花旗：內房行業進入第三輪變革 看好中國海外發展(00688)、華潤置地(01109)等

智通財經APP獲悉，花旗發佈研報稱，中國房地產行業正進入第三輪變革，由沿用逾28年的預售制度轉向現樓銷售模式，連同項目公司制度及主辦銀行制度的引入，屬於對房地產開發及融資模式的全面重整，並標誌行業第二輪供應層面改革。該行看好行業龍頭，首選股包括中國海外發展(00688)、華潤置地(01109)、貝殼-W(02423)及中國金茂(00817)，均予「買入」評級;目標價分別為18.3港元、43.1港元、75.4港元及2.3港元。

該行指出，按人民銀行及國家金融監管總局新融資框架，按揭貸款資金須於項目竣工備案后方可發放，現金回籠將延至竣工，現金轉換周期拉長。實體市場方面，核心城市新樓供應將因推盤周期由6至10個月延長至1.5至2.5年而受壓，有助供需更快再平衡，並支持明年樓價回穩;購買力將流向二手市場，新樓僅在產品層面上競爭。該行又估計今年內地土地銷售收入約1.8萬億元人民幣。

對房企而言，花旗認為，政策或導致盈利減少8至17%，發展物業淨利潤率由6%降至4%，項目內部回報率由約20至25%降至3至7%;若要抵銷盈利影響，樓價需上升約7%，若要抵銷股本回報率影響，房價需上升超過40%。發展商如要維持相近銷售規模，或需多投入70至120%自有資金，或通過依賴供應商資產負債表來提高經營槓桿。