上市物企2026年中期業績核心數據

目前，物業服務上市公司共65家，其中港股59家，A股6家。截至2026年8月31日，已有63家上市物業服務企業正式披露2026年中期業績報告。中指研究院對已披露企業的核心經營數據進行全面梳理，從營收規模、盈利表現、管理規模三大核心維度，全景呈現上市物企2026H1的經營全貌，為行業帶來最新的業績洞察。

營收規模：9家企業半年度營收突破50億元，規模與增長呈正相關，尾部企業持續收縮

表：63家上市物業服務企業2026H1核心經營數據

注：」—「表示未披露。

▌1.梯隊分化顯著，9家企業半年度營收突破50億元

在已披露中期業績的63家上市物企中，9家企業半年度營業收入突破50億元，分別為碧桂園服務（245.00億元）、萬物雲（191.12億元）、綠城服務（98.71億元）、招商積余（97.71億元）、華潤萬象生活（92.17億元）、保利物業（88.29億元）、中海物業（74.85億元）、恆大物業（69.43億元）、雅生活服務（60.64億元），頭部企業規模優勢突出。營收第二梯隊（25-50億元）僅3家企業，分別為永升服務、世茂服務、融創服務；第三梯隊（5-25億元）共31家企業，佔已披露企業的49.2%，構成行業腰部主體；另有20家企業半年度營收不足5億元，佔31.7%，多為區域型或垂直賽道物企。

從集中度看，本次已披露企業半年度營業收入合計1533.47億元，其中9家營收50億元以上企業合計1017.92億元，以14.3%的企業數量貢獻了66.4%的營收；而20家營收5億元以下企業合計僅55.86億元，佔比3.6%。本次已披露企業半年度營收均值為24.34億元，中位數僅7.87億元，均值約為中位數的3.1倍，行業營收分佈高度右偏，「少數頭部、長尾眾多」的格局十分顯著。

▌2.規模與增長呈正相關，頭部穩健擴張、尾部普遍承壓

在已披露中期業績的63家上市物企中，32家企業實現營業收入同比正增長，佔比達50.8%，剛過半數；31家企業營收同比下滑，正負增長企業數量幾乎「對半開」，行業整體規模增長承壓。但若按營收梯隊拆分，企業間增長表現呈現明顯的「規模越大、增長越穩」特徵：第一梯隊（50億元以上）9家企業中8家正增長，整體口徑營收增速達4.98%；第二梯隊（25-50億元）3家企業整體增速為-4.23%；第三梯隊（5-25億元）31家企業中16家正增長，整體增速1.31%；第四梯隊（5億元以下）20家企業中僅7家正增長，整體增速-1.86%。這説明本輪規模增長的分水嶺不在「腰部」而在「尾部」——中小物企面臨的收縮壓力顯著大於頭部企業。

其中，6家企業營收實現雙位數同比增長，經發物業、建發物業營收增速分別達24.83%、18.34%，在已披露企業中位列前兩位；京城佳業（15.55%）、濱江服務（13.50%）、眾安智慧生活（10.95%）、潤華服務（10.70%）營收增速均超10%，上述企業多為區域型國企或深耕高能級城市的優質物企，依託母公司資源與市場化拓展實現逆勢擴張。頭部企業中，華潤萬象生活（8.13%）、招商積余（6.64%）、綠城服務（6.27%）、碧桂園服務（5.67%）、萬物雲（5.38%）、保利物業（5.21%）、中海物業（4.52%）、恆大物業（4.45%）均實現穩健正增長；與之相對，港譽智慧城市服務（-31.10%）、祈福生活服務（-12.08%）、和泓服務（-11.68%）、建業新生活（-11.03%）降幅居前，多為中小規模企業。

▌3.基礎服務基本盤穩固，超九成已披露企業基礎服務收入佔比超50%

剔除寶龍商業、港譽智慧城市服務、南都物業、特發服務、萬物雲、新大正、星盛商業、珠江股份8家未披露基礎服務收入的企業，剩余55家已披露該項數據的企業中，52家企業基礎物業服務收入佔營業收入比重超50%，佔比達94.5%，基礎物業服務作為絕大多數已披露上市物企核心收入來源與經營壓艙石的地位進一步鞏固。其中，中天服務、潤華服務、彩生活、德信服務、融創服務基礎服務收入佔比均超94%，對基礎物業服務的依賴度相對較高；43家企業基礎服務收入佔比超70%，佔已披露該項數據企業的78.2%。另一方面，蘇新服務（22.0%）、祈福生活服務（38.1%）、華潤萬象生活（39.0%）基礎服務收入佔比低於40%，增值服務、商業運營及城市服務等多元業務已成為其收入的重要支撐。在營收整體增長承壓的背景下，基礎物業服務的高佔比既是企業經營的「穩定器」，也意味着增值服務與多元業務的突破仍是行業亟待破解的課題。

盈利表現：8家企業貢獻近七成淨利潤，盈利分化較營收分化更為劇烈

2026年上半年，本次已披露中期業績的63家上市物企盈利表現分化進一步拉大。盈利向頭部集中的趨勢比營收更為極端，中小物企利潤端普遍承壓。

▌1.盈利高度向頭部集中，8家企業貢獻近七成淨利潤

在已披露中期業績的63家上市物企中，8家企業半年度淨利潤在5億元以上，分別為華潤萬象生活（23.02億元）、碧桂園服務（9.48億元）、保利物業（9.43億元）、萬物雲（8.20億元）、綠城服務（7.24億元）、中海物業（7.01億元）、招商積余（5.22億元）、恆大物業（5.03億元）。上述8家企業以12.7%的企業數量，合計實現淨利潤74.64億元，佔56家盈利企業淨利潤合計109.75億元的68.0%；其中華潤萬象生活一家即貢獻23.02億元，佔比達21.0%，淨利潤前三強（華潤萬象生活、碧桂園服務、保利物業）合計41.93億元，佔比38.2%。淨利潤第二梯隊（2.5-5億元）共3家企業，分別為雅生活服務、濱江服務、永升服務；第三梯隊（2.5億元以下）多達45家企業，佔已披露企業的71.4%，合計淨利潤僅25.18億元；另有7家企業出現經營虧損，合計虧損4.19億元。

從盈利效率來看，已披露企業間淨利率差距顯著，星盛商業、華潤萬象生活、濱江服務淨利率在已披露企業中位列前三位，分別達30.07%、24.98%、14.01%；12家企業淨利率超10%，23家企業淨利率集中在5%-10%區間，19家企業淨利率在1%-5%區間，同時有7家企業淨利率為負，分別為合景悠活（-1.55億元）、世茂服務（-1.04億元）、遠洋服務（-0.66億元）、正榮服務（-0.54億元）、建業新生活（-0.28億元）、德商產投（-0.10億元）、祈福生活服務（-0.03億元）。

▌2.盈利分化甚於營收分化，中小物企利潤端普遍承壓

在已披露中期業績的63家上市物企中，28家企業實現淨利潤同比正增長，佔比44.4%；其中56家盈利企業中有26家實現淨利潤正增長，佔比46.4%，均低於營收正增長企業佔比（50.8%），盈利端的壓力大於收入端。分梯隊看，分化更為劇烈：淨利潤5億元以上的8家頭部企業淨利潤整體同比增長3.37%，保持穩健；而淨利潤2.5億元以下的45家中小企業淨利潤整體同比下降10.41%，利潤下滑具有普遍性，並非個別企業現象。

從增長結構看，本次已披露企業中18家企業實現營收、淨利潤「雙增」，包括保利物業、華潤萬象生活、綠城服務、招商積余、永升服務、恆大物業、建發物業、濱江服務、經發物業、京城佳業、時代鄰里等，構成行業穩健經營的中堅力量；10家企業呈現「營收下降、淨利潤增長」的提質增效特徵，包括新城悦服務、燁星集團、彩生活、方圓生活服務、朗詩綠色生活、力高健康生活、星悦康旅、泓盈城市服務、合景悠活、遠洋服務，通過退出低效項目、壓降成本費用實現了利潤修復；14家企業「增收不增利」，營收增長但淨利潤下滑；21家企業營收與淨利潤雙降，經營承壓最為明顯。

其中，5家企業淨利潤增速超100%，浦江中國淨利潤同比大增472.80%，在已披露企業中位列增速榜首；朗詩綠色生活（446.64%）、力高健康生活（238.68%）、方圓生活服務（176.84%）、潤華服務（107.33%）淨利潤增速均超100%，上述企業多為前期利潤基數極低，2026年上半年通過業務優化、成本管控實現了顯著的利潤修復。此外，遠洋服務、合景悠活淨利潤增速分別達78.82%、43.96%，虧損幅度較上年同期明顯收窄，經營狀況邊際改善。與之相對，正榮服務、世茂服務、德商產投、建業新生活、祈福生活服務淨利潤由盈轉虧或虧損擴大，港譽智慧城市服務、弘陽服務、佳源服務、東原仁知服務淨利潤降幅均超60%。

▌3.毛利率整體保持穩定，中小企業「高毛利、低淨利」特徵明顯

在已披露中期業績的63家上市物企中，49家企業毛利率維持在15%以上，佔比達77.8%，本次已披露企業整體保持着相對穩定的盈利空間。其中，祈福生活服務以51.47%的毛利率在已披露企業中位列第一，星盛商業（50.69%）、華潤萬象生活（38.05%）分列二三位，商業運營賽道物企盈利優勢顯著；15家企業毛利率超25%，佔比23.8%；18家企業集中在20%-25%區間，16家企業集中在15%-20%區間，多數企業毛利率處於15%-25%的中樞水平。與此同時，浦江中國（10.79%）、招商積余（10.98%）、特發服務（11.35%）、萬物雲（12.66%）、世茂服務（13.50%）等企業毛利率低於15%，業務結構與成本剛性對盈利空間形成持續擠壓。

值得注意的是，分梯隊對比呈現出一個反直覺的現象：淨利潤2.5億元以下的45家中小企業毛利率均值達21.84%，反而高於淨利潤5億元以上8家頭部企業的19.13%，但其淨利率均值僅6.64%，明顯低於頭部企業的9.14%。這説明中小企業利潤承壓的癥結並不在基礎業務的盈利空間，而在於規模不足導致的費用攤薄能力弱、減值計提壓力與管理成本剛性，「高毛利、低淨利」成為中小物企的典型困境。對中小物企而言，做大規模、提升單城項目密度與提升管理效率，比單純追求毛利潤率更為關鍵。

管理規模：頭部企業規模優勢顯著，行業增量幾乎全部由頭部貢獻

表：63家上市物業服務企業2026H1管理面積數據

注：」—「表示未披露

▌1.規模梯隊格局穩固，頭部企業在已披露企業中領跑

剔除彩生活、第一服務控股、港譽智慧城市服務、合景悠活、南都物業、浦江中國、祈福生活服務、潤華服務、特發服務、萬物雲、新城悦服務、新大正、中奧到家、中天服務14家未披露在管面積數據的企業，剩余49家已披露該項數據的企業中，碧桂園服務以10.96億平方米的在管面積位列已披露企業首位，是本次已披露企業中唯一一家在管面積突破10億平方米的企業；保利物業以8.94億平方米位列第二；恆大物業、綠城服務在管面積分別為6.03億、5.80億平方米，在已披露企業中位列第二梯隊；中海物業（4.95億平方米）、雅生活服務（4.93億平方米）、華潤萬象生活（4.39億平方米）、招商積余（4.07億平方米）在管面積均超4億平方米，上述企業在已披露企業中規模優勢突出。49家已披露在管面積的企業中，13家企業在管面積突破1億平方米，34家企業在管面積集中在1000萬-1億平方米區間，2家企業在管面積不足1000萬平方米，規模梯隊格局清晰。

▌2.超六成已披露企業在管面積正增長，但增量高度集中於頭部企業

49家已披露在管面積數據的企業中，31家企業實現在管面積同比正增長，佔比達63.3%，本次已披露相關數據的企業整體規模保持穩步擴張態勢。其中，經發物業在管面積同比大增96.14%，在已披露在管面積數據的企業中位列增速首位；泓盈城市服務（74.19%）、興業物聯（33.04%）在管面積增速均超30%，濱江服務（23.43%）、建發物業（15.77%）、力高健康生活（14.01%）、中海物業（13.60%）、卓越商企服務（11.86%）、招商積余（10.48%）、越秀服務（10.39%）等10家企業在管面積增速超10%，上述企業多為區域型國企或深耕高能級城市的優質物企，依託母公司資源與市場化拓展實現規模快速增長。與之相對，世茂服務（-14.44%）、金茂服務（-12.35%）、融創服務（-11.26%）在管面積降幅居前，退出低效項目、優化在管結構成為部分企業的階段性選擇。

但若從面積淨增量而非增速觀察，行業的分化程度遠超增速所呈現的圖景。49家已披露企業上半年在管面積合計淨增約219.2萬平方米，而淨增量排名前五的企業——保利物業（+60.0萬平方米）、中海物業（+59.3萬平方米）、綠城服務（+44.0萬平方米）、招商積余（+38.6萬平方米）、碧桂園服務（+33.1萬平方米）——合計淨增約235.0萬平方米，已超過全部49家企業的淨增總額。這意味着剔除這5家頭部企業后，其余44家企業在管面積合計淨減少約15.8萬平方米，其中融創服務（-33.0萬平方米）、世茂服務（-32.1萬平方米）、雅生活服務（-23.7萬平方米）、金茂服務（-13.4萬平方米）退出規模居前。行業已進入「頭部擴張、多數收縮」的結構性調整期，規模增量幾乎完全由頭部企業貢獻，中小物企的市場份額正被持續壓縮。

▌3.合約面積儲備充足，為后續增長提供支撐

從已披露合約面積數據的39家企業來看，保利物業以10.18億平方米的合約面積在已披露企業中領跑，綠城服務以9.06億平方米緊隨其后，華潤萬象生活、永升服務合約面積分別為4.91億、3.57億平方米，儲備規模充足。38家俱備可比數據的企業中，20家企業合約面積實現同比增長，佔比達52.6%，經發物業（91.54%）、朗詩綠色生活（15.31%）、興業物聯（13.92%）、濱江服務（13.83%）、建發物業（8.02%）合約面積增速居前，為后續在管面積轉化奠定基礎。更為重要的是，34家同時披露在管面積與合約面積的企業，其合約面積均高於在管面積，合管比處於1.02-1.61區間，其中12家企業在1.2以上，星盛商業、世茂服務合管比均達1.61，綠城服務達1.56，康橋悦生活達1.46，永升服務達1.40，已簽約未交付面積將為企業后續營業收入的穩定增長提供堅實支撐。

結語

整體來看，已披露2026年中期業績的63家上市物企，整體呈現出「規模穩中有進、結構分化加劇、盈利向頭部集中」的經營特徵，且分化已從收入端蔓延至利潤端與管理規模端。第一，分化是結構性的而非周期性的。營收、淨利潤、在管面積三項指標同時指向同一趨勢：頭部企業憑藉品牌、資源與精細化運營能力持續擴張，中小物企則普遍收縮——中小企業在營收、淨利潤、在管面積三個維度的整體表現分別為-1.86%、-10.41%、淨減少，頭部與尾部的經營走勢已明顯背離。第二，盈利集中度高企。8家頭部企業以12.7%的數量貢獻了68.0%的淨利潤，而45家淨利2.5億元以下的中小企業淨利整體下滑10.41%，行業正從「普遍增長」轉向「少數增長、多數承壓」。第三，中小物企的癥結在規模而非毛利。中小企業毛利率均值（21.84%）高於頭部（19.13%），淨利率卻明顯偏低，説明其出路在於做大規模、提升項目密度與管理效率，而非簡單的價格競爭。第四，基礎物業服務仍是壓艙石。超九成企業基礎服務收入佔比超50%，全部同時披露合約與在管面積的企業均保持合約面積高於在管面積，儲備相對充足。后續，中指研究院將持續跟蹤上市物企2026年全年業績表現與經營動態，為市場帶來更全面、更深度的業績解讀與趨勢洞察。