專訪世邦魏理仕中國區總裁李凌：商業地產大宗交易創新高，城市更新成外資選址新考量

每經記者｜陳夢妤　每經編輯 畢陸名    

「在開發商去槓桿與AI算力投資熱潮的雙向拉扯中，中國商業地產市場正經歷一場深刻變化。」

9月7日，世邦魏理仕（以下簡稱CBRE）中國區總裁李凌在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）採訪時表示，今年以來，我國商業地產大宗交易投資升溫，上半年國內商業地產大宗交易額錄得1442億元，創下歷史同期新高。

新華社圖

就在9月初，上海市黃浦區新天地商圈核心地標力寶廣場完成整棟交易，李凌表示，這次交易進一步提振了投資人對大宗交易市場的信心。北京、上海等一線城市核心不動產地標，具有不可複製和不可再生的絕對稀缺性。

大宗交易背后資本更多元

NBD：根據CBRE報告，上半年商業地產大宗交易創歷史同期新高，其中投資型交易佔比達84%，企業買家+機構/地產基金推動連續兩季回升，這種交易結構釋放了什麼信號？

李凌：今年上半年，國內險資等機構資本和房地產基金的投資金額佔比為27%，是2021年以來的最高比例。與此同時，我們看到以企業買家為代表的產業資本，出於自用兼投資的目的購買商辦、酒店的案例也在增加，尤其是在上海核心區域。更加多元的參與方是市場走向成熟的一個重要標誌。

NBD：CBRE報告提到，上半年新經濟資產交易金額環比增長179%，佔商業地產大宗交易比重升至39%；其中數據中心222億元，幾乎全來自環京企業買家的算力佈局。9月，首單「科技創新+城市更新」商業不動產REIT（不動產投資信託基金）在深交所上市。這能不能理解成AI（人工智能）算力競賽在不動產端的資本化體現？

李凌：這一輪數據中心投資熱潮的興起和中國人工智能的突破密切相關。2025年2月DeepSeek時刻爆發后，國內數據中心大宗交易額已經突破500億元，超過我們研究部統計到的此前歷年的總和。其中主要包括秦淮數據和合盈數據的兩個大型資產包交易，以及幾筆對一線城市核心資產的收購。此外，公募REITs和機構間REITs市場上，數據中心相關產品的發行金額累計近180億元。

支撐數據中心投資大幅增長的是算力需求的指數級提升。國家數據局的信息顯示，今年3月中國的日均Token（詞元）調用量超140萬億，是2024年初的1400倍。而高盛最新預測中國AI模型的日均Token調用量（包括國內和海外）將從2026年的350萬億增長至2030年的4600萬億。

NBD：上半年，人工智能和頭部企業擴張助推科技互聯網重回辦公樓需求首位，可以看到，大宗交易一邊是AI算力、數據中心等新興資產投資，但另一邊是開發商化債、零售資產包折讓出售等存量出清。你怎麼定義這一階段？

李凌：無論是對於中國經濟還是商業房地產市場，我們都處在一個充滿變化，也充滿機遇的階段。在開發商去槓桿和新質生產力躍遷這一上一下的交錯間，我們看到商業地產投資市場上，從周期型資本向中長期機構資本和產業資本的轉變，從機會型策略向核心型策略的切換，以及投資者對商業地產資產組合的重整和優化。我們相信，中國商業地產投資市場將在周期震盪和結構轉型中邁向下一個更加成熟、多元的階段。

城市更新吸引三類外資

NBD：去化壓力下，商改酒、商改住和第三方辦公運營商等新型需求繼續提升，上海、廣州、深圳、杭州等都有類似交易。長期來看，這有助於供需再平衡，但也有人認為是業主租不出去被迫改。你對此怎麼看？

李凌：去化壓力確實是推動辦公樓功能轉換的直接誘因，但轉換背后的需求拉力和投資機遇也同樣不能忽視。以上海為例，2025年8月上海出臺商務樓宇更新專項政策，在「主體結構不變、產權性質不變、土地用途兼容」的前提下允許存量商辦兼容其他配套功能，並設計了過渡期機制。從去年三季度至今的四個季度里，根據我們的研究統計，酒店運營商和醫美等經營性業態租賃辦公樓的面積約15萬平方米，是此前四個季度的近三倍，這些租賃大部分都集中在交通便利、潛在消費者密集的核心區域。

另一個辦公樓功能轉換的主要方向是「商改住」，這當中有着清晰的投資測算邏輯。對比上海樓齡十年以上的乙級寫字樓與對應板塊的長租公寓租金坪效可以發現，長租公寓較辦公樓存在30%至120%的溢價，這意味着功能轉換能夠幫助存量資產實現顯著的價值提升。

總體來看，在各地商辦樓宇改造便利化舉措的支持下，新型需求的涌現將加速辦公樓存量的去化，推動市場供需平衡的重構。商辦樓宇功能轉換和改造也是城市發展過程中政府、用户和投資者合作共贏的一種調節機制，在根據市場需求變化而優化提升區域內建築功能組合的同時，創造相關的城市更新投資機遇。

NBD：廣州「城市合夥人」、北京文商旅體展融合、上海老舊樓宇改造……這些城市級動作，在外資選址決策框架里權重有多大？有沒有「因為城市更新敍事而改變選址」的跨國客户案例？

李凌：城市街區的改造升級是近幾年城市更新和企業選址交集最多、影響最大的領域，這一趨勢的興起來自供需兩側的合力推動。

在供給側，我們看到豐富線下消費場景、喚醒城市煙火氣和城市空間更新是很多地方政府的共同訴求；在需求側，隨着消費行為日益向社交化、生活方式化和個性化的轉變，街區商業自帶的強社交屬性、非標空間和探索感越來越受到品牌的關注。上海是街區改造和街區商業發展的領先城市。在我們收錄到的今年上半年主要品牌在上海開設首店的案例中，有接近1/4位於張園、武康路、東湖路等高人氣的街區。

從我們接觸的案例來看，有三類外資客户對城市更新項目的選址意願明顯偏高：

一是輕資產擴張的消費品牌，尤其是歐洲高端生活方式類品牌，它們對物業調性和街區文化氛圍的要求遠高於面積和價格，改造后的歷史街區往往比標準商場更契合其品牌定位。

二是靈活辦公和聯合辦公運營商，城市更新項目中的老舊樓宇改造，往往能提供標準寫字樓難以複製的空間個性，對這類客户吸引力較強。

三是區域總部選址中的文化考量，部分外資企業在確定亞太區或大中華區總部時，會將「城市活力度」納入評估，而城市更新的力度和成效是量化這一維度的重要參考指標之一。

值得一提的是，廣州「城市合夥人」機制的意義在於將外資引入的激勵與城市更新項目綁定，降低了外資參與城市更新資產的制度門檻，這一模式若能持續落地，對吸引外資參與存量資產改造具有示範價值。

封面圖片來源：新華社圖