胡葆森清盤式自救收效甚微，河南建業中報連虧五年

（來源：北京商報）

營收幾近折半，虧損泥沼難以掙脱，紮根中原的建業地產，至暗時刻仍未翻篇。近日，建業地產發佈的2026年半年度業績報告顯示，1—6月，公司實現總營收39.3億元，同比降幅超四成，營收已連續三年下滑。作為建業地產掌舵人，創始人胡葆森近年來多方奔走自救，推進債務重組、重構組織體系，接連處置商業、文旅板塊股權資產，卻依舊無力止住歸母淨利潤的持續失血。截至2026年6月末，建業地產淨虧損達17.24億元，近五年上半年同期累計淨虧損超120億元。

比賬面虧損更為棘手的，是懸於頭頂的債務壓力。未來12個月內，建業地產到期待償的銀行貸款與離岸優先票據規模超200億元，而賬面現金及現金等價物尚不足2億元。站在生死關口，胡葆森今年三度減持「建業系」旗下中原建業股權，半年之內累計變現約1.21億港元。官方對外口徑稱，希望借力接盤方在不良資產領域的實操能力，盤活陷入困局的存量項目。但從眼下的債務現狀來看，自2023年6月債務違約爆發以來，建業地產的生存警報至今仍未解除。這家馳騁中原地產江湖多年的本土房企，依舊困於生死局中。

2026年上半年，建業地產實現營業收入39.3億元，同比下降40.2%。其中，銷售物業收入34.39億元，同比下滑42.11%；來自酒店經營的收益1.47億元，同比下滑9.88%。

公司解釋稱，房地產行業處於深度調整期，市場以價換量，導致銷售物業收入大幅下降，預計短期內集團在河南省的房地產業務仍將承壓。

時間拉回2019年，建業地產銷售額突破千億元大關。這一勢頭延續至2020年，彼時建業地產重資產與輕資產合同銷售金額仍保持千億規模，達1026.42億元，同比增長1.5%，為公司歷史高點。

2021年5月中原建業獨立上市后，建業地產除一個項目外，不再運營輕資產項目管理服務，也不再收取相關收入。失去輕資產業務這一重要資金來源后，合同銷售金額的上升勢頭在2022年上半年戛然而止。

2022年上半年，建業地產錄得重資產合同銷售金額140.4億元，同比下滑54.79%。截至年末，情況持續惡化，重資產合同銷售金額同比下滑60%至240.49億元，此后連續五年下滑。

重資產合同銷售金額的持續下滑，很快反映在利潤端。2026年上半年，建業地產淨虧損17.24億元，這已是自2022年上半年首次由盈轉虧后，連續第五年錄得虧損。

2022—2025年上半年同期，建業地產淨虧損分別為56.05億元、11.92億元、26.09億元、12.77億元。加上2026年上半年，五年間建業地產累計淨虧損達124.07億元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，企業延續「以價換量」策略，項目降價導致虧損擴大。更深層原因在於前幾年項目儲備較多，市場下行后經營調整空間受限，固定成本高企，盈利修復面臨較大挑戰。

在持續經營層面，企業需積極爭取保交付政策支持，用好融資協調機制和白名單制度，同時依託河南市場本身的城鎮化潛力和建業長期積累的品牌價值，着力規避負面輿情，穩定各方預期。

創始人股權散盡，建業地產失去「主心骨」

深耕河南樓市數十載，建業地產曾是中原本土房企的標杆。當行業潮水退去，連年虧損的沉痾纏身，創始人胡葆森並未坐以待斃，數次大刀闊斧自救突圍，只是幾番博弈掙扎，終究沒能逆轉企業頹勢，最終落得股權散盡、抽身離場的結局。

「自救」的第一刀便是組織架構及人員調整。自2022年初，建業地產開啟大規模自救行動。在組織架構上，建業地產將原本的五級管理架構壓縮至三級，總部裁員超50%，全年累計裁員7000人。

架構調整的長效紅利遠水解不了近渴。眼看內部節流收效迟緩，財務危機持續發酵，胡葆森轉而向外破局，借力國資紓困求生。2022年5月，建業集團旗下兩大核心文旅王牌——電影小鎮、只有河南·戲劇幻城，其運營主體同步完成股權更迭，河南本土國資平臺河南老家文化旅遊發展有限公司正式入局接盤。

多重調整之下，建業的頹勢非但沒有扭轉，反而加速墜落。昔日稱霸中原的標杆房企，淪為債務違約企業。2023年6月，建業地產無力兑付3億美元境外債利息，正式宣告美元債違約，海外再融資通道關閉，企業資金鍊岌岌可危。

這場債務泥沼遷延日久，直至2026年上半年仍未解脱。據建業地產半年報披露，公司境外優先票據規模達133.49億元，多項經營與債務風險疊加，存在經營不確定性，導致集團持續經營能力存在重大疑慮。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，一旦審計報告對建業地產出具持續經營不確定性提示，將直接對項目復工、樓盤銷售、融資渠道產生連鎖負面影響，甚至造成項目停工、銷售停滯、融資完全中斷。

謝逸楓進一步分析稱，項目復工、銷售及融資開展的重要前提，是企業經營未受到強制執行事項的干擾。但現實情況是，相關強制執行安排已經衝擊到公司持續經營基礎。一方面，該風險可能直接造成復工、銷售、融資活動停滯；另一方面，公司賬面現金規模極低，無力覆蓋鉅額短期到期債務，企業維持項目復工、市場銷售等正常經營活動的資金支撐基本喪失。

相較於企業層面的危機，波及自身的個人債務風波，更讓胡葆森深陷困局、分身乏術。這場風波緣起建業面向內部員工發行的信託融資產品，彼時胡葆森為項目出具個人無限連帶責任擔保。2025年9月，鄭州市中級人民法院一審宣判，建業控股及胡葆森本人，需向中原信託償付本金、溢價款、違約金等合計11.5億元。

2026年，中原信託正式申請強制執行，胡葆森名下資產悉數被納入執行範圍，涵蓋建業地產股票、內地房產、三亞遊艇等各類私人資產。個人資產遭查封凍結，胡葆森自此長期滯留香港。

自2025年下半年起，胡葆森滯留香港，官方對外口徑為統籌推進境外美元債重組、對接跨境債務談判。2026年1月建業集團年度管理年會，他打破數十年現場參會慣例，僅以視頻形式隔空參會。

嚴躍進表示，在資產處置方面，當前市場買家偏少，變現效率下降；同時，個人無限連帶責任引發的強制執行案例增多，這在行業調整期雖不鮮見，但對投資者和金融機構的信心確實產生了負面影響。

個人財務危機壓身，償債壓力迫在眉睫，胡葆森最終選擇變賣核心股權自救。2026年6月24日，中原建業公告顯示，胡葆森全資控股的Joy Bright Investments Limited，於6月22日與兩名自然人投資者簽署股份轉讓協議，累計拋售6.03億股，變現約4818萬港元。交易落地后，胡葆森持股僅剩1.78億股，持股比例縮水至4.6%，徹底退出核心控股股東行列。

覆盤其股權拋售軌跡，這場離場早有鋪墊。2026年1月，胡葆森通過全資平臺，向黃永恆旗下企業轉讓3.87億股中原建業股份，變現3982萬港元，佔總股本10%。時隔三個月，他再度折價甩賣，以較首輪近乎腰斬的0.057港元/股價格，向同一買方拋售5.79億股、佔比15%，變現3305萬港元。

半年間，胡葆森分三次轉讓了自己在中原建業近乎全部的股權，變現約1.21億港元。從控股股東到邊緣股東，整個過程只用了不到半年。

30億甩賣兩大文旅地標，折價超10億仍難填債務缺口

巔峰時期的建業集團旗下坐擁建業地產、中原建業、建業新生活、築友智造四家上市平臺，版圖橫跨地產、服務、智造多領域。憑藉深耕中原數十年的行業統治力，創始人胡葆森穩坐頭把交椅，被業內冠以「河南王」的盛名。在其眾多商業作品中，只有河南·戲劇幻城無疑是最具分量、最深入人心的巔峰之作，也是他留給建業地產最厚重的商業印記。

2018年，胡葆森跨界攜手知名導演王潮歌，斥巨資開啟超級文旅IP的打造。該項目總投資近60億元，佔地622畝，囊括21座劇場，規模與創意在國內文旅項目中獨樹一幟，一經落成便成為河南文旅的「金名片」。

彼時的胡葆森早已洞悉項目的商業屬性：2021年該項目正式開城之際，他便公開坦言，這個項目可能不是一個成功的投資，「沒有十年、二十年都無法做到財務平衡」。他寄望於這一文化地標長期賦能河南、沉澱品牌價值，卻未曾料到，洶涌而至的債務危機，根本沒有留給項目成長的時間。

隨着地產行業深度調整期的到來，建業債務壓頂，現金流徹底陷入枯竭。截至2026年上半年，建業地產流動負債淨額高達240.6億元，負債淨額98.82億元，銀行及離岸優先票據總規模達224.53億元，其中未來十二個月內到期的離岸優先票據、銀行貸款合計超220億元。與之形成鮮明對比的是，集團賬面現金及現金等價物僅余1.65億元。

近2億元現金，難扛超百億到期債務，建業地產資金鍊已然走到懸崖邊緣。為斷臂求生、緩釋償債壓力，胡葆森最終被迫割捨自己親手打造的兩大文旅王牌——只有河南·戲劇幻城與建業電影小鎮。

事實上，兩大文旅項目長期處於虧損狀態，2024年、2025年稅后虧損分別達6282萬元、5529萬元，持續失血進一步拖累建業地產財報。

2026年7月23日，建業地產正式發佈資產處置公告，公司聯合相關合作主體，與信宸資本旗下機構簽署股權轉讓協議，將兩大核心文旅項目整體出讓，交易總對價30億元。

虧本出售凸顯了胡葆森及建業地產的艱難處境。據公告披露，截至2025年末，兩大項目合併備考賬面淨值40.25億元，30億元出售價較賬面值折價超10億元。

溢價打造、虧本拋售，昔日承載情懷與野心的文旅「金名片」，最終淪為債務紓困的抵債籌碼，成為「河南王」商業落幕的真實註腳。

圍繞建業地產2026年半年報暴露的債務、虧損、資產處置等問題，北京商報記者通過郵件及電話向企業發起採訪，截至發稿暫未獲得建業地產的回覆。

北京商報記者 李晗