代建行業，殺出了一位全能選手！

這幾年，雖然房地產行業仍處於深度調整期，但代建卻是為數不多的、仍在逆周期增長的賽道，吸引着大批房企佈局。

代建的業務邊界也從傳統住宅拓展到了市政配套、文體場館、產業園區等多元化領域，行業總規模持續維持在高位。

就在剛剛，普睿數智發佈了《2026年上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30》榜單，這里面多維度地反映出了這個賽道的火熱：

頭部陣營競爭持續加劇，腰部企業波動分化明顯，行業正走向深水區。

在這輪榜單周期中，最值得注意的是頭部梯隊的表現。尤其是潤地管理，憑藉全賽道的綜合表現，蟬聯行業TOP3位置，打破了由住宅代建企業長期領跑的市場格局。

這是一個非常有意思的信號，細分領域的差異化代建優勢，正在逐漸成為突圍的關鍵。

潤地管理是華潤置地旗下的城市建設管理與諮詢業務品牌，集成了母公司的投資、開發、運營經驗和能力，業務主要聚焦在商業綜合體、文體場館、產業園區等建設領域。

不過，潤地管理的排名為什麼上升得這麼快？經過深度研究梳理后，明源君發現，潤地管理的業務邏輯和多數同行都不一樣，已經加速走在「十五五」戰略轉型的路上。

尤其是在商業綜合體、文體場館等複雜項目領域，潤地管理已經脱離了傳統代建的範疇，成了一家全面、專業、覆蓋項目全生命周期的諮詢管理企業，構建起了獨特且難以複製的建運一體化模式。

放眼全國，文體場館「重建設、輕運營」的問題其實長期存在，一些項目落成后缺乏自我造血能力，長期依賴財政補貼來維持運轉。

但潤地管理卻以項目的全生命周期視角，重新定義了場館代建的價值：

將場館從單純的城市配套，轉變成持續給城市帶來活力和經濟效益的優質公共資產。

比如深圳灣體育中心就很有代表性，其通過多元化的業態融合，在大運會后的第一年就實現了盈利，成為國內首個無需政府補貼，就能持續運營的市政體育場館項目，年服務健身人群超110萬人次，不斷拉動着整座城市的文體消費活力。

潤地管理這份實踐在業內是獨一份的，其正憑藉深厚的綜合實力向行業證明：

好場館從來不只是「建」出來的，更是「用」出來的，「建運一體」纔是激發場館長效價值的關鍵。

今天，明源君將跳出傳統建設的視角，從更有趣的維度來拆解潤地管理的領先之處。

以超越標準的專業度

升維建設諮詢價值，實現「以館營城」

當代建競爭步入深水區，行業比拼早已超越「按時交付、達標完工」的基礎門檻。對於具有強運營屬性的項目，這種基礎服務的侷限性就會暴露得很明顯。

場館建設就是個典型，一些建設方因為缺少相關經驗，導致場館建成移交后出現各種功能上的硬傷和缺失。

還有些文體場館，由於運營體系不完備，很容易陷入「建設-交付-低效運營」的怪圈，甚至成為城市的財政負擔。

而潤地管理的差異化特點在於，沒有把場館視為孤立的「建築產品」，而是站在「以館營城」的城市發展視角，把運營需求前置嵌入規劃、設計和建設當中，以終為始去打造高標準的硬核場館。

其構建起的「高品質、高標準、精運維」價值鏈，為場館后續的長效運營預留了充足的彈性，給場館賦予了撬動城市賽會經濟、激活片區活力的巨大潛能。

一、於細微處見品質，解決最實在的場館使用痛點

文體場館的建設品質，不僅關乎辦賽辦會，還關乎到民生獲得感。但從實際使用場景來看，一些場館的功能短板是比較突出的。

比如在大型賽演場景中，導視系統混亂、人流動線組織失序、座椅設施老化、觀賽視線嚴重遮擋等問題頻發；

又比如在市民健體場景中，場地平整度不足、照明眩光、屋面漏雨等等品控問題也並不鮮見……

當我們帶着這些質疑來探尋解決方案時，潤地管理的成果就很值得研究。其深厚的建設功底，體現在場館的每一個細節處。

我們以廣州的大灣區文化體育中心為例，圍繞觀演視線被遮擋的問題，項目在設計時就特地提高了低區座席的數量佔比，優化了整體視線設計。同時還優化了看臺的欄杆細節，避免各區域首排觀眾的視線受到遮擋，最大限度提升觀賽體驗。

而在大型賽事的交通組織上，大灣區文化體育中心爲了讓觀眾在有序入場散場，做了極其精密的設計。

項目考量了不同出行方式的觀眾需求，針對通過公共交通（城際軌道、公交）、自駕車、網約車等途徑前來的觀眾，規劃了專屬的人流動線，各動線相互獨立、順暢便捷，有效避免了人流擁堵。

西安奧體中心在這方面做得也頗有亮點，作為輻射半徑超800公里的省級賽會目的地，竟然能夠做到讓6萬觀眾在30分鍾內完成入場、45分鍾內有序散場。

因為其在交通動線上設計了「多入口分流+環形通道串聯」的人群分流網絡，還設有獨立貨運通道，各類動線完全分離，很好的解決了人群擁堵的糟糕體驗和安全隱患。

這些真正能解決「好用」問題的建設細節，背后是體系化的工程管控與設計統籌能力在支撐。

目前，潤地管理已經形成了質量、技術、標準化、招商規劃前置在內的全周期精細化工程管理體系，內部設有逾百份完整的標準化體系文件。

這或許就是為什麼，潤地管理能在精細化打磨場館功能的同時，還能一直保持着高效的交付。

最典型的就是剛纔提到的大灣區文化體育中心，只用了100天就完成了施工圖，90天完成主體結構施工，19個月就完成了全部施工，而且過程中的變更極少。

這並不是擠一擠時間就能做到的，對地塊周邊的摸底與規劃、場館的運營優化設計、複雜的平行穿插施工、大批參建單位的統籌，背后都是深厚的管理功底。

二、專業賽會團隊做顧問，從設計起點固化頂級場館標準

文體場館的價值上限，取決於承載高能級賽演活動的專業能力，這也是規劃施工上的一個難點，既考經驗、也考技術。

因為頂級賽演對場地參數、硬件配置、后勤配套有着近乎苛刻的專業標準，明源君給大家分享幾個例子。

比如今年的美加墨世界盃，就對草皮的材質與性能、場地平整度、排水系統等有着細緻而嚴苛的使用標準。而且要求不能有田徑跑道，這樣看臺才能緊貼賽場。

又比如世界頂流明星辦演唱會，對場館座位數的要求動輒就是大幾萬個起跳，否則根本無法容納全國甚至周邊國家飛過來的粉絲。

此外還需要配足夠多的VIP包廂，否則達不成票務上的商業效益目標。更別說頂級賽演所需要的專業轉播機房、專業照明、超高速光纖網絡等等複雜的硬件要求了……

但標杆場館會在規劃早期，用「以館營城」的視角去考慮這些問題。潤地管理就跳出了「為單次賽事建場館」的認知，而是整體評估項目的全生命周期運營潛力與效益。

據明源君瞭解，潤地管理會在項目規劃中，與華潤文體運營團隊深度協同。

華潤文體是華潤置地旗下的文體產業運營平臺，具備多年頂尖賽會的承辦經驗，截至今年6月其在管場館及文體項目達到了24個，總運營管理面積達約536萬m²，曾保障過第十四屆、第十五屆全運會及大運會、亞運會、亞冬會等高規格賽演活動。

在早期就攜手專業運營團隊，意味着可以「讓運營意識走在空間設計前面」，用頂級賽事和日常演藝需求結合的標準，來審視設計方案，一步到位打造高標場館，大幅提升賽會吸附力與招商議價能力。

這一點就決定了潤地管理建設的場館，能達到什麼樣的專業深度，我們還是以西安奧體中心為例。

這座場館設置了專屬的卸貨區域，配套寬幅獨立貨運通道，可滿足多輛大型道具貨車同時裝卸，且貨運路線與觀眾動線完全分離，能夠大幅提升賽演搭建的效率。

后臺還設有數量充足的VIP獨立化粧間、休息室、媒體工作室，以及大型道具倉儲區，能夠充分滿足演藝團隊、大型賽演活動的開展需求。

此外，專業優勢也被潤地管理應用在存量場館的改造上。

比如爲了響應十五運會的辦賽要求，潤地管理曾對深圳灣體育中心「春繭」進行了全方位的設計改造升級。

在硬件升級方面，潤地管理從泛光照明、無障礙環境、體育工藝、信息智能化、電力設施、空間環境品質等環節，對「春繭」進行了全面的功能提升。

在賽事保障方面，潤地管理重新規劃了場館的五大運行流線，包括「運動員流線」、「技術官員流線」、「媒體流線」、「工作人員流線」與「觀眾流線」，令場館臺前幕后的交通組織都更有序。

在形象升級方面，潤地管理還重新規劃了「春繭」海之門上方的閒置空間，將其打造成了集會議、接待、發佈、展示展覽為一體的百米長廊城市會客廳，有效激活了場館空間的運營潛力。

整個改造過程中，規劃設計與運營思維高度融合，最終成功實現了「春繭」場館賽事功能與運營場景的雙重提升。

和專業賽會運營團隊一起做規劃設計，搶跑優勢就是這麼直觀。將賽事標準前置固化在圖紙中，后續在展演招商上就能夠獲得更多主動權，爭取到更高級別的活動。

三、成熟、精細化的運維體系打底，從容扛下全球頂級賽事

場館的使用體驗和口碑，很大程度上依賴於賽演組織與服務的水平，這也是當前行業普遍存在的運維短板。

但這個難點，潤地管理已經通過前沿技術給解決掉了。

比如大灣區文化體育中心，就融合了5G、物聯網、數字孿生、大數據、AI等技術，可以實現客流、車流、能耗、安全、設備狀態等全要素「一屏統覽」。

簡單來説，就是可以全方位實時掌控場館情況，提升賽時的調度效率，優化出入場、檢票、人車引導、燈光調節等等環節，讓觀賽體驗更加絲滑舒適，同時還能降低人工組織的成本！

此外，潤地管理的安全管理意識也是業內頂級。

據明源君瞭解，潤地管理已經能通過數字化技術，前置識別全建設流程的潛在風險，並分級分類督辦整改，安全生產風險壓降到最低。這無論是對建設委託方還是市民來説，都至關重要。

總體來看，基於體系與經驗優勢，潤地管理已經構建起能兼顧品質、功能、效率與安全的場館建設閉環。在這個體系下落地的城市建築，經得起多重檢驗。

數據也證明了潤地管理體系的優越性。

像西安奧體中心僅憑2025年上半年的12場高規格演出，就吸引了20萬名跨省遊客，直接帶來約3.45億元的消費增量。

同時，這半年周邊5公里內的酒店平均入住率都超過了80%，演出日入住率更是高達95%以上！

可見一座優秀的場館，完全有能力超越單一公共配套屬性，實現「以館營城」。

明源君認為，這種運營思維前置、兼顧全周期效益的建設模式，應該成為文體場館規劃的主導觀念。

因為這恰恰打破了「建運失衡」的困境，讓公共建築的民生與經濟價值協同釋放，更加契合城市精細化運營的發展需求。

全周期綜合運營賦能

場館不僅是公共配套

更是「城市活力引擎」

明源君在考察中發現，高規格場館的價值釋放，往往會受制於配套的缺位和運營模式的單一。

比如一些佈局遠郊新區的場館，存在交通接駁不暢、商業配套缺失的短板，賽演體驗往往大打折扣。

還有不少項目在賽后開放度不足，沒有充分服務於市民日常文體需求，公共價值完全沒有激發出來。

在單一的功能定位下，場館客流會呈現出很強的潮汐特徵，賽時短暫的人流集聚沉澱不下消費，日常運營也缺乏自造血能力，高度依賴財政補貼維持運轉……

這也是許多新建場館的運營痛點，究其根本，還是運營能力不夠全面。

雖然業內具備工程建設能力的企業非常多，但同時兼具建設和跨業態綜合運營經驗的企業卻很稀有。華潤置地就是一個，而且已經有了豐富的實踐成果。

作為較早開始向城市投資開發運營商轉型的企業，華潤置地跨業態運營的基因已經在代建領域顯現了出來。

潤地管理完美沿襲了母公司的全能基因，並將這一套經驗貫穿於場館從規劃到建設、再到落成使用的整個生命周期，從頂層設計上打破了場館的運營困境。

一、全域業態融合建設，沉澱賽事消費客流

潤地管理在項目規劃之始，就會一體化考慮配套設施的建設，包括商業、培訓、休閒配套等等。

深圳灣體育中心就是一個典型。潤地管理不僅承建了這座大運會的主會場，還在規劃設計階段，就提出要增添商業配套。

目前深圳灣體育中心除了體育場館外，還配有商業街區、體育主題公園及培訓空間，形成了「賽事演藝+商業消費+體育培訓+全民健身」的泛文體業態網絡。

豐富的業態組合不僅可以承辦賽會，還可以承載商務會展、青少年培訓、市民休閒購物等多種需求，實現「一場多用、全年無休」的高活躍運營狀態。

這樣就能讓項目擺脫單一功能依賴，不斷沉澱消費客流，並使客流結構的多元化，推動場館進入了一個「收入多元、運營健康、自主造血、流量可持續」的運營狀態。

二、聯動頂尖商業資源，精準打通賽會消費鏈條

支撐賽會經濟的，還有高質量的商業消費空間。而商業聯動，也是潤地管理做活場館的一張王牌。

一方面，深圳灣體育中心將2萬余平方米的配套空間，打造成了「寓教於樂」主題商業街區，搭配了早教、餐飲、零售等等業態，沉澱消費人流；

另一方面，其還聯動了隔壁的深圳灣萬象城、深圳灣公園等配套，形成了「高端賽演+高端消費+濱海休閒」的聯動鏈條。

市民從場館走出來，可以非常便捷的到達商業、公園開展消費和休閒娛樂活動，這樣就有效拉長了消費人群在整個場館片區的逗留時間，實現賽演與商業人流的相互轉化。

據瞭解，截至2025年，深圳灣體育中心已累計承接超1000場大型賽事、1200余場商演活動，每年營收規模穩定過億元，成爲了深圳最重要的賽會經濟引擎之一。

三、賽平雙維長效運營，持續激發城區活力

正如明源君開頭所説，好場館不僅是建出來的，更是「用」出來的。融入市民生活的能力，很大程度上決定了市政文體場館的生存韌性。

圍繞這一點，潤地管理構建了賽/平兼顧的全場景運營體系，在人流峰谷中找到了精妙的平衡。賽時提供高效的保障，平時也能面向全民開展深度運營。

一方面，這能持續刺激片區的文體娛樂與消費活力；另一方面，也可以維持場館與配套的高使用率，讓建設資金發揮最大的效用。

比如成都的東安湖體育公園，在成都大運會后迅速完成了場地的轉換，各類青訓營開課、全民健身項目對外開放，多個運動館都會開放一定的免費時段及低收費的惠民專場。

除了傳統體育項目之外，市民還可以來體驗馬術、潛水、網球等等新興運動項目，成了一座綜合運動休閒主題園區。

基於全面的綜合開發運營優勢，潤地管理形成了「以終為始」的項目統籌能力，在場館建設領域展現出了顯著的稀缺性和標杆意義。

這也為各地市政場館探明瞭新的發展路徑：打破建設與運營的割裂壁壘，實現市政建設資金與公共資源價值的最大化，讓場館成為城市能級提升的推動力。

結 語

從工程交付到價值交付，潤地管理蟬聯行業TOP3的背后，折射出的是代建競爭焦點的迭代。優秀代建的評判標尺，已經轉向了項目全生命周期的價值創造能力。

潤地管理通過「全價值鏈條業務協同」 與 「全過程一體化管理」 以及「高品質產品體系」三大核心內涵，將場館從傳統的成本中心和單一設施，重塑為可持續、可生長、可盈利的城市活力引擎與價值錨點。

以專業死磕交付品質、以長期主義激活項目價值，這是潤地管理重新定義代建的方式，也是領先於行業的祕訣。

同時，他們在場館建設領域的成功，也給行業與社會帶來了一個重要啟示：

做文體場館，絕不是一次性的建設工作。其終極目標不是僅服務於幾場賽事，而是要服務於整座城市和一方市民。

明源君認為，這種「建運一體、長期發熱」的模式，也應當成為新時代城市建設的發展共識。