「河南王」胡葆森退了！地產三君子的三十年，三種人生結局

近日，港股上市公司中原建業發佈公告：創始人胡葆森辭任董事會主席，即日生效。隨着房地產黃金時代的落幕，王石早已退休、馮侖跨界轉型，如今胡葆森這一退，曾經叱吒風雲的「地產三君子」全部離場，令人唏噓。

文丨金融八卦女特約作者：月月

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又一位地產大佬，黯然退場了。

近日，港股上市公司中原建業發佈公告：創始人胡葆森辭任董事會主席，即日生效，理由是「需要投入更多時間處理其他業務」。公告還提到，目前暫無合適人選接班。 

就在他辭職前一天，中原建業剛交出一份慘淡的半年報，營收6170萬元，同比暴跌55.8%；淨虧損2600萬元，對比去年同期由盈轉虧。此時離場，背影多少有點黯然。 

説起來，胡葆森過去三十多年可謂大起大落。他白手起家干出四家上市公司，巔峰時期，建業地產銷售額破千億，個人身家高達190億，人稱「河南王」，當時還和王石、馮侖並稱「地產三君子」。 

隨着房地產黃金時代的落幕，王石早已退休、馮侖跨界轉型，如今胡葆森這一退，曾經叱吒風雲的「地產三君子」全部離場，令人唏噓。  

1.

/ 昔日「河南地產教父」，現在債務纏身/

其實，胡葆森的辭任早有徵兆。2026年上半年，他一直在不停轉讓股權： 

1月，通過全資持有的Joy Bright轉讓10%股份，持股降至35.13%；

4月，賣出15%股權，持股跌到20.13%，失去上市公司控股權；

6月，繼續拋售大額股份，持股進一步壓縮至4.6%，僅保留普通股東身份。

短短半年時間，胡葆森就從持股近半的控股股東，變成了只剩4.6%股權的普通小股東。股權賣的差不多了，人自然也就離開了。 

如今，中原建業的單一最大股東是持股25%的「資本大佬」黃永恆。站在他背后的華軟資本，是一家專注TMT、AI等領域的私募股權投資機構。 

那胡葆森為什麼會走到這一步？答案或許就藏在他過去三十年的商場沉浮里。從白手起家到身家百億，再到黯然退場，他的經歷幾乎就是內地房地產周期的縮影。 

胡葆森是河南濮陽人，畢業於鄭州大學外文系英語專業。1982年，他被派去香港工作，在那邊一待就是近十年，不僅拿到了香港永久居留權，還通過「炒樓花」賺到了第一桶金，據說有上千萬元。 

1992年，胡葆森回到河南，創辦了建業房地產。那時房地產行業正處於從福利分房向商品房過渡的起步階段，住房商品化剛剛推開，整個行業即將迎來一輪長達二十多年的狂飆突進。 

就在別的房企都忙着衝向全國、到處跑馬圈地時，胡葆森卻偏偏死磕河南。鄭州、洛陽、南陽、駐馬店……建業的項目幾乎鋪滿了河南每一個地級市。 

高峰時，胡葆森曾説過：「河南每賣出八套新房，便有一套出自建業。」正因如此，他有了「河南王」「河南地產教父」等稱號。 

2019年，胡葆森的商業生涯達到了巔峰，不僅建業地產銷售額突破千億，還一手打造出了「建業系」商業版圖——擁有建業地產、中原建業、建業新生活、築友智造四家上市公司。 

巔峰之后就是漫長的滑落。隨着房地產行業周期性下行，胡葆森的日子開始愈發不好過。 

2022年，在用盡所有資源、付出巨大代價償還了一筆5億美元（約34億人民幣）的債券后，建業地產大傷元氣。2023年6月，建業地產最終還是沒跨過境外債務這道坎，境外美元債違約，債務「暴雷」。 

債務「暴雷」后，「建業帝國」開始了苦苦支撐的三年：銷售斷崖、流動性枯竭、員工信託理財暴雷……危機之下，胡葆森也曾四處奔走，試圖力挽狂瀾。 

從去年下半年開始，胡葆森被曝出長期滯留香港，官方説法是「處理境外美元債重組」。但實際上，他赴港時機與股權密集減持高度重合，外界很難不聯想「有序撤退」。 

此外，2025年9月，鄭州中院判決，胡葆森對建業員工信託理財債務「承擔個人無限連帶責任」，涉及本金超8億元，判決總金額約11.5億元。2026年初，中原信託已申請強制執行，他名下股權、房產、豪華遊艇均在可執行之列。  

2.

/ 「地產三君子」背后的江湖往事/

別看胡葆森現在黯然退場、債務纏身，當年他可是地產江湖中廣為流傳的「地產三君子」的成員之一，其余兩人分別是萬科的創始人王石，以及「萬通六君子」之一的馮侖。 

這稱號並非浪得虛名。當年，地產圈流傳着一句話：「南萬科、北萬通、中建業」，説的就是這三家房企各據一方、各守一攤的格局。在那個拿地靠關係、賺錢靠膽量的草莽時代，三人發家路徑各不相同，卻彼此惺惺相惜，成就了一段佳話。 

先説説「地產三君子」之首的王石。當年，他辭去公職南下深圳，靠倒賣雞飼料賺到了300多萬的第一桶金，拿着這筆錢，1984年創辦了萬科的前身——現代科教儀器展銷中心。1991年，完成股份制改造的萬科成功上市，成為深交所「老五股」。 

王石真正讓人記住的，不只是萬科的規模，而是他的一系列「反常識」操作：在萬科上市前，他主動放棄了40%的股份，率先引進職業管理人制度；在房地產暴利的年代，他給萬科定下「高於25%的利潤不做」的規矩；他還在內部創辦《萬科周刊》，不談賣房、談經濟學和市場規則…… 

這些事放在當時的地產圈，每一條都顯得格格不入，也讓王石成了外界眼中那個行業里少有的理想主義者。有人曾評價稱：王石前半生最輝煌的成就，是一個文藝青年創辦了世界級規模的房地產公司。 

和王石單槍匹馬闖深圳不同，馮侖的發家帶着一股「桃園結義」的味道。1991年，他和潘石屹、易小迪等六個年輕人，在海南創辦了一家公司，憑藉敏鋭的商業嗅覺和「借雞下蛋」挖到了第一桶金。 

1993年，馮侖做了兩件大事：一是北上，在北京組建了萬通地產；二是專程到深圳向王石「取經」。據說那次會面中，王石曾問他六個人合作究竟建立在利益還是理想之上，馮侖的回答是「建立在理想基礎上的事業夥伴」。 

北上之后，馮侖和潘石屹拿下了阜成門外的一塊地，開發了萬通新世界廣場，一戰成名，也奠定了兩人在中國地產界的江湖地位。而作為中國房地產的風雲人物，馮侖在業界被稱為「地產思想家」。 

到了1995年，胡葆森和王石也首次結緣。據說當時胡葆森去拜訪王石，拿出了「建業城市花園」的項目圖紙，沒想到規劃和理念竟與萬科的「城市花園」如出一轍，兩人相見恨晚。 

到了1998年末，三人終於坐到一起。那年冬天，王石、馮侖、胡葆森在亞布力碰面，聊起當時房地產商各干各的、一盤散沙的局面，萌生了成立一個行業聯盟的想法。 

第二年5月，三人又在廣西北海聚首，正式商議成立聯盟的具體事宜。年底，中國首家房地產策略聯盟機構「中城房網」正式成立，王石被推為首任輪值主席，任期三年，此后馮侖、胡葆森依次接棒。 

聯盟成立之后，合作從紙面走向了地面。2004年，中城房網更名為「中城聯盟」；同年6月，聯盟的第一個實體項目在鄭州動工，取名「聯盟新城」，王石、馮侖、胡葆森三人均到場參加奠基儀式。 

3.

/ 黃金時代落幕后，

「地產三君子」的三種結局/

再熱鬧的宴席，也有散場的時候。 

隨着房地產黃金時代的落幕，王石早已退休，馮侖跨界轉型，如今隨着胡葆森辭任，曾經叱吒風雲的「地產三君子」已全部離場。離開地產圈后，他們都過的怎麼樣？ 

2017年「寶萬之爭」后，王石就退出了萬科的日常經營，開啟退休生活。但他的退休生活並不平靜，反而成了熱搜常客。 

爭議聲最大的就是感情，2012年底，王石和演員田朴珺的戀情曝光。由於兩人相差30歲，這段「老夫少妻」的關係一直處在輿論的風口浪尖，女方長期被質疑「傍大款」，王石還曾自嘲式迴應：「很多人都覺得我那年輕媳婦兒傍上我了，我現在給你們交個底，我認識她的時候，她的現金存款比我多，如果説傍大款來講呢，應該説我傍她纔對。」 

2026年初，王石和田朴珺再次傳出婚變傳聞，兩人雙雙出面闢謠。幾年前，王石還曾透露，兩人已有一個女兒。 

近年來，王石的商業動作也屢次陷入了輿論風波。2025年3月，王石代言「總裁燕窩」網友並不買賬，「收割富人」「智商税」的爭議隨之而來；2026年，王石又和馮侖聯合辦起了「運河私董會」，學費12.8萬一年，被網友調侃「不坑窮人的生意」。 

相比之下，馮侖離開房地產一線的時間更早，轉型之路也走得更加體面。 

早在2014年前后，馮侖就淡出了萬通地產的日常管理。2015年，他創辦自媒體「馮侖風馬牛」，並推出同名脱口秀節目，通過寫書、做訪談、拍視頻，將自己經營成了地產圈的自媒體「網紅」。 

馮侖並不只是讀書寫字。2024年底到2025年，他通過自己控制的「品器資管」，接連兩次出手，抄底了兩家陷入困境的房企——金科和協信遠創。 

金科是重慶頭部房企，2021年銷售額達到1840億元，但次年就出現債務違約。2025年10月，金科完成破產重整，馮侖實際控制的上海品器聯合體以約8億元投入獲得金科9.34%股權，成為第一大股東，穿透后股權價值超150億元。 

2025年3月，馮侖持股17.8%的公司成為協信遠創的重整投資人之一，花費1.87億元拿下了該公司的核心商業運營資產。據媒體報道，這些資產年租金收益超過8000萬元。 

馮侖曾説自己創業多年，至今未留下一個爛尾樓項目，且公司處於「零負債」狀態。從萬通出局十年后，他正以「抄底者」的身份重返地產戰場。 

至於胡葆森，作為唯一一直堅守在地產行業一線的人，他如今離開的身影略顯黯然。 

三十年前，他從香港回河南時，帶着夢想和鈔票；三十年后，他又長期滯留香港，帶着債務和滿腔不甘。 

所以回看「地產三君子」的經歷，其實就是在回看房地產行業的三十年。當年意氣風發的三個人，做了三個不同的選擇，走向了三種不同的命運。 

有人説，一個行業的黃金時代終結，是從大佬們的離場開始的。他們來的時候，行業還在爬坡；他們走的時候，行業已經滑向了另一條軌道。三十年過去，有人功成身退，有人蕭索落寞。 

房地產的黃金時代翻篇了，「地產三君子」的故事也該曲終人散了。