機構：2026年房企中報總結：利潤承壓，企業縮表，靜待拐點

2026年9月22日，財通證券發佈了一篇房地產行業的研究報告，報告指出，利潤承壓，企業縮表，靜待拐點。 報告具體內容如下：

資產負債表：整體延續縮表趨勢，優質資產正成為關鍵變量。2026上半年：①三道紅線：個別房企或有流動性壓力，央國企整體穩健，建發、濱江、綠城的現金短債比最高；中海、龍湖、華潤的剔預資產負債率最低；濱江、建發、中海的淨負債率最低。②有息負債：整體規模穩定，同比變動在-14%至+3%之間，龍湖、建發、華潤的短債佔比最低。③存貨：總存貨普降，僅金茂同比提升；竣工存貨佔比普升，建發、濱江、綠城、金茂佔比最低，即滯重包袱相對較輕。④合同負債：待結轉資源下降，合同負債/營收最高的是建發、金茂、綠城，未來收入確定性更強。

利潤表：結轉承壓減值邊際收窄，輕裝上陣后靜待修復。2026上半年：①營收：前端銷售尚未企穩，仍有下行壓力。②歸母淨利潤：房企利潤再度探底，華潤憑藉強大的經常性業務，以98億元歸母淨利穩居行業第一。③利潤率：新城、金地、華潤、建發毛利率逆勢上升；華潤、濱江、金茂、建發、新城淨利率逆勢上升。④銷管費用率：降本增效進行中，濱江、金地、中海的銷售費用率最低；濱江、中海、招商的管理費用率最低。⑤存貨減值：多數房企減值規模收窄或未提減值，2021-2026H1累計存貨減值損失/當期存貨淨值最高的房企是濱江、華潤、建發。

經營層面：銷售分化，投資強度回落，土儲延續去化。2026上半年：①銷售額：大市影響持續，但四家頭部房企中海、招商、金茂、華潤率先實現正增長，迎來銷售拐點。②銷售均價：具備持續拿地能力的開發商能提升或維持均價，濱江同比+62%。③投資：央國企的拿地金額及強度普遍下降，僅金茂、建發投資強度維持0.45x以上；權益比例龍湖、保利、中海最高，越秀、金茂權益比例均上升37pct至71%、82%。④土儲：房企去庫中，土儲建面均持續下降，濱江、龍湖、越秀降幅較大。⑤融資成本：房企融資成本普降，保利、招商、華潤行業最低，頭部央企資金優勢明顯。

投資建議：站在當前時點，正逢現房銷售新規落地，房企近1-2年的業績主要由過往結轉貢獻，暫未受影響，但對未來2-3年的經營及業績帶來了不確定性，仍需緊密跟蹤各地細則及執行情況，重新構建拿地-銷售模型。展望后續，行業面臨變局，部分企業被加速出清，但一定會有企業脫穎而出，核心競爭力在於資本金厚度、現金流管控、成本及供應鏈管理、產品力及服務力、第二增長曲線的構建等。推薦：華潤置地、新城控股、龍湖集團、中國海外發展、濱江集團。

風險提示：政策出臺進度及力度不及預期；寬松政策對市場提振效果不佳；房企出現債務違約