華泰 | 房地產：8月香港住宅繼續處在量價觀察期

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（來源：華泰證券研究所）

8月香港住宅成交量延續同比調整，但房價環比反彈。我們依然認為短期需要觀察房價走勢，傾向於認為7-8月市場表現（尤其房價）為短期波動，后續若美聯儲加息預期緩和、港股表現改善，或推動房價重回2-3年周期的温和上漲通道。此外，香港北部都會區「片區開發」取得新進展，寫字樓租金已接近同比回正。我們維持對於香港市場佔比高的港資房企的看法，階段性更關注受住宅量價波動影響較小、租金表現逐步迎來拐點、股息率更具吸引力的持有類房企。

住宅量價：成交量跌價漲，租金再創新高

8月香港住宅成交量延續同比調整，但房價環比反彈。成交量方面，根據香港土地註冊處的數據，8月香港新房私人住宅成交合約數量為927份，在新房推盤修復的推動下環比+21%，但同比-48%；二手房成交2715份，環比-19%，同比-17%。房價方面，8月末中原地產領先指數月環比+1.4%（7月-0.6%），止住下跌趨勢並一度創出年內新高。我們延續此前判斷，短期仍需觀察房價走勢；基於持續優化的庫存數據，我們傾向於認為7-8月市場表現（尤其房價）僅為短期波動，后續若美聯儲加息預期緩和、港股表現改善，或推動房價重回2-3年周期的温和上漲通道。此外，根據香港差餉物業估價署的數據，7月香港私人住宅租金指數環比+0.8%，繼續刷新歷史新高，70平以下私人住宅平均租金收益率為3.20%，與房貸利率3.25%幾乎持平。

北部都會區：首個「片區開發」項目落地，發展迎來里程碑

8月24日，中海地產、招商局置地、華潤置地、中旅投資、京東、信和置業聯手獲取香港北部都會區洪水橋/廈村新發展區首個「片區開發」試點項目，總價10.3億港幣。項目並未採取價高者得的傳統招標模式，地價不高（樓面價1932港幣/平方呎），體現產業優先的政策導向。根據中海地產公眾號，該項目總投資168億港幣，計劃建設一個集現代物流、住宅及社區商業配套的片區項目，預計提供6000個就業職位。今年以來，香港政府持續推進北都收地（6月新田科技城收地117萬平）和立法（7月《北部都會區發展條例草案》刊憲，目前處於立法會審議階段），相關條例落地后或進一步加速北都發展，有望為房企帶來增量業務機會。

商業地產：宏觀經濟和前端指標延續改善，寫字樓租金接近同比回正

根據香港政府統計處和Wind的數據，2Q26香港GDP同比+4.3%，1H26累計同比+5.1%，推動香港政府將26年GDP增長目標從5月公佈的2.5%-3.5%上修至3.5%-4.5%；7月香港零售業銷貨價值同比+4.5%，其中奢侈品零售同比+19.8%，高端零售復甦程度繼續強於必選消費；1-7月香港IPO融資規模同比+155%，IPO保持火熱態勢。宏觀經濟和前端指標的復甦繼續推動商業地產租金築底，根據香港差餉物業估價署的數據，7月香港零售/寫字樓/工廠大廈租金指數分別環比持平/+0.05%/+0.1%，同比-3.2%/-0.1%/-1.0%，寫字樓租金已連續4個月環比上漲，同比亦接近回正。

風險提示：美聯儲轉向加息導致香港流動性收緊，香港住宅市場復甦不及預期，香港商業景氣度復甦不及預期。

圖表

風險提示

美聯儲轉向加息導致香港流動性收緊。市場對於美聯儲加息預期的分歧較大，若美聯儲受通脹、中東局勢波動、經濟數據等因素影響重啟加息，將會導致香港流動性跟隨收緊，從而對房地產市場造成不利影響。

香港住宅市場復甦不及預期。若人民幣升值、美聯儲降息、港股市場表現、香港人口迴流、香港房地產政策等市場復甦的驅動因素出現反覆，以及中國內地收緊資金出境監管，可能影響香港住宅市場復甦的節奏和程度，進而導致港資房企業績和估值修復的節奏和程度不及預期。

香港商業景氣度復甦不及預期。香港商業景氣度復甦仍停留在初期階段，尚未明顯傳導至不動產租金端（寫字樓、零售業），后續復甦的情況仍待觀察。