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證監會突放大招！房地產再迎「續命丹」？A股9月看什麼？
2026-08-29 13:05
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價值線| 來源
邊江、向北| 作者
秋水| 編輯
價值線導讀
卡了房企多年的融資枷鎖，證監會一晚上給卸了。昨晚證監會出台了不少細則支持上市房企再融資！
港股地產股周五白天提前暴漲，融創一天漲超10%——又是「消息走在前面」的常規操作，懂的都懂。
A股方面，本周整體呈現衝高回落。價值線近期反覆提及的長飛光纖A股周漲16.16%、H股漲21%。公司內部的電話會釋放了不少關鍵信息。
月底了，一些科技龍頭出了半年報！長鑫科技半年報出爐：營收1503億、淨利776億，雙雙超預告上限；比亞迪上半年淨利123億，同比降20.5%。
進入9月，美聯儲貨幣政策方向將水落石出，磨底進程進入后半段。
過去幾年，房地產企業在資本市場上幾乎是"過街老鼠"——三道紅線壓頂、銀行抽貸斷貸、發債通道幾乎堵死，連正常借新還舊都得層層審批，更別提再融資了。
現在，證監會一紙文件下來，風向徹底掉頭：上市房企再融資不僅開閘了，還被支持。
昨晚，證監會制定了《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見，共四部分十二條意見，主要包括以下內容：
一是總體要求。改革房地產開發融資方式，推動從依賴主體信用向基於項目情況轉變，一視同仁滿足不同所有制房地產開發企業合理融資需求。強化房地產領域准入、信息披露、資金監管，穩妥防範化解處置房地產相關風險，促進房地產高質量發展。
解讀：以前房企融資靠「大而不能倒」的招牌，現在這塊招牌不好使了，得拿具體樓盤項目來説話。
二是支持合理融資。支持上市房地產開發企業再融資以及綜合運用發行股份、定向可轉債、現金等工具收購涉房資產。加大債券融資支持力度，支持房地產開發企業發行公司債券用於符合政策要求的房地產項目，鼓勵發行商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）、不動產資產支持證券（ABS）。支持依託符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行不動產投資信託基金（REITs）或作為REITs擴募資產，穩慎推進商業不動產REITs發展。支持符合規定的私募基金管理人設立不動產私募投資基金。
解讀：工具箱確實豐富，但資金供給方的積極性取決於項目回報預期。在當前商業地產空置率偏高、住宅銷售尚未回暖的背景下，能否形成良性循環，尚待觀察。
三是優化監管。優化對房地產開發企業發行證券的准入監管，突出「基於項目」融資特點；優化信息披露監管，重點關注執行會計準則情況；嚴格募集資金持續監管和穿透式監管；嚴防嚴打發行人欺詐發行、信息披露造假、挪用募集資金等違法違規行為，加大對系統性、團伙性造假的懲戒力度。
解讀：過去幾年房企財務造假的案例還少嗎？挪用預售資金、虛增利潤、隱匿負債，哪個不是「系統性、團伙性」的。恆大事件為什麼在最近迎來宣判，本質上也用這樣的點狀事件對外表態，行業舊模式的徹底告別。
四是防範化解風險。落實「四早」要求，建立健全房地產領域涉資本市場風險預研預判機制，加強股債基監管聯動。平穩有序做好上市房地產開發企業退市監管，暢通多元化退市渠道。配合地方政府推動房地產違約債券處置出清，豐富多元化房地產債券風險處置機制。
解讀：表明對於問題房企，市場出清仍是方向。但實際操作中，地方政府維穩壓力與市場化出清之間如何平衡，債券違約的多元化處置機制能否跑通，都是擺在眼前的難題。
此外，個人住房貸款期限上限由30年延長至40年。在降息和貼息之間，他們選擇了貸款延長。
昨天白天港股地產股已經開始放量大漲，融創中國單日上漲超過10%。真是沒有不透風的牆啊！
本周（8月24日—28日）A股整體呈現衝高回落、結構分化的走勢。上證指數、深證成指、創業板指周漲幅分別為1.20%、-1.00%、-3.42%。
本周來A股各市值段漲幅榜單如下：
500億元市值以上漲幅TOP5
100-500億元市值漲幅TOP5
100億元以下市值漲幅TOP5
長飛光纖A股以16.16%的周漲幅A股成為500億元市值以上漲幅榜單的第五名，長飛光纖H股的周漲幅更是達到了21%。近期，價值線稿件持續關注到長飛光纖的內在邏輯。
本周長飛的電話會路演也釋放了不少增量信息：
1、海外佔比：從四成到過半，只剩一個季度的窗口
上半年長飛海外營收佔比剛過四成。但管理層年初就明確喊過：2026年海外佔比要超過50%。
這意味着下半年海外佔比必須迅速拉到六成以上。海外客户LTA長協佔比持續提升，訂單排期已拉長。過去幾年光模塊成為A股AI賽道扛把子，核心原因就是深度切入北美產業鏈。現在以長飛為首的光纖龍頭，似乎也要開始加速這一進程。從「中國製造」到「全球供貨」，邏輯正在被驗證。
2、保偏光纖：小賽道里的大生意
保偏光纖市場進入壁壘極高，長飛可能是唯一獲得美國超大規模客户認證的中國供應商。匯豐研報預測，到2030年保偏光纖的潛在市場可能增至數十億美元，而長飛將佔據顯著份額。原因有二：康寧產能有限；長飛實控的EverPro已實現保偏光纖陣列單元批量出貨，垂直整合優勢明顯。
3、擴產的硬約束：不是不想擴，是擴不出來
光纖行業最怕的是什麼？周期性的產能過剩。但這次電話會傳遞出的信息，恰好緩解了這種擔憂。長飛認為行業擴產存在兩道硬約束：
第一，預製棒工藝壁壘極高。是PCVD工藝，新進入者2-3年內很難有效釋放產能。長飛是全球唯一掌握PCVD/VAD/OVD三大主流工藝的企業，光棒產能5600噸/年，全球第一。
第二，鍺是物理上限。四氯化鍺是光纖的核心原材料，全球鍺供給彈性極弱——不是單純漲價的問題，是物理供給上限的問題。依託國內鍺資源管控，中國掌握着全球供給主動權，美日光棒大廠擴產必須採購中國鍺原料。
高盛在最新研報中維持「中性」評級，但將目標價從290港元微升至292港元，上調2026至2028年盈利預測44%、36%及12%。匯豐則更樂觀，將目標價上調至294港元，維持「買入」。
當然，8月短期漲了這麼多了，短期的回調風險誰都說不準。但有一點是確定的——這家公司正在從「光纖龍頭」變成「全球光互聯基礎設施供應商」，這個敍事，市場還在消化中。
下周，市場怎麼看？
1、*ST元道：觸及重大違法強制退市情形 股票將於8月31日停牌
*ST元道(301139.SZ)公告稱，公司收到證監會《行政處罰決定書》，認定2019年至2021年，元道通信通過虛構工作量確認單等方式虛增營業收入6590.26萬元、1.61億元、2.64億元，分別佔《招股説明書》披露的2019年度至2021年度營業收入的8.75%、13.12%、16.23%，觸及重大違法強制退市情形。公司股票將於2026年8月31日開市起停牌，深交所將在停牌后15個交易日內發出終止上市事先告知書。若最終被終止上市，股票將進入退市整理期交易15個交易日。
2、萬里石：涉嫌信息披露違法違規公司及實控人被證監會立案
萬里石(002785.SZ)公告稱，公司、控股股東、實際控制人胡精沛收到中國證監會出具的《立案告知書》，因涉嫌信息披露違法違規，證監會決定對公司及控股股東、實際控制人胡精沛立案。
3、比亞迪上半年淨利潤123.3億元人民幣，同比下降20.5%
比亞迪上半年營收3,448.2億元人民幣，同比下降7.13%；比亞迪上半年淨利潤123.3億元人民幣，同比下降20.5%。從二季度來看，營收1946億元，同比下降3.15%，淨利潤82.41億元，同比增長29.66%。今年以來，比亞迪股價下跌5.18%。
4、長鑫科技：上半年淨利潤776.05億元同比扭虧為盈 DRAM產品價格上漲及銷售數量大幅增加
公司發佈2026年半年度報告，實現營業收入1503.1億元，同比增長873.64%；歸屬於上市公司股東的淨利潤776.05億元，同比扭虧為盈。報告期內，全球DRAM市場供不應求，本期DRAM產品價格上漲及銷售數量大幅增加。公司Q2淨利潤528.43億，Q1淨利潤247.62億，據此計算，Q2淨利潤環比增長113%。
1503.1億元的營業收入和776.05億元的淨利潤規模均超過了此前業績預告上限，根據此前長鑫科技上半年業績預告，長鑫科技預計上半年營收區間1100億元至1200億元，淨利潤預計660億元至750億元。
后市，A股市場方面怎麼看？
近兩個月市場先下跌隨后開啟超跌反彈，下跌和超跌反彈時間周期基本相同，空間上超跌反彈的幅度達到此前下跌幅度的一半。
市場磨底進程進入后半段，進入9月份之后方向性選擇臨近。
從基本面來看，經濟逐步進入旺季，7月政治局會議之后政策的落地效果迎來驗證，新一輪增量政策出臺的窗口期正在打開；
流動性方面，9月以及全年美聯儲貨幣政策取向將水落石出，考慮到當前美債利率高企以及中期選舉臨近，加息的概率並不大；
風險偏好方面，市場成交額較高點回落一半左右，基本可以認為是本輪調整的地量水平，指數底部逐漸清晰。
此外，新一輪元首外交的窗口期即將到來，對於市場風險偏好的影響需要重點關注。結構上來看，指數走勢的核心決定因素仍是科技，這和2021年-2022年的新能源是類似的。
大勢方面，有機構認為，磨底階段主線尚不明朗，輪動仍是主旋律。指數層面，創業板和科創50不排除再度回踩7月低點，二次探底的概率不能忽視。
配置上，繼續維持攻守兼備策略：進攻端，中報業績披露收官，落在預期上限乃至超預期的品種值得高看一眼，后期有希望繼續漲價、擴量、搞出新技術的細分方向更是重點；防禦端，低估值、高股息的紅利資產依然是壓艙石。
