直擊業績會｜上半年在管面積同比增長23.4%，濱江服務管理層：繼續聚焦杭州核心區域

8月21日，濱江服務（HK03316，股價24.000港元，市值66.34億港元）舉行2026年中期業績線上推介會，被問及當下物業服務中最熱的「機器人」應用時，執行董事戚加奇坦言：「濱江服務採取了比較穩健的落地措施，目前已初步跑通三類場景。唯一的發展原則是不能因為機器人的使用讓業主覺得物業服務變得沒有温度。此外，要把試錯成本壓到最低，賬算不清不動手，儘量不拖累現金流。」

濱江服務中報顯示，2026年上半年，公司實現收入22.98億元（人民幣，下同），同比增長13.5%；毛利潤同比增長4.9%；公司權益股東應占期內利潤為3.15億元，同比增長5.8%。公司董事會決議宣派中期股息每股0.922港元。

濱江服務中報顯示，截至2026年6月30日，公司在管建築面積約9267.7萬平方米，較2025年同期的7508.3萬平方米增長23.4%；合約建築面積約1.10億平方米，同比增長13.8%。合約面積與在管面積比值約為1.2，為未來兩年的收入轉化提供了確定性儲備。

在管面積擴張直接拉動了基礎物管收入增長。2026年上半年，濱江服務物業管理服務收入為13.99億元，同比增長20.9%，佔總收入比重提升至60.9%。其中，住宅物業管理服務收入為11.25億元，同比增長23.0%；非住宅物業管理服務收入為2.73億元，同比增長13.0%。

從區域佈局來看，濱江服務杭州地區在管面積達5975.1萬平方米；此外，在管項目涉及浙江省、江蘇省、江西省、上海市、海南省及廣東省的21個城市。值得關注的是，濱江服務的平均物業管理費仍維持在較高水平，2026年上半年平均物業管理費約為每月每平方米4.18元，較2025年同期的4.20元微降0.02元。

從規模增長來源看，獨立第三方拓展成為濱江服務主要增量來源。2026年上半年，獨立第三方拓展在管面積增加600萬平方米，同比增長40.3%。值得注意的是，其2026年上半年新增合約面積中來自獨立第三方的比例約為80.2%。同時，濱江服務在報告期內終止合約建築面積約46萬平方米，主要為低效項目的有序退出，公司整體收繳率較2025年同期提升1.46個百分點。

從毛利率來看，濱江服務2026年上半年整體毛利率為20.8%，較2025年同期的22.5%下降1.7個百分點。其中，物業管理服務毛利率為17.0%，同比下降1.2個百分點，主要因人力成本上升及服務品質投入加大；非業主增值服務毛利率為31.9%，同比下降2.8個百分點，受上游房地產行業費用標準下調影響；5S增值服務毛利率為24.6%，同比下降1.5個百分點。

「當前行業呈現出三個方面新現象，一是規模承壓，盈利能力持續下降。目前物業行業整體面臨在管面積增速放緩，基礎服務收入增長乏力，疊加人工成本的剛性上漲，行業平均利潤率呈現持續收窄的趨勢；二是從增量競爭轉為存量競爭；三是從規模驅動轉化為效率驅動，以運行效率、服務品質以及科技賦能為核心的高質量發展。」濱江服務董事會主席兼行政總裁余忠祥在回答投資人提問時坦言。

面對行業變局，余忠祥闡述了濱江服務的應對路徑。在區域策略上，繼續聚焦杭州核心區域，進一步深耕，在持續提高服務和管理效率的同時，鞏固高端住宅物業領域的領先優勢，並積極拓展市場。他特別提到，公司在聚焦高端市場的同時，也關注到老舊小區業主對美好生活的同等向往，因此將持續開展ESG（環境、社會和公司治理）建設，兼顧社會責任，讓企業發展與老百姓的感知同頻共振。

在科技賦能方面，濱江服務將進一步加大投入，通過數字化手段優化服務流程，並探索機器人在物業服務場景中的應用，以技術手段提升運營效率。在增值服務方面，深入挖掘業主需求，梳理具備可操作性的業務項目，依託濱江集團的一手房渠道優勢和物業服務積累的業主資源，推動增值服務的增長。與此同時，公司逐步構建多元化的收入結構，持續增強自身的抗周期能力。

封面圖片來源：祝裕