75%的美國家庭已「買不起房」，美國房價為何不崩盤？

財聯社9月3日訊（編輯 李瑩）高利率陰霾下，市場在等一場「美國房價崩盤」。但近期的宏觀數據卻講了另一個故事：房價沒有跌，二手房交易量逐漸凍結，市場陷入了一場「有價無市」的困局。

購房者與房屋雙雙老齡化

當地時間周四，媒體援引美國最大房地產行業組織全美房地產經紀人協會(NAR)數據指出，2026年7月美國成屋銷售環比降1.7%至年化406萬套，中位成交價卻同比漲2.0%至43.41萬美元，已連漲37個月。

成交量在萎縮，價格卻在漲，原因是幾乎沒人願意賣房。媒體援引NAR調查顯示，賣房者售出前平均持有房屋11年，為歷史最長。報道稱，美國自有住房平均房齡已達42年。

在賣房人原來越少的同時，買房的年輕人數量也在顯著下降。

媒體援引NAR調查顯示，購房者年齡中位數升至59歲的紀錄高位，首次購房者年齡中位數升至40歲；首次購房者在全部購房者中的佔比降至21%，為歷史最低。

注：藍色線為美國1980年來全部購房者年齡中位數走勢；綠色線為2005年來美國存量房屋房齡中位數走勢

高利率「鎖住」賣家

報道指出，高利率本來應該逼出賣家——月供變貴，撐不住的人掛牌賣房，房源增多，價格就往下走，2008年就是這樣的。可這一次，並沒有出現這一幕。

第一，業主不願賣。7月，美國30年期房貸利率平均為6.54%，而很多人在2020到2022年買房時鎖定的利率只有3%左右。同樣借30萬美元，月供相差約600美元。賣掉現在的房子再買一套，等於每月憑空多掏這筆錢。

注：圖為2000年以來美國30年期房貸平均月供變化

第二，業主不必賣。報道稱，美國約四成的自有住房已經還清貸款，利率再高也和他們無關。剩下有貸款的人里，約95%籤的是30年固定利率——當年籤多少就是多少，銀行不能中途上調。

第三，業主不急着賣。 據數據機構洲際交易所(ICE)測算，截至2026年年中，美國有房貸的家庭手里合計握着約17萬億美元的房產淨值，也就是房子市值減掉欠銀行的錢。真需要用錢，還可以拿房子去抵押借一筆，不必把房子賣了。

ICE的研究負責人Andy Walden表示，業主寧願再借一筆錢，也不肯放棄當年那個低利率。於是市場上幾乎沒有被迫賣房的人。沒有人被迫賣，就沒有低價拋售，房價也就跌不下來。

買不起，只能租

媒體報道指出，約75%的美國家庭只買得起30萬美元以下的房子，而這個價位的房源幾乎已經不存在。真正還在成交的買家，變成了收入最高的那25%——買房不再靠工資攢錢，而是靠手里原本就有的資產。

注：圖為按可負擔最高房價統計的美國家庭規模，75%家庭陷入購房購買力困境

買不起房的人退向租房市場，但租房市場本身也正面臨結構性壓力。

全美住宅建築商協會（NAHB）數據顯示，2025年底美國公寓空置率升至7.3%的紀錄高位，整體租金同比下跌1%。租金下滑對租客而言減輕了直接開支，但對購樓出租的房東及貸款銀行而言，卻面臨收入減少與還款困難的雙重挑戰。

報道指出，前期大量新建公寓集中入市導致供過於求，當前公寓類資產價值相比2022年高點已下跌約28%。商業地產數據機構Trepp數據顯示，以公寓為抵押物的商業貸款違約率近期已回升至7.23%。

業內分析指出，隨着中低端出租物業逐步進入壞賬清理階段，部分物業可能面臨維護預算削減及管理服務受限等現實影響。