泓盈城市服務：物管規模高增築牢基本盤 併購賦能智慧城市轉型

2026年上半年，泓盈城市運營服務集團股份有限公司（02529.HK，以下簡稱「泓盈城市服務」）整體經營呈現「營收微降、盈利穩增、結構分化」的特徵。報告期內，公司實現總營收30939.6萬元，同比小幅下降2.1%；歸母淨利潤3927.1萬元，同比增長2.1%；毛利率提升0.5個百分點至27.4%，盈利韌性在業務調整期逐步顯現。業務結構層面，物業管理服務板塊規模高速擴張，收入佔比首次突破五成，成為支撐業績的核心增長極；城市服務板塊受項目周期與市政規劃調整影響，收入出現階段性下滑；商業運營服務板塊保持平穩運行。與此同時，公司完成對智能化工程企業的全股權收購，正式拉開向智慧城市綜合運營服務商轉型的序幕，區域競爭優勢進一步夯實。整體來看，作為深耕湖南的國有城市服務運營商，公司在規模擴張、降本增效與技術佈局上持續推進，但也面臨城市服務業務波動、營運資金佔用增加等階段性壓力。

業務結構分化加劇，物管板塊成核心增長支柱

物業管理服務是公司當期增長最明確的業務板塊，報告期內來自外部客户的收入達16899.1萬元，同比增長14.9%，佔總營收比重提升至54.6%，首次超過五成，成為公司第一大收入來源。規模擴張是收入增長的核心驅動力，截至2026年6月末，公司物業管理服務項目數量達99個，較2025年末淨增15個；在管建築面積2080萬平方米，同比大幅增長80.0%。其中安保服務板塊擴張節奏最快，期內新增11個項目，對應在管建築面積同比增長約339.8%。標杆項目層面，長沙國際會議中心、長沙磁浮快線雲盛車廠等公共物業、軌道物業項目持續落地，印證公司在非住宅物管領域的服務能力已得到市場驗證。

城市服務板塊受業務結構調整影響出現階段性下滑，報告期內來自外部客户的收入為10912.9萬元，同比下降19.3%，佔總營收比重為35.3%。收入下滑主要源於兩大細分業務收縮：一是園林綠化及工程服務受項目交付周期影響收入同比減少；二是照明系統運營服務收入從2025年同期的3363.5萬元降至2386.8萬元，降幅達29.0%。項目規模層面，截至2026年6月末，城市服務項目總數為150個，較2025年同期減少10個，主要是部分停車場運營項目因配合市政土地開發計劃到期終止。板塊內部也呈現結構性亮點，市政環衞服務實現收入3360萬元，同比增長44.3%，一定程度上對衝了其他業務的下滑壓力。

商業運營服務板塊保持平穩運行，報告期內實現收入3127.6萬元，同比下降7.8%，佔總營收比重為10.1%。收入下滑主要受委託收入減少、租金收取率下降影響，但業務規模基本穩定，截至2026年6月末，公司服務商業項目55個，在管建築面積80萬平方米，與2025年末持平。

圖：泓盈城市服務2026H1各類服務營收

盈利質量持續改善，財務結構保持穩健

在營收小幅下滑的背景下，公司通過成本管控與結構優化實現盈利水平穩中有升，財務質量整體保持穩健。盈利端，報告期內實現毛利8487.6萬元，同比微降0.3%；毛利率27.4%，較2025年同期提升0.5個百分點，主要得益於高毛利的物業管理服務佔比提升，以及內部降本增效措施的落地。費用管控成效顯著，銷售開支同比下降15.4%至129.2萬元，行政開支同比下降7.9%至2599.4萬元，兩項費用合計佔營收比重從2025年同期的9.4%降至8.8%。需注意的是，受停車場系統合同糾紛訴訟賠償影響，報告期內錄得其他虧損淨額99.9萬元，對利潤形成小幅拖累。

圖：泓盈城市服務2026H1核心經營數據

資產負債結構保持極高的安全性，截至2026年6月末，公司無任何銀行借款及有息融資，是行業內財務槓桿極低的企業之一。資產端結構清晰，非流動資產合計7854.3萬元，主要由物業廠房設備、合營及聯營公司權益、遞延税項資產構成；流動資產合計86939.3萬元，其中合同資產33176.9萬元，同比增長4.5%，主要源於部分項目結算周期延長；貿易應收款淨額16528.9萬元，與2025年末基本持平，賬齡結構持續優化，1年以內應收款佔比提升至87.1%，2年以上應收款佔比降至1.4%，回款風險整體可控；存貨372萬元，同比下降23.6%，庫存管理效率持續提升；現金及現金等價物31826.4萬元，較年初減少9.9%，但仍保持充裕水平，能夠覆蓋日常運營與擴張需求。

現金流方面，受營運資金佔用增加影響，經營活動現金流出現階段性下滑。報告期內，經營活動產生的現金流量淨額為1243.1萬元，同比下降58.9%，主要原因是預付款項、貿易及其他應收款增加1798.2萬元，合同資產增加1770.5萬元，營運資金佔用規模有所擴大。融資活動現金淨流出4269.2萬元，主要系支付2025年度末期股息3829.8萬元及上市相關開支405.6萬元所致。整體來看，公司現金儲備充足，無有息負債，財務安全邊際較高，能夠支撐后續業務擴張與併購整合。

戰略併購實質性落地，三大方向推進長期發展

報告期內，公司外延式擴張取得標誌性進展，2026年7月完成對湖南力唯中天科技發展有限公司全部股權的收購，成為當期最重要的戰略落地動作。力唯中天持有電子與智能化工程專業承包壹級、建築智能化系統設計專項甲級、機電工程施工總承包貳級等多項核心資質，其業務與公司現有城市照明、市政工程板塊高度互補。此次收購不僅直接完善了公司在智能化領域的資質佈局，更補充了專業技術團隊，為后續智慧城市業務拓展奠定了核心能力基礎。

力唯中天公司2026年7月順利取得城市及道路照明工程專業承包壹級資質，可承攬無金額上限的各類城市與道路照明工程施工項目，實現了可承包範圍的重要突破，破解了泓盈公司照明業務板塊的資質瓶頸，為市場拓展注入強勁動能。

從長期戰略框架看，公司圍繞「區域領先、國內一流的城市綜合服務運營商」的戰略目標，重點推進三大方向佈局。其一，依託併購整合鞏固區域競爭地位，公司調整全球發售所得款項用途，將戰略收購資金額度從2520萬港元提升至3780萬港元，預計2026年底前全部動用，后續將持續篩選併購標的，延伸業務鏈條；同時依託大股東長沙城市發展集團的項目儲備資源，深化片區運營、軌道配套、市政照明等領域的市場覆蓋，並積極拓展第三方開發商與各級地方政府客户。其二，持續提升服務品質與品牌影響力，以客户滿意度為核心，完善全生命周期服務體系，深化與地方政府合作，探索城市更新、市政維護等新服務場景，拓展增值服務組合，完善端到端服務價值鏈。其三，加快數字化與智能化轉型，依託收購的技術團隊，推進內部管理信息系統、業務運營系統、設備連接系統三大數字化體系建設，實現勞動力、合同、財務、資產管理全流程數字化，同時推動軌道物業、市政照明、智慧片區等場景的智能化落地，並逐步向清潔、安保等更多服務場景複製推廣。

區域龍頭地位穩固，特色賽道構建差異化壁壘

作為深耕湖南省的國有城市服務運營商，公司在區域市場已建立穩固的競爭壁壘，行業地位持續提升。行業排名方面，公司位列2026中國物業服務百強企業第35位，同時獲評「2026中國智慧城市服務領先企業」「2026中國國有物業服務優秀企業」「2026中國特色物業服務領先企業-城市照明」及「2026長沙市物業服務企業綜合實力TOP10」，品牌影響力與行業認可度持續提升。

股東資源與客户基礎構成核心競爭優勢。公司第一大股東長沙城市發展集團為地方核心國企，報告期內貢獻收入9168.7萬元，佔總營收比重約29.6%，是公司最核心的客户與項目來源。依託國有股東背景，公司在公共物業、市政服務、城市照明等To G業務領域具備天然優勢，能夠持續獲取優質項目資源，形成了較強的本地化競爭壁壘。

特色賽道方面，城市照明是公司的優勢細分領域，公司具備從設計、施工到運營維護的全鏈條服務能力，是國內少數擁有城市及道路照明工程專業承包壹級資質的地方國企之一，在長沙及湖南市場佔據領先地位。此次收購力唯中天后，公司在智能照明、智慧市政領域的技術能力進一步增強，特色賽道的競爭壁壘持續夯實，差異化優勢更加突出。

數字化投入持續加碼，技術賦能業務轉型升級

報告期內，公司持續加大科技投入，數字化轉型進程穩步推進。硬件投入層面，為提升業務運營效率，公司採購若干智能設備，截至2026年6月末，物業、廠房及設備賬面值達3209.6萬元，較2025年末增長23.6%，智能化硬件基礎持續完善。

系統建設層面，公司三大數字化系統項目穩步推進，包括內部管理信息系統、業務運營系統、設備連接系統，均納入全球發售募資投向。截至 2026 年 6 月末，對應未動用募資余額分別為 5.1 百萬港元、6.4 百萬港元、7.4 百萬港元。受項目進度調整影響，部分技術投資項目的預計完成時間從2026年底延期至2027年底，公司將持續優化系統功能，逐步實現各業務板塊的數據互聯與協同效應。

場景應用方面，公司重點推進市政照明智能化、智慧片區運營、軌道物業智能化三大場景落地。通過收購力唯中天獲取的智能系統集成能力，公司將逐步把智能化技術應用到清潔、安保等更多服務場景，以技術賦能提升運營效率與服務品質，推動公司從傳統城市服務管理者向智慧城市綜合運營商轉型。

結語

整體來看，2026年上半年，泓盈城市服務在行業調整期保持了穩健的經營基本面，物業管理服務的高速增長有效對衝了城市服務業務的階段性調整，降本增效推動盈利水平穩中有升，無有息負債的財務結構為后續擴張提供了充足安全墊。此次收購力唯中天，是公司從「傳統市政服務商」向「智慧城市運營商」升級的關鍵一步，既補全了技術資質短板，也打開了新的業務增長空間。

但同時也需注意，公司當前仍存在一定發展挑戰：一是城市服務板塊受項目周期與市政規劃影響波動較大，業務穩定性有待提升；二是客户集中度相對較高，對大股東資源存在一定依賴；三是營運資金佔用增加導致經營現金流下滑，現金流管理壓力有所上升。

長期來看，作為湖南區域的國有城市服務龍頭，公司依託股東資源優勢與本地化深耕經驗，在公共物業、城市照明等賽道已建立穩固壁壘。隨着併購整合的持續推進與數字化轉型的落地，公司有望在智慧城市服務領域實現新的突破，逐步從區域龍頭向全國性特色城市服務運營商邁進。