240次！富力董事長李思廉又被限高

曾經的華南五虎之首——富力地產董事長李思廉，再次被限高。

9月10日晚，富力地產通過港交所披露，因一筆4.29億元金融借款糾紛，公司被廣州市天河區人民法院採取限制消費措施，李思廉作為法定代表人同步被關聯約束。

今年春節前后，李思廉曾在出境時被邊檢攔截。

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香港人李思廉回不了香港

此次限消案號為（2026）粵0106執17253號。富力表示，正在與相關機構溝通，相關事項暫未對日常經營及償債能力產生重大不利影響。

該案涉及九江銀行廣州分行的一筆金融借款糾紛，富力一方須支付約4.29億元，披露的履行情況為「全部未履行」。

富力還因違反財產報告制度被列入失信被執行人名單，李思廉則因法定代表人身份受到限制消費措施。

企查查數據顯示，截至9月15日，廣州富力地產有206條當前限制高消費記錄，李思廉名下另有34條歷史限制高消費記錄。兩份記錄按案號去重后，至少對應240宗案件。

限制消費之外，李思廉還被報道受到出境約束。3月11日，《經濟觀察報》援引知情人士稱，他在春節前后出境時被邊檢攔下，被告知已被天津三中院限制出境。法院當時表示案件仍在辦理，不便透露信息；富力稱尚未收到相關官方通報。

李思廉1957年出生於香港，早年長期往返廣州和香港經商，如果相關限制出境措施目前仍在執行，意味着其返回香港等跨境出行將受到司法約束。

多起執行案件背后，是富力仍然龐大的債務壓力。

2026年半年報披露，截至6月底，集團銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款合計1065.89億元，其中912.95億元將在報告期結束后12個月內到期，同期現金總額僅26億元。

截至6月底，438.31億元銀行及其他借款未按期償還；此后至報表批准日，又有41.57億元未按期償還。報告披露，合計本金771.54億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約，公司收到若干催款及法律信函。

富力仍在推進債務重組、資產處置和債權人協商，執行案件帶來的壓力並未消除。

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189億接盤萬達77家酒店

覆盤富力后來的流動性危機，2017年的萬達酒店交易是一個重要節點。

當年7月10日，萬達與融創首先達成交易，融創計劃以631.7億元收購13個文旅項目91%的股權和76家酒店。

僅僅9天后，交易結構調整，融創繼續收購文旅項目，富力加入交易，以199.06億元接下77家酒店。

對富力而言，這筆交易最大的吸引力是價格。原方案中76家酒店作價335.95億元，富力最終以不到200億元拿下一批高端酒店。后續交易標的調整為73家酒店和大連萬達中心寫字樓，總代價189.55億元，相當於打了五六折。

交易完成后，富力旗下已開業和在建酒店超過100家，一度成為全球最大的豪華酒店業主之一。

酒店資產迅速增加，但住宅開發與酒店持有的資金周轉方式不同。住宅主要通過銷售回款，酒店則需要長期運營，並持續承擔人員、維護和融資支出。

收購酒店的同時，富力仍在擴張開發業務。評級報告顯示，2017年底，公司長期借款549.77億元，同比增長43.73%；按該報告口徑，全部債務1422.44億元，同比增長17.70%。報告將長期借款增加歸因於大量新增項目帶來的融資需求。

債務規模上升以后，酒店經營未能提供相應的利潤支撐。2019年，富力酒店業務收入超過70億元，淨虧損10.08億元。此后疫情衝擊酒店經營，房地產銷售和融資環境也趨於嚴峻，長期持有資產與短期償債需求之間的矛盾更加突出。

2024年，富力地產旗下公司一筆6.137億美元融資出現違約，包括68家酒店在內的相關資產直接被債權人接管。

03

從舊廠房起家，曾位列華南地產五虎之首

富力的起家邏輯，和當年買酒店一脈相承 ，都是做低價資產的生意。

1994年前后，李思廉和張力搭檔進入房地產行業。

李思廉畢業於香港中文大學數學系，此前做過證券金融分析和貿易；張力則更熟悉廣州本地市場和工程開發。

兩人分工明確，張力負責拿地、工程和項目開發，李思廉主要負責財務、融資和對外事務。

左：張力  右：李思廉

當時廣州推動老城區工業企業外遷，一批舊廠地塊陸續釋放。這些土地具備城區區位優勢，但拆遷、平整和改造工作複雜，不少開發商興趣有限。

嘉邦化工廠舊址是富力早期的代表項目。地塊毗鄰煤場和鐵路，經過改造后建成富力新居。據媒體回顧，項目以每平方米3000多元推出后很快售罄，富力由此完成最初的資本積累。

嚐到甜頭后，這套舊改快周轉模式在廣州快速複製。1996年，富力拿下銅材廠、同濟化工廠舊址開發富力廣場；此后建材廠舊址建成富力半島，硫酸廠舊址建成富力千禧花園，風機廠、鍋爐廠等舊址也陸續納入開發版圖。據公開資料，到2001年底，富力在廣州完成的舊廠改造建築面積已超250萬平方米。

依靠舊改積累的資金與經驗，富力逐步走出廣州，2005年登陸香港聯合交易所，與恆大、碧桂園、雅居樂、合生創展並稱「華南五虎」。上市后，富力業務進一步從住宅延伸至商業、酒店等持有型業態。2007年，富力地產曾位居「華南五虎」之首。當年富力以約160億元銷售額位列全國房企第4，僅次於萬科、綠地和中海。

房地產黃金年代，李思廉的財富水漲船高。據福布斯榜單估算，2008年其身家約35億美元，2021年仍有約28億美元。

隨着行業周期轉向，富力債務危機爆發，其財富明顯縮水，2024年福布斯香港富豪榜估算為13.5億美元，2025年起跌出香港50大富豪榜。

當初的「華南五虎」 境遇分化也十分明顯：恆大已進入破產清算程序；碧桂園境外債務重組落地，核心聚焦保交付；雅居樂面臨香港法院清盤呈請，債務重組仍在拉鋸；合生創展出現債務交叉違約、港股長期停牌，依靠存量項目維持運營；富力仍在推進境內外債務重組。

市場常有聲音將富力與恆大對比，甚至提出李思廉會不會成為 「下一個許家印」的疑問。這家老牌房企的后續走向，受債務重組推進進度、資產處置回款效率、銷售造血能力等多重現實條件共同影響，最終結果仍存在較大不確定性。