家百億級商場。西安SKP雖品牌陣容頂尖，但受制於體量和客群定位，銷售額始終在百億門檻之下徘徊。在全國17家百億商場中，西安僅佔1席。

西安太古里瞄準的正是這一結構性缺口。

西安SKP此前已引入香奈兒、愛馬仕等頂奢品牌，但以百貨業態為主；西安太古里以「一塔一院」為核心，採用開放式街區形態，將商業空間編織進城市公共文化網絡，能夠為奢侈品品牌提供獨棟旗艦店的展示空間。

其承載的不僅是購物功能，更是一種沉浸式的消費場景和文化體驗。

隨着西安太古里於2027年分階段開業，西安有望在SKP和賽格之外，形成第三個百億級商業增長極。