地產經緯丨物企業績分化 「有質量的規模」 取代 「規模優先」

轉自：新華財經

新華財經上海8月28日電（談瑞）多家物業企業近期相繼披露中期業績報告。經歷過去幾年地產周期擾動、資產減值陣痛之后，物業服務行業整體走出了減值集中爆發的階段，行業發展邏輯告別過去「重規模、重收併購」的粗放模式，轉向質量優先、經營現金流優先的發展路徑。

從已經披露的中報數據來看，頭部物企營收普遍維持正增長，但利潤端分化明顯，央國企背景物企經營底盤穩健，市場化龍頭企業完成風險出清之后逐步修復，同時行業依舊面臨物業費收繳壓力、外拓項目盈利質量待驗證等現實挑戰，行業格局持續重塑。

「有質量的規模」取代「規模優先」

從整體營收基本面觀察，2026年上半年，頭部物業企業營收增速普遍落在4%‑7%區間，告別了此前兩位數高速增長時代，但整體都保持在穩健增長通道。

碧桂園服務作為行業規模龍頭，報告期內實現營業收入245億元，同比增長5.7%，歸母核心淨利潤16.2億元，同比增長3.2%，實現利潤止跌回升，期末銀行存款及結構性存款達到161.8億元，經營性現金流持續改善。大物業板塊貢獻大部分收入增量，在管物業項目總數增至8576個，收費管理面積增至11.86億平方米，維持行業頭部管理規模的基本盤。

保利物業也同樣交出營收利潤雙增的成績單，上半年實現營業收入88.29億元，同比增長5.2%，歸母淨利潤9.34億元，同比增長4.8%，在管面積達8.94億平方米。在業績發佈會上，對於今年年初提出的全年收入及利潤增速均不低於5%的經營目標，公司管理層表示「具備充分信心」。

橫向來看，基礎物業服務依舊是所有頭部企業的業績壓艙石，絕大多數企業基礎物管板塊收入保持正向增長，但不可否認的是，行業整體經營壓力並未完全消失。

根據中指研究院等行業機構的監測數據，行業物業費收繳率近年來仍處在下行區間，部分住宅項目質價矛盾凸顯，業主繳費意願減弱，人力成本剛性上漲，對物業企業的利潤空間形成持續擠壓，毛利率下行成為多家頭部物企共同面對的挑戰。

面對這一局面，從財報披露信息不難看出，頭部企業普遍不再追求單純的規模數字，而是主動選擇退出部分毛利倒掛、長期虧損的低效項目，寧可犧牲部分在管面積，也要保障整體盈利質量，「有質量的規模」取代「規模優先」成為行業共識。

中信證券基礎設施與現代服務產業首席分析師陳聰等人在研報中表示，物業服務現階段很難同時實現盈利能力穩定、業主滿意度穩定和規模持續增長。「在覈心戰略目標中刪掉規模增長的要求，退掉一部分不賺錢的項目，可能是企業避免陷入低繳費率惡性循環的關鍵。」

行業內部分化 企業間經營差距拉大

相較於頭部物企，區域深耕型物企的經營情況則出現了一定程度的分化。

以粵港澳大灣區作為基本盤的越秀服務，2026年上半年總收入19.15億元，同比下降2.41%，歸母淨利潤2.24億元，同比下降6.61%，但整體毛利率逆勢小幅提升0.2個百分點至21.5%。

越秀服務業績變動的重要原因之一在於社區增值服務的減少。數據顯示，其報告期內社區增值服務收入4.06億元，同比下降了27.2%，管理層對此解釋為「去年精裝業務結轉1.08億元」。此外，越秀服務還主動退出了一批低收益項目，報告期內退管面積494萬平方米，同期新增在管面積1129萬平方米，呈現「一邊止損、一邊擴盤」的經營狀態，力圖通過淘汰低效盤來優化資產結構。

濱江服務則依託長三角核心區域優勢，在上半年實現收入同比增長13.5%、歸母淨利潤同比增長5.8%的成績，同時其在管面積同比增長了23.4%，基礎物管收入同比增長20.9%。值得一提的是，濱江服務的平均物業管理費維持在了較高水平，2026年上半年其平均物業管理費約為每月每平方米4.18元，較2025年同期的每月每平方米4.20元僅微降0.02元。

「當前行業呈現出三個方面新現象，一是規模承壓，盈利能力持續下降。目前物業行業整體面臨在管面積增速放緩，基礎服務收入增長乏力，疊加人工成本的剛性上漲，行業平均利潤率呈現持續收窄的趨勢；二是從增量競爭轉為存量競爭；三是從規模驅動轉化為效率驅動，以運行效率、服務品質以及科技賦能為核心的高質量發展。」濱江服務董事會主席兼行政總裁余忠祥表示，在區域策略上，濱江服務將繼續聚焦杭州核心區域，進一步深耕，在持續提高服務和管理效率的同時，鞏固高端住宅物業領域的領先優勢，並積極拓展市場。

同樣基於把「區域做透」的邏輯，紮根西安的經發物業在上半年實現營收5.89億元，24.8%的同比增幅在行業中可謂一騎絕塵。區別於大多數以住宅物業為主業的物業企業，經發物業最核心的差異化優勢在於城市服務賽道，其城市服務收入佔總營收的比例已超六成。

縱觀整個行業，廣發證券房地產行業首席分析師郭鎮認為，「行業內部走勢並不一致」。郭鎮表示，2023年起行業平均物業服務滿意度走低，並在73分左右水平徘徊，而標杆企業分數始終穩定在90分左右，且收繳率也高出行業平均5個百分點以上。持續提升的換手率對於頭部物企也是發展機遇，隨着頭部物企與一般物企之間的經營水平差距持續拉大，其未來在拓展與持續經營中優勢也將持續顯現。行業整體發展減速，但頭部物企新拓速度逐漸企穩，且拓展方向逐漸從關聯方支持轉向第三方拓展，企業自身的經營管理能力成為后續行業競爭中最重要的變量。