慢下來的省心租

成交曾是經紀生意的終點，但現在也可以是一樁更長生意的起點。

文丨龔方毅

劉越到北京工作是個突然的決定，當時連住處都還沒有看好。到了北京，他先在社交平臺找個人房東，也遇到過自稱房東的中介。有一套房還沒有裝修完，對方就要求他先付款。另一套公寓已經裝修好 3 個月，樣子漂亮，屋里的氣味仍然很重，他最終沒有選擇。

后來，劉越在貝殼 App 上聯繫到一位經紀人。那天晚上，經紀人已經在回家路上，接到電話后又趕來帶他看房。兩人大約一個半小時內看了四套房后，劉越選了其中一套屬於貝殼 「省心租」 業務線的房源。

「最初我並不是衝着 ‘省心租’ 這個名字來的，也不知道 ‘省心租’ 有啥特別的地方。」 劉越説。

經紀人在看房現場向他詳細介紹省心租與傳統普租的不同，尤其是費用和服務方面的；簽約那天也帶着劉越逐頁看合同，提醒哪些內容需要仔細閲讀，説明中途換租、提前退租的大致責任，也講解了入住期間家電及設施損壞的責任劃分。

劉越選定的這個房源每月房租 3400 元，另外需要省心租服務費 272 元、約為月租金的 8%，兩筆費用合併計算，可以按月支付。劉越遇到常規維修、協調代辦或其他問題，可以直接在服務群里提出，由線上管家聯繫相應人員處理。這也是劉越所看重的。「我不喜歡爲了不同問題添加很多人的微信、記住該找誰。」 他説。

收房當天下午 2 點左右，劉越發現牆面鼓起一塊，牆漆掉了一部分。他擔心損壞繼續擴大，退租時也説不清責任，於是在服務群里報修。線上管家一兩分鍾內回覆；約 5 分鍾后，維修師傅打來電話，確認他在家后，在約半小時內帶着補牆工具到達；師傅現場調好膩子，用不到 5 分鍾把牆面刮平。此時距離劉越發出消息還不到 1 小時。

省心租向業主和租客分別收費，貝殼用兩端收入承擔招租、管理，以及合同範圍內的維修、入住保潔和安全保障等成本。空置、家電自然老化更新和人為損壞等費用，則按合同和責任由業主、租客或平臺承擔。

這不是一門厚利生意。2026 年二季度，省心租在管房源超過 79 萬套，同比增速放慢至約 34%。一位接近省心租項目的人士説，團隊早期希望規模增長能夠明顯攤薄管理和供應鏈成本，但目前來看仍低估了運營成本的管控難度，一部分成本仍隨房源數量增加。

這些房源今天分佈在包括北京、上海、成都等在內的 13 個城市，同樣的維修響應和退租保障要適應不同的房齡、距離和租客需求。

省心租不是包租

租房市場常見的普租、包租和託管，分配風險的方式不同。普租提供一次居間服務，簽約交房后，業主自行收租，並與租客處理維修、提前退租和房屋損壞，房東最大的不確定性在於出租周期，每空置一天都是損失；包租則由平臺先向業主承租，再把房子出租，屬於重資產業務、對平臺現金流要求高。

而且即使房子空置，平臺也要繼續向業主支付租金，市場租金下行時差價變成虧損，這是過去幾年多起長租公寓暴雷的原因之一。省心租早期也採用接近包租的方式，后來轉向輕資產託管，不從業主與租客的租金差額中獲利，改為按租金比例收取服務費。即便市場波動，服務費收入會下降，但不擠壓現金流。

負責省心租的貝殼惠居事業群業策與品質負責人余靜奇對我們説，儘管事先合同已經列明空置期的條款，一些業主仍把省心租理解成包租，以為租客退租后的空檔期也應由平臺支付租金，因此產生客訴。

目前，省心租產品的租金是由業主決定，合約周期三年起。他們每年大致需要繳納相當於約 36 天的租金（也相當於首年租金大約 9% 至 11%）作為服務管理費，此后無其他收費。

出租速度是業主判斷這筆費用是否值得的重要依據。按 2026 年上半年均值，省心租平均空置 16.9 天，普租 46.8 天。儘管招租空檔期內業主沒有租金收入，但如果超過期限仍未出租，平臺向業主賠付半個月租金作為補償並解除合同。

常住外地的趙佳在成都有一套兩居室，曾掛在普租，最長空置過兩三個月。出租后，租客報修時要先聯繫她，再由她找維修師傅，一件小事也要經過幾個人。2025 年 10 月，經朋友介紹，她把房子交給貝殼省心租。

期間有幾名看房人都覺得牆面和廚房較舊，省心租的管家建議修補牆面、更換灶臺和燃氣爐。她同意后，由管家聯繫施工人員、跟進修繕，再繼續招租。最終房屋以每月 2400 元出租，趙佳到手是 2160 元。

但相比此前空置兩個月少收的 4800 元、以及省心租前期承擔的基礎維修和翻新、入住保潔和智能門鎖更換，她的託管支出仍稱得上划算。而且她還要還房貸，租金可補貼月供。

當前省心租的平均租金約為貝殼平臺整體租賃房源均價的八成，而且房源面積偏小、房齡偏老 —— 這將考驗服務的邊界。余靜奇解釋説，他粗略估算包括個人出租、機構託管、集中式公寓等多種形態，省心租房源約佔 5%，它服務的仍是少數願意持續付費換取託管的業主和租客。

一位省心租資管經理説，如果房子本身好租、業主有時間自己管理，普租收益可能更高；反之，如果業主常住外地、沒有時間處理租務，或者曾經遇到欠租、房屋受損和長時間空置等問題，省心租這類託管可能更適合。

貝殼省心租和傳統租賃的支付成本對比。圖源：貝殼省心租服務價值發佈會

輕資產但重服務

業主願意託管以后，平臺還要判斷房屋能否安全交付，資管經理先到現場瞭解房況和出租要求，平臺覈對產權文件、簽約人身份和收款賬户。余靜奇説，在他掌握的送審房源中，約 15% 因資料或房況不合要求被退回。

審覈通過后，房子還不能立即掛牌。資管經理或租務管家通常用約一個半小時檢查燃氣、熱水器、水電、門窗和家俱，並上傳照片和視頻。必要時平臺要派人清理雜物、修補牆面、更換小件或補齊家俱。

甲醛和其他有毒揮發物是租客普遍關心的居住安全問題，在不少租客心中的優先級高於房子的位置、户型甚至租金。據西安省心租資管經理熊宗寶介紹，他們收房時會查看房屋是否剛裝修、剛換家俱或牆面新刷，發現可疑情況后要求專業機構檢測甲醛，並向租客説明相關風險。

租客入住后如果懷疑甲醛超標，可以在服務群里提出。平臺安排專業機構檢測，確認風險后再劃分責任和費用；初步判斷由業主負責時，業主可以自行委託機構，也可以讓平臺代為聯繫。如果租客入住后房源被查出甲醛等有毒物質超標，會嚴重影響負責收房的資管經理的安全考覈指標。

一些風險很難靠入住前的一次檢查排除。2026 年 1 月，深圳一名租客懷疑燃氣泄漏，工作人員第一次使用檢測儀沒有發現異常，隨后用泡沫水複驗，熱水器接口冒出氣泡。內部覆盤發現，維修人員安裝熱水器時漏裝了橡膠墊片。

深圳團隊隨后要求燃氣檢修、面對面交房和燃氣具維修后都用泡沫水複驗，檢查熱水器時打開熱水，並在燃氣具換新 24 小時后再查一次。團隊用這套方法檢查 1.2 萬多套房，發現 58 套漏氣房源。

省心租燃氣巡檢，類似的每個接口用檢測儀停留 8 秒並拍照留痕上傳。圖源：貝殼省心租

貝殼發佈的安全數據顯示，自 2025 年初至 2026 年 6 月，省心租檢修 56.7 萬套新收房源、巡檢超過 33.7 萬套租期內房源，並攔下約 2.5 萬套未達到安全准入要求的房源。

我們瞭解到，此類安全考覈已經嵌入省心租管理日常。比如租客在服務群發出 「燃氣泄漏」「可能中毒」 等關鍵詞，系統自動建群並升級處理；城市負責人每月述職，按當月燃氣泄漏的萬套發生率從高到低開始匯報。但是重服務也有明確邊界。比如劉越曾希望維修人員增加圍擋，包住屋內的消防設施，對方因消防安全拒絕施工。

退租定損更復雜。西安資管經理熊宗寶管理的一套房原本不允許養寵物，租客經業主同意后承諾只養一隻小型寵物，退租時房內卻有多隻寵物留下的痕跡，沙發也被抓壞。因觸發了衝突和爭議，平臺最終讓租客退房，並承擔深度保潔和沙發處理費用。

對於租住糾紛中的 「疑難雜症」，省心租會依據標準先行承擔，再酌情啟動后續責任認定。截至 2026 年 4 月中旬，省心租四年累計賠付超過 2 億元。但不是所有城市和房源都能支撐這種投入。負責省心租江浙滬、天津和濟南的區域負責人肖振宇説，託管模式有很多剛性成本，隨着行情波動，若租金和成交量低於一定水平后，服務費很難覆蓋檢查、維修上門和安全整改的成本。

服務背后的成本

劉越第一次報修經歷的響應、派單、電話確認和上門，是省心租處理租客需求的一條基本路徑。房子出租后，每套房分別建立業主服務群和租客服務群。租客通過 App 或服務群提交照片、語音和文字，線上服務人員先判斷問題，再把需要上門的任務派給當地師傅。

平臺要求提交工單后半小時內聯繫租客，緊急單兩小時上門。線上處理諮詢、協調和催辦，需要檢查或維修的問題再轉給線下人員。

79 萬套房產生了大量瑣碎、重複又分散的工作。貝殼提供的數據顯示，2026 年上半年，完工量最高的 20 類維修項目合計約 294 萬項。其中，燈具類以約 32.6 萬項居首，空調和馬桶分別為 25.2 萬項和 22.4 萬項，主要對應涉及照明、衞浴、家電和五金。

但零散的維修需求特定時節會集中出現。2026 年 6 月至 8 月，省心租處理約 21 萬張空調服務訂單，付出了巨大的前期成本后，才做到按客户預約時間及時上門率為 94.9%，上門簽到后 24 小時完工率為 89.8%。

肖振宇説，從 4 月份開始，其團隊為提前應對高温季，巡檢空調、為租客更換遙控器電池並調配備用空調庫存。一名承接北京、上海省心租維修的服務商説，一次上海臺風影響期間，其負責的約 1.5 萬套房源日維修單量從約 400 張增至 700 張，約 20% 的師傅因電動自行車進水，只能步行上門。

他們與參與受訪、招租等前序環節的一線服務團隊，在貝殼內部也被稱為 「六芒星」，即資管經理、客户經理、雲管家、租務管家、服務管家，以及供應鏈服務者。

貝殼 「六芒星」 服務體系。圖源：貝殼省心租服務價值發佈會

收房階段，雲管家線上觸達業主，資管經理簽下託管協議並對一套房負責到底；出租階段，客户經理找租客，帶看簽約；租客入住后，租務管家承接檢修和租中服務，服務管家 7×24 小時在線響應，維修保潔交給供應鏈師傅。

截至今年 6 月，省心租資管經理人均在管房源約 170 套，同比增長 40%，不少城市接近或超過 200 套，且不少地區房源高度分散。以上海為例，11 萬套房分佈在 2.5 萬個小區、6000 多平方公里內。物業公司管一個上千户小區，兩個管家就能覆蓋；省心租的一千套房有可能分在二十個小區，人力成本翻幾倍。

隨着受託房源的增加，每次退租都會重新產生定價、推廣、帶看、整備和簽約成本，重新尋找租客線索也會再次佔用經紀人的時間。2026 年上半年，每 3 套成功出租的房子中，約有 2 套是退租后再次出租的存量房源。

二季度業績會上，有分析師詢問貢獻利潤率改善能否持續。貝殼 CFO 徐濤列提出三項主要工作，包括降低房源流失和再次招租頻次，提高業主和租客續約率；試點把收房、出房等交易任務與續約、租后管理任務分開，降低單套人力成本；控制新增房源質量，並按城市調整產品。

「馬兒，你慢些跑」

中國租賃市場需求大、但起步晚，相應的規範制度以及合適的商業模式還有很大迭代空間。這個市場極度分散且充滿多樣性。很多業主和租客習慣了一錘子買賣，寧願承擔后續的溝通摩擦與房屋損耗，也不願為服務持續支付溢價。

貝殼過去的經紀業務，從鏈家時期的房源覈驗、簽約標準化，到 ACN 網絡的跨店分傭，大部分工作在簽約時結束，跟同行一樣，成交就是房產經紀生意的終點。省心租則要證明 「成交」 也可以是一樁更長生意的起點。

2026 年 2 月，惠居 CEO 王擁群在內部分享《馬兒，你慢些跑》，要求管理層重新檢查房屋安全、客户滿意度、一線服務者的狀態，以及現有模式能否支持繼續擴張，提出新增規模目標需要與安全、服務承接能力及單套經營成果綜合評估。

更長的服務周期也在改變服務者協作模式。省心租正在試點強化線上服務管家、雲管家等角色分工和協作，提升解決問題的效率和服務品質。多管家協作模式將服務專注、細分，是爲了簽約以后更好的履約結果。

因為門店、經紀人和平臺系統能夠持續帶來房源與租客 —— 這是貝殼開展託管的起點 —— 但實際的履約成本和客户的續約意願隨后纔會出現。如果管理層只看收房和首次出租，規模化所帶來的運營壓力並不亞於包租：分散在成千上萬個小區的維修與管理需求，不可避免地拉高了人力調度與供應鏈維繫的成本。

這一次，貝殼也許不能再像過去一樣，把改變整個行業當作目標。它要接受省心租無法也沒有必要取代普租、包租和個人直租。但也只有剋制盲目擴張的衝動，正視行業的侷限，才能在規模增長與單均服務質量的博弈中，尋找到那個能夠長期立足的平衡點：業主減少管理負擔，租客獲得相對穩定的服務，平臺得到相對持續的收入。

應接受訪談者的要求，劉越、趙佳均為化名。