機構：房地產行業銷售弱修復延續，投資加速探底

近日，開源證券在房地產行業點評報告中指出，銷售弱修復延續，投資加速探底。

單月銷售降幅邊際收窄，新房庫存延續去化

國家統計局發佈2026年1-7月商品房投資和銷售數據。1-7月，全國商品房銷售面積4.50億平，同比-11.8%（1-6月-11.6%），其中商品住宅銷售面積同比-12.7%；1-7月商品房銷售額4.27萬億元，同比-13.1%（1-6月-13.6%），其中商品住宅銷售額同比下降13.2%；1-7月商品房銷售均價9488元/平，同比-1.5%，環比+0.4%。

2026年7月，全國商品房銷售面積和金額分別同比-13.4%和-8.9%，單月降幅較6月分別收窄0.9pct 和5.0pct，在淡季中呈現出一定韌性。新房庫存自3月以來已連續5個月減少，去庫存政策效果延續。

拿地規模持續收縮，開工竣工同步深度探底

2026年1-7月，全國房屋新開工面積2.67億平，同比-24.0%（1-6月-23.4%），其中住宅新開工同比-24.6%；7月單月新開工面積同比-27.8%，降幅較6月（-26.0%）進一步擴大1.8pct。我們跟蹤的Wind 322城2026年1-7月宅地成交面積同比-21%，開發商對后市信心不足疊加資金壓力，拿地-開工鏈條仍在收縮。

1-7月，房屋竣工面積1.92億平，同比-23.2%（1-6月-23.7%）；7月單月竣工面積同比-18.7%，較6月（-25.0%）大幅收窄6.4pct。

開發投資額降幅擴大，資金端國內貸款持續收縮2026年1-7月，房地產開發投資額4.30萬億元，同比-19.2%（1-6月-18.0%），降幅擴大1.2pct，其中住宅開發投資同比-19.1%，投資端與銷售端增速差擴大至6.1pct（1-6月為4.4pct），反映量價收縮導致投資意願加速下行的負反饋仍在強化。1-7月，房地產開發企業到位資金4.57萬億元，同比-20.3%（1-6月-20.2%），其中國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別-32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%（1-6月-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%），國內貸款與自籌資金降幅擴大，反映「融資渠道窄」困境仍在加劇，而定金預收款和按揭貸款的邊際改善，印證了前期銷售政策效果對居民端購房意願的緩慢修復。

整體來看，房地產行業仍處於銷售弱修復+供給深度收縮的分化格局中。銷售端單月降幅邊際收窄，新房庫存連續下降表明需求端在政策託底下正緩慢修復。但投資端加速探底，房企資金壓力未減，供給側系統性收縮仍在深化。展望下半年，政策端去庫存、控增量基調不變，疊加低基數效應，市場回穩趨勢有望延續，但投資端企穩仍需等待資金面的實質性改善。推薦標的：（1）佈局城市基本面較好、產品力強的優質房企：中國金茂、建發國際集團、華潤置地、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、濱江集團、越秀地產、綠城中國；（2）商業運營與資管並重的商業地產運營商，同時受益於地產復甦和消費促進政策：華潤置地、大悦城、新城控股、龍湖集團；（3）「好房子，好服務」政策下服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務、建發物業。

風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。（2）開竣工深度調整對上下游產業鏈的傳導風險。