關聯方收入佔比降至0.6%，碧桂園服務半年新簽約項目超600個，今年衝擊500億營收

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

房地產行業仍在調整，物業公司的增長邏輯也在發生變化。

8月26日，碧桂園服務（06098.HK）發佈2026年中期業績。上半年，公司實現營業收入245.0億元，同比增長5.7%；毛利44.4億元，同比增長3.3%；但淨利潤為9.5億元，同比下降5.4%，歸母核心淨利潤16.2億元，同比增長3.2%。

經歷了過去兩年核心淨利潤連續下滑后，今年上半年，碧桂園服務止跌回升，意味着公司正在從過去的風險出清，逐步轉向尋找新的增長空間。

與此同時，碧桂園服務與關聯方碧桂園的業務聯繫繼續減弱——關聯方收入佔總收入的比例從2018年超20%降至今年上半年0.6%。上半年，公司新簽約併入場項目超過600個，新增年化收入約13.2億元，業務結構體現高度市場化的特徵。

一邊是第三方外拓提速，一邊是AI、機器人規模化進入一線作業。對於碧桂園服務而言，「去碧桂園」之后，如何把規模增長轉化為利潤增長，成為新的課題。

經營基本盤保持增長，AI和機器人成提效工具

上半年，碧桂園服務物業管理服務收入145.1億元，同比增長6.3%，佔總收入的59.2%；社區增值服務收入23.1億元，同比增長18.3%；「三供一業」業務收入也實現增長，其中物業管理及其他相關服務收入同比增長10.8%至46.1億元。

幾項核心業務共同推動公司收入增長5.7%，但收入增長並沒有完全傳導至利潤表。

上半年，碧桂園服務整體毛利率為18.1%，同比下降0.4個百分點；淨利潤9.5億元，同比下降5.4%。如果剔除歷史併購帶來的無形資產攤銷、第三方股權質押貸款減值、對外擔保預計損失等因素，歸母核心淨利潤為16.2億元，同比增長3.2%。

這也是管理層反覆強調的一個指標。

碧桂園服務首席財務官田田表示，2024年和2025年，公司歸母核心淨利潤分別同比下降22.9%、17.1%，今年上半年實現逆轉。這種變化，一方面來自風險客户和長賬齡欠款影響逐步出清；另一方面，也與公司內部降本增效有關。

上半年，物業管理服務毛利率為21.8%，同比提升0.1個百分點。儘管幅度並不大，但在人工成本上漲、部分區域物業費承壓以及設施設備維護需求增加的情況下，基礎物業服務能夠守住毛利率，本身就意味着成本端正在發生一些變化。

根據碧桂園服務的部署，AI和機器人從展示技術逐步變成經營工具。

目前，公司自主研發的「零號助理」智能體矩陣已經上線19個智能體，覆蓋運營、財務、人力、社區增值服務等領域。

「零號居民」清潔機器人也從試點走向規模化。截至目前，機器人服務已經覆蓋4700多棟樓，相較去年年底的2000多棟明顯增加。首席技術官趙曉光透露，平均每臺機器人每年可節省接近1萬元，單臺機器的服務效率提升約50%。

半年新籤項目600個，碧服加快「去碧桂園」

AI提效成為改善利潤表的一條路徑，但對碧桂園服務而言，另一個更現實的問題是：存量時代，新的增長從哪里來？

從業務結構來看，碧桂園服務與碧桂園的關係正在進一步弱化。

2018年，公司關聯方收入佔比還超過20%；到2024年和2025年，這一比例已經連續兩年降至1.1%，今年上半年進一步降至0.6%。

與此同時，市場化拓展正在提速。

上半年，公司新簽約併入場項目超過600個，新增簽約年化收入約13.2億元，同比增長53%。碧桂園服務總裁徐彬淮表示，這一規模創下公司歷史最高水平，並且超過了年初設定的進度。

從拓展結構來看，住宅依然是主力，貢獻了超過一半的業務增量，主要項目包括北京藍調國際小區、杭州杭辰星萬里和上海東方豪園，分別在大體量商品房、區縣覆蓋及高端別墅等領域實現突破。

此外，非住業務開始被放到更重要的位置。

今年二季度，碧桂園服務推出非住宅物業服務專業品牌「碧服商企」，將綜合設施管理（IFM）、產業園、航空空港、醫院、校園等業態納入新的業務品牌，已經拿下京東智能產業園、海爾青島產業園、得物上海嘉定潮流電商園、深圳航空等項目。

上半年，碧桂園服務還主動退出部分表現不佳的環衞項目，2025年下半年也戰略性退出了一批虧損商業運營項目。環境業務收入同比下降12.2%，商業運營服務收入同比下降9.0%，但商業運營服務毛利率卻從25.9%提升至34.9%。

這也是「去碧桂園」之后，碧桂園服務面臨的另一個變化：過去依託關聯方開發規模獲得增長的路徑正在淡出，取而代之的是市場化拓展、項目篩選和運營效率。

新的增長模式仍需要時間驗證。不過，管理層對未來發展抱有信心。徐彬淮預計，隨着上半年市場拓展勢頭延續，以及去年下半年開始實施的降本措施進一步釋放效果，全年收入端和利潤端有望保持穩健增長。

碧桂園服務管理層此前預計，2026年公司整體收入規模有望突破500億元。

截至8月27日收盤，碧桂園服務報5.785港元/股，上漲5.57%。