花旗：中國房地產正進入第三輪變革 首選中海、華潤、貝殼、金茂

觀點網訊：花旗發表研究報告指，中國房地產行業正進入第三輪變革，由沿用逾28年的預售制度轉向現樓銷售模式，屬對房地產開發及融資模式的重整。

花旗指出，按人民銀行及國家金融監管總局新融資框架，按揭貸款資金須於項目竣工備案后方可發放，現金回籠將延至竣工，現金轉換周期拉長。連同項目公司制度及主辦銀行制度的引入，上述變化標誌行業第二輪供應層面改革。

實體市場方面，花旗認為核心城市新樓供應將因推盤周期由6至10個月延長至1.5至2.5年而受壓，有助供需再平衡，並支持明年樓價回穩；購買力將流向二手市場，新樓僅在產品層面競爭。

該行估計今年內地土地銷售收入約1.8萬億元人民幣。

量化政策影響方面，花旗預計政策或導致房企盈利減少8%至17%，發展物業淨利潤率由6%降至4%，項目內部回報率由約20%至25%降到3%至7%。

若要抵銷盈利影響，樓價需上升約7%；若要抵銷股本回報率影響，房價需上升超過40%。發展商如要維持相近銷售規模，或需多投入70%至120%自有資金，或依賴供應商資產負債表提高經營槓桿。

投資建議方面，花旗看好行業龍頭，首選股包括中國海外發展（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）、貝殼（02423.HK）及中國金茂（00817.HK），均予「買入」評級。

目標價方面，中國海外為18.3港元，潤地為43.1港元，貝殼為75.4港元，中國金茂為2.3港元。