【華創地產行業周報 | 35周】一攬子地產政策出臺，現房銷售等制度改革逐步落地

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（來源：華創地產研究）

板塊行情：第35周（8月24日-8月28日）申萬一級行業指數中，房地產指數上漲2.6%，在31個一級行業板塊中排名第10位。

政策要聞：8月28日中央層面集中出臺一攬子房地產改革政策，覆蓋住房銷售制度、信貸管理、信託、資本市場、城市更新、商業地產等多維度，搭建房地產發展新模式完整制度框架。銷售端明確預售與現房銷售規則，商品住房項目實行預售的單體建築需完成主體結構封頂，強化預售資金全流程監管；通知施行之日起，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先實行現房銷售，已取得建設工程規劃許可證的項目鼓勵現房銷售，同時設置政策過渡期，已取得建設工程規劃許可證的存量項目按原有規則執行。融資層面全面推行項目主辦銀行制，單個項目對應一家主辦銀行，實行項目資金封閉管理，推動行業融資邏輯由主體信用轉向項目信用。信貸規則作出重大調整，開發貸期限適配項目建設銷售周期，首次還本原則上延后至項目竣工備案后；個人住房貸款最長年限由30年延長至40年，嚴格設置債務收入比管控要求，借款人購買預售商品住房的，貸款人應當在竣工備案后發放貸款，貸款資金應當通過受託支付方式支付至預售資金監管賬户，現房貸款資金受託支付至主辦銀行項目資金賬户。監管同步出臺配套細則，規範商品住房開發貸、商業地產貸款、城市更新項目貸款業務，明確資金使用紅線，嚴禁違規用於繳納土地出讓金、分紅等用途，城市更新項目嚴禁新增地方政府隱性債務。房地產信託業務設置准入門檻、集中度約束與2027年3月實施的時間窗口；資本市場端從股權再融資、債券、CMBS/ABS、REITs、不動產私募多渠道提供融資支持，強化信息披露與風險處置。系列政策兼顧存量項目過渡期安排，從銷售、資金監管、信貸、非標、資本市場形成閉環制度設計，旨在防範項目資金風險，壓實項目全周期風控，推動行業向新模式平穩轉型。

公司動態：1）綠城中國：8月27日，綠城以總價4.03億元競得杭州臨平喬司片區70號地塊，樓面價9705元/㎡，溢價14.18%。2）華潤置地：8月28日，華潤置地以805629萬元成交廣州海珠琶洲石榴崗地塊，溢價率約33.02%。海珠區琶洲南區石榴崗路HZ0401003-CZTBGX地塊佔地約6.6萬平米，計容建築面積約13.1萬平米，起拍總價約60.56億元，名義樓面價約4.62萬元/平米。 

銷售端：第35周新房成交同比減少11%，二手房成交同比增加6%。1）本周20城商品房成交面積182萬方，商品房日平均成交面積26.0萬方，環比增加10%，同比減少11%。2）從累計數據來看，年初至今20城商品房成交面積6334萬方，累計同比減少6%。3）第35周11城二手房成交面積203萬方，日平均成交面積29.0萬方，環比持平，同比增加6%。4）從累計數據來看，年初至今11城二手房成交面積7297萬方，同比增加5%。

投資策略：三個方向，尋找地產alpha。當前房地產市場三個問題仍需關注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經濟的拖累，對地產有負面影響，我們預計2026年房地產銷售量價或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對於開發類房企，我們認為高拿地精準度才能保障資產端收益率，進而走出alpha行情，區域深耕型房企更適應本輪房地產市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關注綠城中國、濱江集團、建發國際集團、中國海外宏洋集團、華潤置地、越秀地產。2）對於穩定紅利資產，一個方向是頭部購物中心，α屬性強，即使面臨消費下行也能保持租金穩定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處於第一梯隊的太古地產，建議關注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經紀人強管控建立高效的中央交易系統，大幅提高交易效率，保持高市佔率，因此建議關注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩態現金流。

風險提示：產業、人口兑現不及預期，廣義財政發力不足。

報告正文

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行情回顧：房地產上漲2.6%，板塊排名第10位

第35周申萬地產板塊上漲2.6%。第35周（8月24日-8月28日）申萬一級行業指數中，房地產指數上漲2.6%，在31個一級行業板塊中排名第10位。

本周A股板塊內漲幅第一為香江控股，漲幅達28.2%。從A股表現來看，漲幅前五的個股分別為香江控股、我愛我家、沙河股份、深物業A、特發服務。跌幅前五的個股分別為榮安地產、陸家嘴、招商蛇口、首開股份、濱江集團。

港股板塊內漲幅第一的融創中國，上漲20.5%。港股表現來看，第35周漲幅排名前五的個股分別為融創中國、易居企業控股、佳兆業集團、匯景控股、陽光100中國，跌幅前五的個股分別為珠光控股、正榮地產、正商實業、弘陽地產、景業名邦集團。

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政策要聞

中央層面：8月28日，一攬子房地產改革政策出臺。

1）住建部、自然資源部、金融監管總局發佈《關於完善商品住房銷售制度的通知》（建房規〔2026〕3號）：一是完善商品住房預售管理。商品住房項目實行預售的，單體建築應完成主體結構封頂。加強預售資金監管，購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入住房資金監管機構開立的資金監管賬户。通知施行之日前已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，實行預售的，預售條件、預售資金監管等按原有政策規定執行。二是有力有序推行商品住房現房銷售。通知施行之日起，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現房銷售。同時，對現房銷售實行備案管理，推行現房銷售定金制。三是加強政策措施協同。優化土地供應管理，合理確定房地產用地供應規模，優化土地出讓方案，可帶規劃方案出讓。加大融資支持力度，房地產項目實行主辦銀行制，房地產項目公司與主辦銀行雙向選擇，一個項目確定一家主辦銀行，主辦銀行單獨或牽頭組建銀團提供開發貸款等融資服務。完善開發建設管理，優化工程建設審批流程，縮短行政審批時限，推動商品住房交付時購房人同步取得不動產權證書。

2）央行、金融監管總局發佈《關於改革完善房地產信貸管理推動加快構建房地產發展新模式的意見》（銀發〔2026〕171號），重點對開發貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了優化。一是建立開發貸款主辦銀行制度，提升房地產行業轉型發展的金融服務能力。《意見》明確，單個房地產項目對應一家主辦銀行，單獨或牽頭銀團發放開發貸款。開發貸款期限應與項目建設、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程，預售項目最長5年，現房銷售項目最長7年，商業地產項目最長7年，首次還本日期原則上應在項目竣工備案后。二是加強個人住房貸款與開發貸款的銜接。《意見》明確，個人住房貸款應通過受託支付方式發放。購房人所購新建住房實行現房銷售的，受託支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬户；實行預售的，受託支付至項目預售資金監管賬户。三是為適應經濟社會發展需要，《意見》將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業銀行協商確定。

3）央行、金融監管總局發佈《個人住房貸款管理辦法（試行）》，主要內容分為以下幾個方面：一、首付比例不得低於最低標準，借款人已付定金可計入首付，貸款人發現借款人使用貸款資金支付首付款的，應當停止向借款人發放個人住房貸款；貸款人考覈借款人還款能力，設定債務收入比上限：月房貸支出收入比≤50%，月全部債務支出收入比≤60%。單一申請以申請人本人可支配收入覈算，計入配偶收入時需覈實並同步計入配偶債務；共同申請合併主申請人與共同申請人的可支配收入及對應債務。二、貸款期限最長不超過40年，貸款期限在1年以內（含1年）的，可以實行到期一次還本付息或按月還本付息；貸款期限在1年以上的，按月還本付息；貸款展期累計不超原期限一半，原期限+展期合計不超40年。三、借款人購買現房的，貸款人應當在銷售備案后發放貸款；借款人購買預售商品住房的，貸款人應當在竣工備案后發放貸款；借款人購買再交易住房的，貸款人應當在落實擔保（含必要的階段性擔保）后發放貸款；所有資金均通過受託支付，現房付至主辦銀行資金賬户，預售付至預售資金監管賬户。四、以所購住房抵押，預售須辦抵押預告登記，無法辦登記的需階段性擔保，支持帶押過户。五、對於已發放的個人住房貸款，在借款人沒有全部歸還貸款前，貸款人不得以已抵押房產再評估后的淨值為抵押追加購房貸款。六、1998年版《個人住房貸款管理辦法》同時廢止，施行前已取得預售證的項目按原規定執行。

4）金融監管總局發佈《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》，主要內容可以分為以下幾個方面：一、銀行管理與地域期限規則方面，每個項目僅確定一家主辦銀行，單獨發放或牽頭銀團；項目全部資金（開發貸、自有資金、現房銷售資金等）納入主辦銀行賬户封閉管理，主辦銀行及資金賬户在貸款結清前原則上不得變更。貸款只能用於本城市（地級及以上）的商品住房開發項目。預售項目原則上≤3年、最長5年；現售項目原則上≤5年、最長7年。二、資金用途與資本金規則方面，貸款僅限本項目開發建設，不得跨項目使用，不得繳土地出讓金及税款、項目分紅、其他投資。項目資本金須先於貸款全額到位，股東不得抽回。三、擔保、放款與還款規則方面，項目土地使用權+在建工程抵押，已辦理預告登記或網籤的房屋及其土地不得作為抵押物；可追加股東擔保、股權質押。實行受託支付，放款進度與實物建設進度匹配；首次還本原則上在竣工備案后；銷售回款優先償還該項目開發貸。四、融資原則與項目管理規則方面，對不同所有制房地產企業項目一視同仁。依本辦法發放貸款的項目均納入「白名單」管理，向城市房地產融資協調機制報送信息。

5）金融監管總局發佈《商業地產貸款管理辦法（試行）》，辦法明確了商業地產貸款的定義範圍，引入了主辦銀行制、項目制和封閉管理，並要求銀行建立健全商業地產貸款管理機制，有效識別、評估、監測、控制和緩釋風險，依法合規開展業務。考慮到商業地產開發、購買和運營階段資金需求和還款來源存在差異，辦法將商業地產貸款分為開發、購買和運營三個階段。針對每個階段的融資特點，辦法分別從貸款用途、貸款期限、客户和項目准入、貸款管理等方面提出細化要求，更好地適配商業地產市場發展的信貸需求。為做好制度銜接，經營性物業貸款用途可按照《關於做好經營性物業貸款管理的通知》等文件的規定執行。

6）金融監管總局、住建部發布《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》：一是明確基本原則與項目准入規則。市場化、法治化，自主決策、自擔風險、自負盈虧；不得新增地方政府隱性債務。須納入城市更新規劃和項目庫，符合國土空間規劃；具備充足經營性收入能夠覆蓋貸款本息；借款人為市場化運營主體。二是明確資金用途紅線要求。不得用於繳納土地出讓金及相關税款；不得用於淨地供應前的土地徵收、拆遷安置補償等前期環節；不得用於應由財政資金支出保障的事項。三是規範融資方式與開發性金融管理。貸款金額較大的項目原則上通過銀團貸款提供，嚴防過度授信。國開行、農開行在批准業務範圍內支持，不得偏離主責主業。四是嚴守增信紅線與封閉管理規則。不得接受任何形式的政府隱性增信措施；不得利用政府應付款項、無收益公益性資產、無合法產權經營性資產抵質押融資；可用經營權/收費權產生的應收賬款擔保。在貸款行開立資金監管賬户，項目資本金、貸款發放、支付支用、項目收入、貸款償還，以及合同約定的其他項目相關資金等，均應通過資金監管賬户辦理。

7）金融監管總局發佈《信託公司開展房地產領域信託業務管理辦法（試行）》：一是明確房地產信託業務分類標準，劃定信託公司與項目雙向准入要求。房地產信託業務分為資產管理信託和資產服務信託兩類，不含公益慈善信託和固有業務。信託公司開展房地產業非標債權資產投資業務，需滿足監管評級 2 級以上、近兩年度未連續虧損、淨資產不低於 10 億元的條件。業務融資以項目公司為直接融資主體，投資項目需四證齊全，項目資本金足額實繳到位，股東借款不得計入項目資本金，股東承諾放棄受償權的情形除外。二是嚴格規範信託資金使用邊界，落實專户封閉管理並設置業務集中度管控指標。信託資金不得直接或變相發放流動資金貸款，不得用於繳納土地出讓價款、投放土地儲備貸款，亦不得用於償還股東借款、其他投資及無關税款罰金。信託公司需為項目開立專屬監管賬户、實行專户封閉管理，由信託公司與主辦銀行協同開展資金監測，在項目資本金全額到位后，按照項目建設進度開展受託支付。同時嚴格管控業務集中度，房地產信託業務余額不得高於信託實收規模 5%，單一房企集團對應業務余額不得高於房地產信託余額 20%，非標形式業務余額不得高於房地產信託余額 50%。三是規範產品適當性管理與異地項目風控，明確薪酬約束規則與政策施行時間。投向房地產業非標資產比例不低於 50% 的信託產品，投資者須全部為非自然人，產品設置不少於 48 小時的投資冷靜期，不得承諾保本保收益、設置預期收益率。針對異地房地產項目，需強化盡職調查力度、落實人員駐點機制，立項、風險審查、決策等核心權限不得下放異地。非標產品績效薪酬需在產品清算完成后評估發放，實行薪酬遞延與追索扣回制度，本辦法自2027年3月1日起正式施行。

8）證監會發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，共四部分十二條意見，包括以下內容：一是總體要求。改革房地產開發融資方式，推動從依賴主體信用向基於項目情況轉變，一視同仁滿足不同所有制房地產開發企業合理融資需求。強化房地產領域准入、信息披露、資金監管，穩妥防範化解處置房地產相關風險，促進房地產高質量發展。二是支持合理融資。支持上市房地產開發企業再融資以及綜合運用發行股份、定向可轉債、現金等工具收購涉房資產。加大債券融資支持力度，支持房地產開發企業發行公司債券用於符合政策要求的房地產項目，鼓勵發行商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）、不動產資產支持證券（ABS）。支持依託符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行不動產投資信託基金（REITs）或作為REITs擴募資產，穩慎推進商業不動產REITs發展。支持符合規定的私募基金管理人設立不動產私募投資基金。三是優化監管。優化對房地產開發企業發行證券的准入監管，突出「基於項目」融資特點；優化信息披露監管，重點關注執行會計準則情況；嚴格募集資金持續監管和穿透式監管；嚴防嚴打發行人欺詐發行、信息披露造假、挪用募集資金等違法違規行為，加大對系統性、團伙性造假的懲戒力度。四是防範化解風險。落實「四早」要求，建立健全房地產領域涉資本市場風險預研預判機制，加強股債基監管聯動。平穩有序做好上市房地產開發企業退市監管，暢通多元化退市渠道。配合地方政府推動房地產違約債券處置出清，豐富多元化房地產債券風險處置機制。

公司層面：1）綠城中國：8月27日，綠城以總價4.03億元競得杭州臨平喬司片區70號地塊，樓面價9705元/㎡，溢價14.18%。該地塊容積率1.6，且有不低於30米的高度要求，預計打造小高層產品。2）中國金茂：8月28日，中國金茂&經開城市更新建設發展有限公司以樓面價10450元/㎡競得龍泉驛區大面街道（陵川路以南）地塊，編號LQ11（070102）：2026-11，成交總價13.70億元，溢價率0.97%。該地塊出讓面積52430.57㎡（合78.6459畝），規劃建築面積131076.42㎡，容積率2.5，起拍樓面價10350元/㎡，起始總價13.57億元。3）華潤置地：8月28日，華潤置地以805629萬元成交廣州海珠琶洲石榴崗地塊，溢價率約33.02%。海珠區琶洲南區石榴崗路HZ0401003-CZTBGX地塊佔地約6.6萬平米，計容建築面積約13.1萬平米，起拍總價約60.56億元，名義樓面價約4.62萬元/平米。扣除幼兒園、道路、綠地、河涌及商業等配建后，市場測算的實際住宅可售樓面地價已達到4.9萬元/平米以上。4）華潤置地：8月28日，華潤置地控股有限公司旗下企業河南京潤萬象房地產開發有限公司以11.19億元，競得鄭政高出〔2026〕14號（網）地塊。該地塊為城鎮住宅用地，使用權面積53799.20平方米（約80.7畝），起始價6.91億元，以此計，本次成交價溢價率達61.97%。地塊位於鄭州高新區楓楊街北、雪松路西，周邊有鄭州大學、鄭州外國語學校等。5）華潤置地：8月28日，華潤置地以8.81億元摘得合肥經開區JK202601號地塊，溢價率12%。該地塊位於宿松路以西、壩下路以北，緊鄰合肥繞城高速、合肥南站。6）建發國際集團：8月28日，建發以4.82億元摘得合肥經開區JK202602號地塊，溢價率43.9%。該地塊位於經開區齊雲路以北、疊嶂路以東，臨近地鐵3號線安醫大二附院站，周邊有奧體小學、安醫大二附院等配套。7）中國海外發展：8月28日，中海以4.47億元摘得合肥瑤海區YH202610號地塊，溢價率22%。該地塊位於位於鳳陽東路以南、定遠路以西，臨近地鐵2號線東五里井站。8）綠城中國：8月28日，綠城以5.95億元摘得合肥肥西縣FX202640號地塊，溢價率35%。該地塊位於丹霞路與金寨南路交口西南側，臨近地鐵3號線大學城北站。

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銷售端：新房成交同比減少11%，二手房成交同比增加6%

（一）新房市場：第35周20城成交面積同比減少11%

從我們監測的20城數據來看，第35周20城商品房日均成交面積環比增加10%，同比減少11%。1）本周20城商品房成交面積182萬方，商品房日平均成交面積26.0萬方，環比增加10%，同比減少11%。2）從累計數據來看，年初至今20城商品房成交面積6334萬方，累計同比減少6%。

第35周一線城市商品房成交面積為70.2萬方，同比增加7%。1）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市第35周成交面積分別為70.2萬方、72.7萬方、39.2萬方，周環比增速分別為6%，11%，15%，周同比增速分別為7%、-14%、-28%。2）一線城市中北京、上海、廣州、深圳成交面積同比增速分別為17%、11%、-12%、36%，環比增速分別-23%、27%、10%、14%；二線城市中杭州、武漢同比增速為6%、2%；三四線城市中韶關同比持平，其余均同比減少。3）從累計數據來看，一線城市商品房成交面積為2284萬方，同比增加3%。我們監測的5個二線城市商品房成交面積為2484萬方，同比減少9%；11個三四線城市商品房成交面積為1567萬方，同比減少13%。

（二）二手房市場：第35周11城成交面積同比增加6%

從我們監測的11城數據來看，第35周二手房成交面積同比增加6%。1）第35周11城二手房成交面積203萬方，日平均成交面積29.0萬方，環比持平，同比增加6%。2）從累計數據來看，年初至今11城二手房成交面積7297萬方，同比增加5%.

第35周監測的一線城市二手房成交面積同比增加7%。1）分城市級別來看，我們監測的一線、二線、三四線城市第35周二手房成交面積分別為90.1萬方、81.2萬方、31.9萬方，周環比增速分別為5%，-6%，0%，周同比增速分別為7%、0%、21%。2）一線城市中北京二手房成交面積32.9萬方，同比增加1%；上海二手房成交面積44.1萬方，同比增加11%；深圳二手房成交面積13.0萬方，同比增加9%。3）二線城市中青島、廈門成交面積同比增速為9%、8%。4）從累計數據來看，3個一線城市二手房成交面積3169萬方，同比增加7%；5個二線城市二手房成交面積3127萬方，同比增加1%；3個三四線城市二手房成交面積1001萬方，同比增加13%。

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融資端：本周發債企業大部分為地方國企

本周發債企業大部分為地方國企。1）第35周上海城開發行規模最大，發行兩支公司債18億元；2）城建發展發行的公司債利率最高，為2.33%，電子城發行的中期票據利率最低，為1.68%。

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投資建議

三個方向，尋找地產alpha。當前房地產市場三個問題仍需關注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經濟的拖累，對地產有負面影響，我們預計2026年房地產銷售量價或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對於開發類房企，我們認為高拿地精準度才能保障資產端收益率，進而走出alpha行情，區域深耕型房企更適應本輪房地產市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關注綠城中國、濱江集團、建發國際集團、中國海外宏洋集團、華潤置地、越秀地產。2）對於穩定紅利資產，一個方向是頭部購物中心，α屬性強，即使面臨消費下行也能保持租金穩定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處於第一梯隊的太古地產，建議關注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經紀人強管控建立高效的中央交易系統，大幅提高交易效率，保持高市佔率，因此建議關注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩態現金流。

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風險提示

產業、人口兑現不及預期，廣義財政發力不足。