新世界發展分拆上海K11募資38億

上海K11整體每年淨利潤在1億元以上。

上海K11的出售傳聞，以打包裝進Reits上市為句點。

9月21日，新世界發展（00017.HK）公告稱，擬分拆資產上海香港新世界大廈，通過公開募集商業不動產投資信託基金於上交所獨立上市，預期規模約為38.18億元。

上海香港新世界大廈位於上海市黃浦區淮海中路，由上海K11 Art Mall購物藝術中心及上海K11 ATELIER新世界大廈組成，總樓面面積約為13.04萬平方米，由新世界發展通過項目公司全資持有並運營。

在此次分拆上市中，新世界發展擬認購20%的基金份額，總認購價約7.64億元，其余80%將由外部投資者按預期總價約30.54億元認購。

建議分拆完成后，新世界發展在該項目中的權益由100%減少至20%，項目公司將不再並表。不過，新世界發展將繼續以「K11」品牌對該項目進行運營管理，並收取管理費。

新世界發展表示，在減去上述認購金額以及相關成本及税項后，此次建議分拆的所得款項淨額約為32.4億元，將用作償還貸款及一般公司用途，改善流動資金狀況，並透過去槓桿降低公司整體債務水平及資產負債比率。

這座K11是新世界發展在內地開發的首個K11商場。項目前身為上海香港新世界大廈，於2002年落成，並以265米的樓高成為淮海中路的地標之一。此后，該項目於2013年重新裝修改造，以K11購物藝術中心的形式再度開業，將美術館、藝術展和零售等共同融入其中。

過去三年，K11購物藝術中心的出租率保持在90%以上；寫字樓部分的K11 ATELIER也保持在90%以上。截至2026年一季度，該項目整體運營表現保持平穩，其中K11購物藝術中心出租率達到96.98%，K11 ATELIER出租率也微升至90.52%。

項目整體保持着良好的盈利能力。2023年-2025年，該項目毛利率保持在67%以上，淨利潤分別也在1.19億元以上；截至今年一季度，項目毛利率約為66%，淨利潤實現2561萬元。

另據募集説明書披露，2026年4-12月間，該項目的預測可供分配金額為1.38億元；2027年度的預測可供分配金額為1.81億元。

2025年7月時，曾有消息稱新世界發展以超28億元的價格掛牌出售上海K11的部分寫字樓。后來新世界發展方面闢謠否認。

新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚提到，「此次建議分拆將有望為集團拓寬內地資本渠道，釋放資產價值，讓集團將資源重新投放於其他項目，支持未來增長。此外，通過收取分派，NWD C REIT 將會成為回報穩定的資本工具，而集團也會通過輕資產模式，繼續受惠於底層資產的業務前景及業績。」