物企下半場：管得多，不如賺得到

文/樂居財經 徐酒眠

物業行業曾經「跑馬圈地、規模為王」的時代，正在加速落幕。

隨着2026年上半年上市物企業績報收官，行業格局再次生變。樂居財經《物業K線》對交卷物企進行在管規模統計，有50家披露了相關數據。

這份榜單不僅是一張排位表，更是一面照妖鏡：有人在狂飆突進，有人在斷尾求生，而更多的物企，則在存量時代的泥潭中艱難擠水分。

頭部格局固化，但巨頭也跑不動了

從絕對值來看，頭部陣營依然難以撼動。

碧桂園服務以11.86億平方米（包括「三供一業」）的體量穩坐鐵王座，保利物業（8.93億平）、恆大物業（6.03億平）、綠城服務（5.80億平）、中海物業（4.95億平）緊隨其后。

但龐大基數背后，是增長的疲軟。

前五強中，除了綠城服務保持了8.2%的較高增速外，碧桂園服務（2.3%）、恆大物業（1.2%）和中海物業（3.7%）的增速均已降至個位數甚至逼近停滯。

值得注意的是，排名第六的雅生活服務（-4.5%）和排名第九的融創服務（-11.3%）出現明顯下滑。

過去依靠母公司輸血狂攬面積的模式已經徹底失效，頭部物企也正在經歷陣痛期。

黑馬與優等生，區域龍頭逆勢狂飆

在整體增速放緩的大背景下，誰還在大步快跑？

最大的黑馬是經發物業。它以3432.18萬平方米的在管面積，較2025年同期1749.80萬平方米，錄得了驚人的96.1%同比增長，幾乎實現翻倍。

分業務線拆解，城市服務增量佔總增量的約90.7%，是導致在管面積大增的最主要原因；住宅物業管理在管面積貢獻約10%，而商業物業反而略有收縮。

具體來看，城市服務在管項目從115個增至148個，在管面積從約654萬平方米增至約2180萬平方米。其解釋稱，城市服務收入增長27.85%，主要由於公共物業在管項目增加。

這背后有統計口徑變化，即室外公共區域納入在管面積。

2025年6月30日，城市服務在管面積僅包括室內建築面積約654.3萬平方米，室外面積為0；2026年6月30日，城市服務在管面積包括了室外面積約1270.67萬平方米；室內建築面積約909.59萬平方米。

換而言之，2026年新增的約1271萬平方米室外公共區域，是總在管面積大增的關鍵。僅這一項就佔總在管面積增量的約 75.5%。

因此，經發物業的「在管面積大增」很大程度上來自城市服務中公共設施、基礎設施等室外區域被納入統計。

同樣表現亮眼的還有興業物聯，同比增長33.0%，濱江服務，同比增長23.4%。

仔細觀察這些高增長物企，可以發現兩大陣營：

一是擁有強大國資背景或穩健母公司的物企，如招商積余（ 10.5%）、越秀服務（ 10.4%），憑藉穩健的資源和拓展能力，在逆市中穩紮穩打；

二是深耕特定區域的優質物企，如濱江服務、榮萬家（ 9.5%），憑藉高服務品質和區域口碑，實現了內生性增長。

擠水分與戰略撤退

2026年上半年，物業行業的「撤場潮」從暗流湧動演變為公開的行業現象。在管面積榜單中，錄得同比下滑的物企也值得關注。

世茂服務（-14.4%）、金茂服務（-12.4%）、融創服務（-11.3%）、東原仁知服務（-10.2%）、彩生活（-10.1%）……這些名字背后，大多有着出險房企的影子。

從2026上半年業績中不難發現，上市物企主動退出低效項目的力度顯著加大。

行業統計數據顯示，包含中海、萬科、保利在內的12家頭部上市物企，近三年累計退場面積已超過4.4億平方米。

具體到今年上半年，世茂服務是「瘦身」幅度最大的物企之一。

其報告期內終止在管建築面積達3550萬平方米，較上年同期的1110萬平方米增長219.8%，其中非住宅物業終止面積2840萬平方米，佔比高達80%。

永升服務上半年主動退出超過100個項目，涉及面積約2000萬平方米。其中，89個為主動退出的「雙低」（低現金流、低收繳率）項目。退盤后，其現金毛利反而增加了1600萬元。

中海物業則在今年上半年約滿及退盤項目面積為1920萬平方米，持續進行虧損項目治理。

萬物雲未披露具體規模數據，不過也在業績報中披露，其今年上半年退出了139個住宅項目，涉及年化飽和收入7.4億元，同時實現税前利潤減虧3233萬元。

業績會上，萬物雲副董事長何曙華進一步透露，退出項目中的40%左右是開發商原因造成的大面積空置，20%左右是收購資產包中不符合公司「蝶城」戰略的非核心項目，還有20%左右是業委會變化導致服務承諾難以持續，15%是合同到期不續約。

越秀服務上半年退出在管面積493.5萬平方米，同比大增131%。

越秀服務非執行董事兼董事會主席江國雄坦言，主動撤場是「理性出清，良幣驅逐劣幣」，針對過往低價競爭、質價矛盾突出、收繳率低及運營虧損的項目，主動撤場是合理的經營止損行為。

碧桂園服務退出了50余個持續虧損項目，同時新增簽約入場項目超過600個，新增簽約年化收入約13.2億元。

有退更有進，行業格局加速重塑

過去，物企爲了給母公司「撐場面」，被迫接管大量低質、虧損的項目。

如今，隨着行業迴歸理性，物企開始「主動擠水分」，退出不賺錢的項目、剝離非核心資產，以換取財務報表的健康。

短期內的面積下滑，實則是刮骨療毒的必然過程。

值得注意的是，撤場並非一味收縮。物企們、尤其是頭部物企在退出低效項目的同時，正積極拓展非住宅賽道和優質項目。

萬物雲上半年在非住宅市場實現物業及設施管理服務收入56.3億元，同比增長8.9%。

碧桂園服務新增簽約入場項目超過600個，新增簽約年化收入約13.2億元，同比增長53%。

世茂服務第三方外拓新增年化合同金額1.9億元，其中非住宅業態佔比81.5%，重點面向芯片、通信、能源、金融等產業佈局。

……

整體來看，2026年上半年的撤場潮，正是物企在存量時代「刮骨療毒」的集中體現。

退出的是虧損項目，換來的是現金流改善和利潤修復；砍掉的是低效面積，騰出的是向非住宅和增值服務轉型的空間。

物業行業的下半場競爭，比拼的不再是誰管得多，而是誰能管得好、賺得到錢。