恆大虹橋國際項目流拍！買受人需補繳3億元出讓金、承擔重建風險，八折再上架仍存懸念

本報記者 李貝貝 上海報道

9月1日，位於上海虹橋商務區核心地段的恆大虹橋國際項目首輪司法拍賣因0人報名正式流拍。該標的起拍價為78.43億元。不過，競買公告顯示，買受人須自行承擔對既有建築、設備及配套設施進行加固、維修乃至拆除重建等相關風險與費用，需補繳約3億元土地出讓金，實際接盤資金門檻超過80億元。而首拍遇冷后，拍賣平臺迅速上線了該標的的二拍鏈接，起拍價同步下調至62.74億元，定於9月16日10時再度開拍。

對於一拍流拍的核心制約因素、二拍降價的確定標準等問題，《華夏時報》致電該項目破產企業上海虹源盛世投資發展有限公司（下稱「虹源盛世」）管理人，對方稱二拍價格為前次起拍價的八折，但未直接説明流拍及降價的具體原因，僅表示「受市場因素影響較大」。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，項目首拍起拍價78.4億元與評估價完全持平，實質上構成了「勸退價」。在其看來，此次流拍並不意外，而是「定價策略與市場信心脱節的必然結果」。

高門檻與多重風險並存

8月31日至9月1日10時，上海恆大虹橋國際項目土地使用權及在建工程正式進入司法拍賣周期。直至拍賣結束，整場拍賣累計獲得20819次圍觀，並有403名意向用户設置了拍賣提醒，但未有競買人完成報名。

公開報道顯示，恆大並非該項目原始開發者。2011年，紅星美凱龍聯合深圳盛世萬象等成立虹源盛世，以30.67億元競得該地塊；但2015年結構封頂后停工三年。直到2018年，恆大通過收購項目公司股權接手並更名為「恆大虹橋國際」，但恆大持股比例不到10%。

根據競拍信息，該項目的破產企業即為虹源盛世，名下登記有兩宗土地使用權，合計面積約9.21萬平方米。其中，宗地一「閔行區華漕鎮147街坊3丘」使用權面積為5.55萬平方米，宗地二「閔行區華漕鎮147街坊2丘」使用權面積為3.66萬平方米。土地使用年限自2012年2月22日起算，其中商業用地為40年，辦公用地為50年，娛樂用地為40年，均至2052年2月21日屆滿。

虹源盛世公司在此地塊上開發建設的恆大虹橋國際項目，地處虹橋核心商務區，具體範圍為東至申長路、西至申武路、南至蘇虹路、北至通虹路。項目整體分為A、B兩區。其中A區共8幢，總建築面積約14.25萬平米，已於2018年10月8日取得商品房預售許可證，另保留自有面積2337.4平米；A區配套地下室總面積約12.74萬平米。B區共5幢，總建築面積約12.14萬平米，尚未辦理預售證；B區配套下沉式廣場總面積約7.72萬平米。

目前，主體結構已經封頂，外立面裝飾完成，但室內裝飾裝修部分安裝工程尚未完成，且項目於2020年3月停工。根據北京中企華資產評估有限責任公司出具的開發成本市場價值評估報告，土地使用權及在建工程的市場評估價值約為78.43億元。若以項目總建面口徑粗略折算，單價約1.67萬元/平米。

不過，看似低廉的價格背后，隱藏着令潛在買家望而卻步的多重風險。根據競買公告，目前虹源盛世公司名下土地使用權及在建工程已為盛京銀行股份有限公司上海普陀支行設立抵押權，經法院裁定確認的有財產擔保債權金額為102.72億元。競買公告顯示，買受人全額付清拍賣款后，管理人將配合辦理抵押滌除及查封解除手續，管理人對辦理手續所需要的時間不作任何承諾。

更為關鍵的是，由於項目停工已逾六年，競買公告特別提示，恆大虹橋國際存在工程資料缺失，補辦可能對續建復工、竣工驗收等造成風險和成本；同時部分建築、設備及配套設施等可能存在損壞的情況，買受人需自行承擔對建築、設備、配套設施進行加固、維修甚至拆除重建等風險和費用。

不僅如此，拍賣標的物的過户所涉税、費（包括但不限於增值税、土地增值税、契税、印花税等）均由買賣雙方依照法律規定各自繳納並承擔。據悉，虹源盛世公司在破產受理日前產生的歷史欠税（如歷史房產税、城鎮土地使用税等）依法屬於破產債權，税務機關已在破產程序中申報税款債權36.26億元，税款債權將按《中華人民共和國企業破產法》明確的債權順位受償。而買受人不得以此要求管理人直接從拍賣成交價款中扣減，亦不得以此為由拒付拍賣尾款或主張撤銷拍賣。

多重債務、工程遺留問題，共同抬高了本次資產接盤的現實門檻。受訪人士認為，該項目首拍流拍在市場中屬於意料之中的結果。

嚴躍進分析稱，當前商辦市場整體承壓，大宗不動產資產流動性持續走弱，一拍底價未設置任何折扣，相當於把項目全部風險轉移給競買方。疊加0.5%的拍賣軟件服務費，按一拍起拍價測算金額接近4000萬元，再考慮在建工程續建投入壓力、恆大品牌帶來的資產折價等多重因素，競買人綜合測算收益成本之后，普遍選擇觀望。

恆大系資產加速出清

恆大虹橋國際項目快速轉入二拍程序的背后，整個恆大系風險處置進程正在持續提速。

2026年8月20日，深圳中院對恆大集團、恆大地產及許家印一案一審公開宣判，許家印被判處無期徒刑，恆大集團判處罰金88.2億元，恆大地產判處罰金70億元；8月21日，廣州市中級人民法院在全國企業破產重整案件信息網上發佈公告稱，該院已裁定受理恆大地產集團有限公司（下稱「恆大地產集團」）破產清算一案。

根據公開信息，恆大地產集團為中國恆大集團（下稱中國恆大，已從香港聯交所退市，處於清盤程序）紅籌架構下承擔境內房地產業務的核心實體平臺。恆大地產集團最后一份公開的債券年度報告顯示，截至2022年12月31日，合併報表範圍總資產為1.47萬億元，而總負債高達1.83萬億元。審計師對其2022年度財報出具了「無法表示意見」的審計報告，並認為恆大地產集團持續經營能力存在重大不確定性。

從主體處置進度來看，恆大地產控股平臺公司廣州市凱隆置業有限公司以及恆大地產廣東公司、珠三角公司、粵東公司、深圳公司等4家區域公司已分別於2025年5月、2026年6月被法院宣告破產，凱隆置業的控股母公司廣州市超豐置業有限公司在2026年3月被裁定破產清算，全國各地不少區域公司、項目公司也陸續進入破產清算、自行清算等程序。

同時，上市公司主體中國恆大於2024年1月被香港高等法院頒令清盤，歷經多次清盤聆訊，由於在股票停牌18個月內無法滿足復牌條件，其在2025年8月被香港聯交所除牌退市；恆大汽車（00708.HK）則於2025年4月1日在港交所停牌，其要在今年9月30日前滿足復牌條件，面臨重重困難。

公開信息顯示，截至目前已有900余家恆大系公司進入破產清算、破產重整、強制清算程序；另有1000余家主體通過自行清算、股權轉讓、權益變更等方式完成風險出清。

在推進破產清算的同時，恆大體系內尚具存續價值的資產項目，也正通過破產重整、權益變更、股權轉讓等多元路徑積極盤活。

例如，創辦於2011年的恆大足球學校，曾培養出大批青年足球人才，但自2021年之后經營陷入困境。2026年5月，該校被裁定進入破產重整程序，經公開招募選定廣州體育學院作為重整投資人。據媒體報道，今年9月該校將迎來體育教育學院、休閒與數字體育學院、足球學院約1000名新生。

另外，海南海花島項目也已進入破產重整階段，據悉目前正在與重點意向投資人進行談判磋商，推進重整投資方案的最終落地。而恆大集團的另一家港股上市公司恆大物業（06666.HK）此前多輪股權轉讓均未能落地，中國恆大清盤人仍在持續尋找買家，處置其持有的51.016%股權。

從司法拍賣降價求接盤，到破產重整盤活存量項目，恆大系風險化解仍處在攻堅階段，大宗資產能否找到合適投資方，依舊考驗市場承接能力。