央行、金融監管總局、證監會齊發文！全方位優化房地產信貸規則，支持房企合理融資

今日（8月28日晚間），中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》的通知（下稱《通知》），重點優化開發貸款和個人住房貸款兩項核心制度。《通知》將與個人住房貸款、商品住房開發貸款、商業地產貸款等具體領域的管理辦法，共同構成新模式下房地產信貸的制度體系。

與此同時，證監會發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》（簡稱《意見》），作為資本市場涉房地產各項融資業務的指引性文件，《意見》着力改革完善房地產企業股票、債券、資本支持證券（ABS）和不動產投資信託基金（REITs）等融資制度，滿足房地產企業合理融資需求，助力構建房地產發展新模式。

證監會表示，下一步將堅持發展與規範並重，充分發揮資本市場功能作用，積極支持房地產企業融資用於符合政策要求的房地產項目，優化房地產證券發行人監管，着力防範化解房地產領域涉資本市場風險，推動房地產行業高質量發展。

一、全方位優化房地產信貸規則

為更好滿足房地產合理信貸需求，《通知》重點對開發貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了優化。具體來看：

一是建立開發貸款主辦銀行制度。開發貸款期限應與項目建設、銷售周期相匹配。預售項目貸款期限最長5年，現房銷售項目貸款期限最長7年。

二是加強個人住房貸款與開發貸款的銜接。個人住房貸款應通過受託支付方式發放。

三是將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年。

總體來看，《通知》立足房地產行業轉型發展和構建新模式需要，從宏觀層面構建房地產信貸基礎制度，優化房地產信貸體系，更好滿足房地產合理信貸需求，維護購房人合法權益，促進金融與房地產良性循環。

《通知》還重點改革開發建設和銷售階段的信貸制度，強化資金封閉管理、專款專用，更好維護購房人合法權益。

在開發建設階段，通過開發貸款主辦銀行對項目資金實行封閉管理。要求項目預售資金監管賬户和定金賬户，應按規定在主辦銀行開立。項目存續期間，房地產開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均應納入項目公司在主辦銀行開立的資金賬户管理。

在銷售階段，延后個人住房貸款發放時點。要求所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案后發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案后發放，確保購房人「能拿房、再還貸」。

《通知》還專設「房地產金融宏觀審慎管理」章節，明確購房貸款最低首付比例、利率、房地產貸款集中度等房地產金融宏觀審慎管理工具，由央行會同相關部門根據市場形勢、金融風險狀況等，建立房地產金融逆周期調節機制，促進房地產市場平穩運行。

二、支持房企合理融資

《意見》總體要求是，改革房地產開發融資方式，充分發揮資本市場功能，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」。優化資本市場各項融資業務的制度安排，推動實現房地產開發企業融資從依賴主體信用向基於項目情況轉變，一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求。做好房地產領域涉資本市場的准入監管、信息披露監管、資金監管工作，穩妥防範化解處置房地產相關風險，推進房地產高質量發展。

在支持房企合理融資方面，主要從五方面給予制度優化：

一是強化資本市場功能發揮，支持上市房企通過定向增發、定向可轉債等向特定對象發行方式再融資，募集資金應當投向符合政策要求的市場化房地產項目，並持續做好境外上市房企再融資的備案工作。

二是發揮資本市場在企業並購重組中的主渠道作用，支持上市房企運用發行股份、定向可轉債、現金等工具收購涉房資產，其中發行股份、定向可轉債購買資產的，可以募集配套資金，並用於符合政策要求的房地產項目和支付本次重組交易對價等。建築等與房地產密切相關行業的上市公司，參照上市房地產企業政策執行。

三是着力滿足房企合理債券融資需求。支持房企新增發行公司債券用於符合政策要求的房地產項目，允許存量公司債券滾動續發，並進一步提高審覈工作效率。鼓勵專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保、創設信用保護工具等方式，支持房地產企業發行債券融資。

四是助力盤活房企存量資產。鼓勵依託經營穩健、現金收益良好的項目，發行商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）、不動產ABS；拓寬房企權益融資渠道，支持依託符合條件的項目發行REITs或者作為擴募資產裝入已上市REITs。研究優化租賃住房原始權益人監管和項目淨現金流分派率要求，支持租賃住房體系建設。穩慎推進商業不動產REITs發展。

五是持續推進不動產私募投資基金試點工作。支持符合規定的私募基金管理人設立不動產私募基金，引入機構資金，投向符合政策要求的不動產項目。

三、優化監管，防範化解涉資本市場風險

《意見》優化房地產證券發行人的監管工作。在房地產開發企業發行證券的准入監管方面，突出「基於項目」融資特點。優化信息披露監管，重點關注執行合併報表、收入確認等會計準則情況。優化募集資金監管，督促房企按規定或約定用途使用募集資金。嚴防嚴打發行人欺詐發行、虛假信息披露等違法行為，加大對系統性、團伙性造假的懲戒力度，強化對第三方配合造假以及中介機構證券違法違規行為的打擊力度。

同時，着力防範化解房地產領域涉資本市場風險。《意見》明確，加強房地產相關風險監測，落實「四早」要求，建立健全資本市場涉房地產領域風險預研預判工作機制。穩妥防範化解房地產相關風險，平穩有序做好上市房企退市監管，配合地方政府推動房地產違約債券處置出清。積極配合行業主管部門和地方政府工作，共同努力促進房地產市場平穩健康發展。

四、商業不動產REITs方興未艾

穩慎推進商業不動產REITs發展，是此次《意見》的重點內容之一。

截至目前，已有4只商業不動產REITs上市，募集資金超過200億元。另有7只產品獲批並在發行中，16只產品在審，合計募集資金超過850億元。已受理項目發行主體覆蓋央企、地方國企、頭部民企及外企，資產涵蓋商業綜合體、商業零售、辦公樓、酒店等成熟業態，區位優勢明顯，運營核心指標較為穩健，初步形成一定示範作用和規模效應。

業內人士指出，商業不動產REITs有助於盤活存量資產、擴大有效投資，提高直接融資比重，更好服務高質量發展大局；有利於支持構建房地產發展新模式，企業將成熟資產推向資本市場后，能夠打通資金回籠渠道，構建良性資產循環，形成從傳統「開發商」向「資產管理者＋服務商」轉型的內生動力。

「商業不動產REITs作為公開市場交易的標準化產品，其發行和交易價格均根植於底層資產運營現金流，能夠為商業不動產領域提供公開透明的定價參照。」上述人士表示，這一舉措豐富了資本市場產品供給，為投資者提供了共享商業發展成果的配置工具。

為確保商業不動產REITs穩起步穩拓圍，監管部門堅持嚴把發行上市質量關、合規關和風險關，壓實中介機構把關責任，堅持「申報即擔責」原則，持續完善證券公司、基金管理人、律師事務所、會計師事務所、資產評估機構等機構從事REITs業務的執業標準，壓實中介機構盡職調查、材料製作、詢價定價、信息披露等方面責任，督促強化質量控制、廉潔要求和投資者保護，發揮好市場「看門人」作用。同時，壓實運營管理機構的信息披露責任和資產運營管理責任。另外，做好REITs 准入監管、日常監管與風險監測處置，及時發現、處理違法違規行為和風險事件，切實維護市場良好秩序和平穩運行。

風險提示: 投資涉及風險，證券價格可升亦可跌，更可變得毫無價值。投資未必一定能夠賺取利潤，反而可能會招致損失。過往業績並不代表將來的表現。在作出任何投資決定之前，投資者須評估本身的財政狀況、投資目標、經驗、承受風險的能力及瞭解有關產品之性質及風險。個別投資產品的性質及風險詳情，請細閲相關銷售文件，以瞭解更多資料。倘有任何疑問，應徵詢獨立的專業意見。