碧桂園服務：規模穩健擴張、結構持續優化與質量穩步提升

碧桂園服務（6098.HK）截至2026年6月30日止六個月實現收入24,500.5百萬元（人民幣，下同），同比增長5.7%，收費管理面積突破10.96億平方米，市場化外拓與社區增值服務成為主要增長引擎。期內公司核心淨利潤保持增長，業務結構主動優化，科技降本成效顯現，經營底盤穩固；同步推進PARA科技戰略與內部架構重組，主動壓降關聯方及非業主增值業務，整體呈現「規模擴張、結構優化、質量夯實」的中期特徵，增長動能穩步向市場化能力與科技驅動切換。

營收穩健擴張，核心盈利保持增長

上半年集團收入由上年同期的23,185.5百萬元增至24,500.5百萬元，增幅5.7%。盈利層面，若剔除股份支付、收併購無形資產攤銷、各項減值與擔保損失、仲裁損益等非現金及非經營性項目，本公司股東應占核心淨利潤為1,618.5百萬元，同比增長3.2%，主業經營質量保持向上。毛利4,439.9百萬元，整體毛利率18.1%（上年同期18.5%）；報表口徑下本公司股東應占利潤950.3百萬元、淨利潤948.4百萬元同比有所下降，主要源於階段性減值與損失影響。

圖：碧桂園服務2026H1核心經營指標

成本端呈現「控費」與「提效」兩條線索。本期成本20,060.6百萬元，同比增長6.2%；但行政開支同比下降9.3%至2,000.2百萬元，行政開支率由9.5%降至8.2%，得益於平臺化組織重組與管理層級壓縮，印證了架構調整釋放的效率紅利。研發投入由77.8百萬元增至110.6百萬元，增幅32.8百萬元，體現公司對科技能力的持續投入。經營活動現金仍呈淨流出749.3百萬元，不過較上年同期的淨流出875.2百萬元收窄125.9百萬元。期末集團維持淨現金狀況，銀行存款及結構性存款合計16,182.1百萬元，現金儲備居行業前列，財務底盤穩固。

管理規模穩步擴張，市場化外拓成效顯著

截至2026年6月30日，集團除「三供一業」外的物業服務收費管理面積約1,096.4百萬平方米，較上年末的1,070.4百萬平方米增加26.0百萬平方米；「三供一業」業務收費管理面積90.0百萬平方米。集團管理共8,576項物業，覆蓋中國內地31個省、直轄市、自治區及港澳、海外，重點佈局珠三角、長三角、長江中游、京津冀、成渝五大城市群。

物業管理服務作為業績基石，本期收入14,505.2百萬元，同比增長6.3%，佔總收入比重升至59.2%（上年同期58.9%）。面積增長主要來自兩方面：一是第三方外拓帶動的收費管理面積增加，二是碧桂園服務控股及其附屬公司、合營及聯營公司開發物業的儲備合同管理面積期內轉化為收費管理面積。市場化外拓量質齊升，集團新增簽約併入場項目超過600個，新增簽約年化收入約13.2億元，同比增長53%；城市聚焦度持續提升，在北京、上海、杭州等地落地多個標杆項目，並突破大體量商品房、區縣全域覆蓋及高端別墅等領域。

行業認可度方面，公司憑藉品質服務贏得行業領先的客户滿意度與品牌美譽度，並獲得中指研究院頒佈的權威認可。中指研究院授予公司「2026中國物業服務百強企業經營績效TOP10」與「2026中國物業科技賦能領先企業」兩項榮譽。經營績效TOP10印證了公司在規模與效率上的行業頭部地位；在市場化外拓競爭加劇的環境中，這一績效背書強化了公司參與第三方招投標的品牌公信力，為新增簽約項目的獲取提供信用支撐。科技賦能領先企業則是對公司PARA科技戰略落地成效的直接肯定，科技應用能力已成為商企客户遴選綜合設施服務商的重要考量，該認可與「碧服商企」非住業務的客户拓展形成正向呼應。兩項榮譽共同鞏固了公司的品牌護城河，為規模擴張與業態延伸提供了軟性競爭力。

業務結構持續優化，社區增值服務高速增長

社區增值服務延續向市場化、民生消費轉型。本期收入2,307.8百萬元，同比增長18.3%，佔總收入比重升至9.4%。其中本地生活服務收入1,663.8百萬元，同比大增28.9%，主要由酒類與零售業務增長驅動，並圍繞「一刻鍾便民生活圈」推進產品、近場服務與用户分層運營，實現近半用户復購。兩輪充電樁業務「智享樓下充電」運營插座總數約83萬個，較上年同期新增23萬個，覆蓋社區超6,035個，累計用户1,036萬人、累計服務人次突破2.3億。

與社區增值的擴張相呼應，集團主動壓降低質量與關聯方業務，業務結構更趨健康。非業主增值服務收入234.1百萬元，同比下降20.2%，佔總收入比重降至1.0%，主要因持續壓降關聯方交易規模；其毛利率卻由0.4%升至4.2%，反映市場化第三方業務佔比上升帶來的結構改善。從結構優化的視角看，社區增值與本地生活的高增長正逐步稀釋收入結構中對關聯交易與住宅基礎物業的依賴，是公司向「物業服務+生活服務」雙輪驅動演進的關鍵支點。

圖：碧桂園服務2026H1大物業板塊收入

非住品牌「碧服商企」快速崛起，綜合設施服務縱深突破

本期集團在非住宅賽道落子堅決，推出專業品牌「碧服商企」，致力於成為中國領先的商企綜合設施與空間服務運營商，標誌着公司從住宅物業向綜合設施管理（IFM）延伸取得實質性進展。該品牌業務覆蓋IFM、產業園、航空空港、醫院、校園等多業態，以IFM為業務核心，深化非住宅佈局，聚焦互聯網、新能源、智能製造、醫療等頭部客户，服務涵蓋空間運營、工程運維、安保、環境、行政、 客服、公寓、會務、餐飲等多元場景，彰顯了面向企業級客户的綜合服務能力，為后續深耕奠定堅實基礎。

科技戰略深化落地，PARA範式驅動運營升級

科技探索是本期披露信息最密集、最具想象空間的維度。集團以PARA「人（People）、智能體（Agent）、機器人（Robot）、智能物聯網（AIoT）」協同範式系統重構運營價值鏈，這也是公司面向未來構建差異化競爭力的核心支點。自主研發的「零號助理」智能體矩陣已上線19個智能體，覆蓋運營、財務、人力、社區增值服務等領域；2026年新上線的收繳、外呼、工單三大智能體協同運作，外呼智能體對比人工調研效率提升43%、滿意度調研樣本成本下降64%，工單智能體自動派單率達74%、覆蓋超過780個項目。清潔機器人「零號居民」實現規模化交付，停車一體化平臺累計改造項目超過1,830個、經管車位超250萬個。

科技投入的成效已映射到服務品質。超過200個住宅項目試點PARA變革，其中超過76%的項目業主滿意度較2025年提升，近一半項目物業費收費率同比上升；武漢碧桂園生態城·東境項目滿意度與收費率均實現兩位數增長。研發投入同比增加的32.8百萬元，為上述智能化部署提供了財務註腳。從單點工具到系統重構，PARA範式正成為公司突破人力成本剛性、沉澱可複製運營能力的關鍵路徑，也為物業服務行業從勞動密集型向技術密集型的升級提供了可觀測樣本。

結語：增長動能切換與戰略格局加速成型

碧桂園服務2026年中期呈現「增長延續、結構優化、科技兑現」的特徵。收入5.7%的增速與收費管理面積26.0百萬平方米的擴張，印證規模底盤穩固；社區增值服務18.3%、本地生活28.9%的高增長，以及市場化外拓年化收入53%的提速，勾勒出增長動能從關聯方儲備轉化向市場化能力的遷移。以PARA科技戰略與行政提效為支點，公司將專業能力延伸至「碧服商企」非住賽道，疊加中指研究院對其經營績效與科技能力的雙重認可，轉型底座進一步夯實。展望下半年，市場化外拓的轉化效率、科技降本對毛利率的託舉，以及非住業態的縱深延展，將持續推動結構優化向盈利質量提升兑現。