建發物業中報觀察：穩中有進，書寫物企新周期高質量發展答卷

2026年，物業管理行業迎來歷史性時刻。「實施物業服務質量提升行動」首次納入「十五五」規劃並寫入政府工作報告。這意味着，物業行業正式邁入高質量發展新周期，低效主體將加速出清。對於頭部物企而言，一輪重新洗牌的戰略機遇期正在打開。

在此背景下，廈門建發房地產有限公司旗下上市物企建發物業（02156.HK）率先開啟新周期佈局。8月27日，建發物業披露2026年半年報，交出了邁向「再造」目標的首份中期答卷。

數據顯示，報告期內，公司實現營業收入21.6億元，同比增長18.3%；歸母淨利潤2.40億元，同比增長11.2%，歸母淨利潤率11.1%，保持行業較高水平；在管面積達9641萬平方米，較上年末增長5%，合約面積約1.22億平方米，較上年末增長4%。

圖片來源：建發物業2026年中期PPT

效益與規模協同增長的數據背后，折射出建發物業「穩中有進」的戰略定力。穩，是住宅基本盤的持續夯實——在管規模穩步擴大，客户滿意度與物業費收繳率穩居行業高位，為公司築牢穿越周期的安全邊際，也為市場化外拓積累了品牌底氣；進，是第二增長曲線的加速培育——非住業態外拓持續突破，社區消費等增值服務場景不斷擴容，AI與機器人應用推動運營效率穩步提升。

穩與進之間，基本盤的厚度與新動能的活力相互支撐，共同構成了建發物業「再造」之路上的堅實一步。

夯實住宅基本盤，發力非住拓規模

物業管理行業進入存量競爭階段后，「跑馬圈地」式的粗放擴張已難以為繼。一方面，低效項目加速出清，優質住宅項目的爭奪日趨激烈，客户滿意度、收繳率等品質指標正取代單純的面積增速，成為衡量物企核心競爭力的關鍵標尺；另一方面，隨着住宅物業增量放緩，非住宅業態已成為物企突圍的核心賽道。2026年上半年非住業態招投標市場持續活躍，行業競爭正從「社區守門人」向「城市服務商」加速演進。

對於建發物業而言，住宅物業始終是公司發展的基本盤。上半年，公司住宅物業管理服務收入10.26億元，佔公司整體物業管理服務收入的78.3%。

在穩固住宅基本盤的同時，建發物業將非住業態作為增長規模的重要突破口。報告期內，建發物業非住物業管理服務收入2.84億元，佔整體物業管理服務收入的比重由上年同期的16.6%提升至21.7%。

與此同時，公司在非住物業外拓持續發力。2026年上半年，建發物業寫字樓、醫院、部隊、通訊等重點賽道集中發力，簽約諸多標杆項目。

期內，建發物業外拓新籤合同金額7.9億元，同比增長74%。其中，外拓非住合同金額佔比達85%，較上年同期提高13個百分點。

規模穩增的背后，是品質服務的持續深耕。今年上半年，建發物業綜合滿意度高達95.4分，保持行業標杆水平，物業費收繳率保持穩健。高滿意度與穩定的收繳率不僅保障了基礎物業服務收入的穩定性，更為公司延伸增值服務提供了信任基礎與客户觸點。

財務安全方面，建發物業亦展現出國企物企的穩健底色。報告期內，在手現金達32.52億元，充沛的現金與穩健的資產負債結構，為公司外拓併購與業務創新提供了充足的彈藥。

增服務擴容與科技降本增效，激活高質量發展新動能

如果説市場化外拓是向外要增量，那麼增值服務與科技賦能則是向內挖潛力。前者回應消費升級趨勢，拓展物業服務的價值邊界；后者擁抱技術變革，提升運營效率與服務品質，兩者共同為建發物業高質量發展提供新動能。

報告期內，社區增值及協同服務收入4.9億元，同比增長9%，為公司第二大收入來源。圍繞業主日常生活的高頻需求，建發物業持續拓寬生活服務場景，服務邊界不斷延伸。

具體來看，期內，建發物業試水家政自營模式，提升服務標準和履約可控性，家居服務收入1.73億元，同比增長19.5%；公司與房開集團深化業務協同，助力尾盤車位去化，房地產經紀及資產管理服務2670.9萬元，同比增長29.4%。與此同時，公司還開展寵物經濟試點，探索新消費機會。增值服務的擴容，不僅延伸了客户生命周期價值、打開了物業費之外的增長空間，更通過高頻服務觸點增強了業主粘性，反哺物業服務的滿意度。

科技賦能方面，建發物業主動擁抱技術變革，在清潔、巡檢等核心服務場景實現人機協同作業。截至2026年6月底，公司完成50余項無人值守門崗改造、140余項節能改造。科技工具的規模化應用，不僅讓服務更穩定、生活更便捷，還可以讓公司在競爭激烈的外拓市場中具備更強的成本優勢。

從住宅底盤到非住外拓，從增值服務到科技賦能，建發物業上半年的每一步，都在為「2030年再造一個建發物業」積蓄動能。「十五五」開局之年，物業服務行業正站在從「房地產的附屬配套」走向「城市服務商」的歷史關口，品質、效率與服務生態將成為下一輪競爭的核心。