恆大物業等待「新東家」

記者|陳利

8月31日，恆大物業交出了2026年中期「成績單」：期內實現營業收入約69.43億元，同比增長4.5%；公司擁有人應占利潤約5.17億元，同比增長9.5%。

在物業管理行業普遍「增收不增利」、毛利率承壓的上半年，這份業績稱得上穩中有進：第三方收入佔比已接近100%，毛利率同比提升1.2個百分點。然而，在恆大系清盤的「陰影」下，恆大物業仍處在從依附恆大體系走向「獨立」運營的微妙過渡階段。

一份「獨立」的成績單

2026年上半年恆大物業延續了此前的增長勢頭。

中報顯示，上半年恆大物業集團實現營收69.43億元，同比增長4.5%。其中，來自第三方的收入約69.40億元，上半年毛利率升至19.2%、第三方收入佔營收比重約100%，恆大物業仍在等待「新東家」；來自關聯方的收入僅約265萬元，同比大幅下降87%。

值得注意的是，出於謹慎性原則，公司在上半年基礎物管收入中主動剔除了與關聯方有關的空置物業管理收入約2.56億元。這也意味着，即便剔除這部分本可以計入的「名義收入」，第三方貢獻的增量依然撐起了整體增長。對一家過去深度依附於恆大系開發項目的物企而言，這組數字本身就是「獨立」最直觀的註腳。

規模端同樣延續去關聯化路徑。截至6月末，集團在管面積約6.03億平方米，較上年同期增加約700萬平方米；期內累計簽約（含續簽）第三方面積約4300萬平方米，合同年飽和收入近10億元，簽約項目進場率高達94.4%。這一簽約體量已接近2025年全年4500萬平方米的水平，對一家仍處在大股東清盤陰影下的物企而言，市場化拓展的成色不算差。

盈利是這份賬本里另一處亮點。期內集團毛利率約19.2%，同比提升1.2個百分點，其中基礎物管毛利率由14.9%升至16.2%。放在行業座標系里看，這一數字並不「掉隊」：中海物業上半年毛利率降至14.9%，招商積余僅11.0%，保利物業約為19.2%。在人工成本剛性上漲、部分城市物業費面臨降價壓力的背景下，恆大物業毛利率的改善，主要得益於聚焦有質量的規模擴張、風險客户出清，以及集採與數智化管理對成本的控制。

增值服務是另一條增長曲線。期內社區生活服務收入同比增長17.9%，其中到家服務收入同比上升31.9%、房屋租售收入上升27.1%、社區旅遊營收提升141.2%；子公司盈綽數科上半年簽約超300家外部物企，嘗試對外輸出自身數字化能力。

不過，這份「獨立成績單」並非沒有暗面。

其一，淨利潤僅增長2.5%至5.03億元，淨利率7.2%反而下降0.2個百分點，跑輸公司擁有人應占利潤9.5%的增速。利潤被三塊「石頭」壓住：金融資產減值損失1.44億元，較去年同期的0.68億元翻倍；商譽及無形資產減值帶來約0.44億元的其他損失；財務成本0.80億元，接近去年同期的兩倍。

其二，資產負債表仍揹着「歷史包袱」，截至6月末，應收貿易賬款29.23億元，較年初增加2.73億元，其中關聯方應收款20.89億元已全額計提減值，全集團減值撥備總額高達32.44億元；合約負債23.17億元，較年初減少3.07億元。

其三，可用資金約42.44億元，較年初小幅減少0.66億元，董事會亦宣佈不派發中期股息。在現金為王的行業環境中，這既是審慎，也是流動性並未顯著改善的註腳。

等待一位「新東家」

然而，決定恆大物業「姓什麼」的最后一環，股權歸屬，仍懸在半空。

2026年上半年，恆大物業股價經歷了一輪完整的過山車。年初股價尚在1港元上方徘徊，4月份公告已與一名選定投標人簽訂排他性協議，讓公司股價「水漲船高」，5月中旬一度觸及1.5港元附近的階段高位。但6月25日因談判正式終止、雙方未簽署任何約束性協議，股價回落，盤中一度跌至0.74港元，創近一年新低。

轉折出現在7月27日。清盤人宣佈重啟出售進程，稱已接觸包括新加入方和此前參與者在內的若干潛在買方，並邀請其對集團開展盡職調查。此次中報業績公告也披露，部分潛在買方已獲邀請進行盡調，計劃於2026年9月提交非約束性方案，這意味着新一輪「尋買家」周期已經開啟。

股權出售之所以如此牽動市場，根源在於控股股東恆大系的清盤困局。中國恆大集團與CEG Holdings合計直接或間接持有恆大物業已發行股本約51.016%。對恆大物業而言，「換東家」意味着經營上的獨立最終延伸到股權層面，徹底切斷與恆大系的資本紐帶；而對潛在買家而言，這家擁有6.03億平方米在管面積、賬面可用資金逾42億元、幾乎無有息負債的物企，本身具備相當吸引力，這也是清盤人屢次重啟招商的原因。只是，從過去一年的波折看，找到一位願意「接盤」並談成價格的新東家，並不比把經營做獨立更容易。

與股權出售並行的，還有一場曠日持久的追償。2025年1月，廣州市中級人民法院就恆大物業約134億元存款質押被強制執行一案作出判決，相關責任方被判償還本金及利息。但截至2026年6月末，公司累計追回的款項僅約950萬元。判決生效與款項到手之間，隔着的是恆大系資產處置的漫長不確定性，這筆賬，何時能真正「要回來」，仍是未知數。

下半年，恆大物業在經營端押注「服務+科技」：繼續依靠第三方拓展夯實規模，依託到家、租售、旅遊等增值場景拓寬收入來源，並推動盈綽數科SaaS產品向中小物企輸出。不過資本市場對其的定價，仍將主要取決於兩件事：新的潛在買家能否在9月的非約束性方案之后推動交易真正落地，以及134億元追償的執行能夠取得多大進展。

經營層面的「斷奶」已然完成，股權層面的「易主」仍在等待。對恆大物業而言，真正意義上的獨立，或許要等到新東家落定的那一刻纔算走完。而在那之前，市場博弈的，正是這份尚未完全兑現確定性的「獨立前夜」。

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