【華創地產行業周報 | 32周】北京出臺房地產優化政策，重點加大住房公積金支持力度

（來源：華創地產研究）

板塊行情：第32周（8月3日-8月7日）申萬一級行業指數中，房地產指數上漲2.1%，在31個一級行業板塊中排名第17。

政策要聞：地方層面：北京：8月7日北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和自然資源委員會、北京住房公積金管理中心發佈關於進一步優化調整本市房地產政策的通知。一、優化住房限購政策。非本市户籍居民家庭購買五環內商品住房的，在本市繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。二、完善房屋贈與政策。父母將家庭名下本市商品住房贈與子女的，不覈驗子女的購房資格。三、加大住房公積金支持力度，提出如適度提高住房公積金最高貸款額度，購房家庭中1人為公積金繳存人的，購買首套住房公積金貸款最高貸款額度為120萬元，二套住房公積金貸款最高額度為100萬元；夫妻雙方均為繳存人的，購買首套住房公積金貸款最高貸款額度為240萬元，二套住房公積金貸款最高額度為200萬元。優化公積金貸款額度與繳存年限掛鉤機制，購房家庭中1人為公積金繳存人的，每繳存一年住房公積金可貸款20萬元；夫妻雙方均為繳存人的，每繳存一年住房公積金可貸款40萬元，覈算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。對在本市無住房或僅有1套住房的本市繳存人家庭，當前已結清公積金貸款的，再次購房時可申請公積金貸款。此外還包含擴大存量房「帶押過户」範圍，支持本市公積金貸款存量房「帶押過户」等政策。

公司動態：1）招商蛇口：8月4日，招商蛇口與中國旅遊集團組成的聯合體以15.8億元總價競得浦東新區唐鎮PDP0-0405單元C-02E-01地塊。該地塊未觸及17.22億元的中止價，成交樓面價為48114元/平方米，溢價率為28.45%。2）中國海外發展：8月4日，中海以總價83.99億成功摘得北京朝陽南磨房鄉廣渠路0409-10地塊，溢價率19.04%，樓面價約為81406.75元/平方米。該宗地位於朝陽區勁松街道，用地規模36847.62平方米，地上建築規模103173.336平方米，容積率2.80。3）中國金茂：8月7日，中國金茂以14.47億元摘得三亞崖州灣科技城（中片區）控規YK06-04-04地塊，加上1.6億元的配建成本，綜合拿地金額達到16億元，綜合樓面價約6733元/平方米。該地塊出讓面積95460.83平方米，約143畝，用途為100%二類城鎮住宅用地，容積率≤2.5，建築限高80米，綠地率≥40%，項目可建面積近24萬平方米。 

銷售端：第32周新房成交同比減少5%，二手房成交同比增加3%。1）本周20城商品房成交面積136萬方，商品房日平均成交面積19.4萬方，環比減少32%，同比減少5%。2）從累計數據來看，年初至今20城商品房成交面積5845萬方，累計同比減少6%。3）第32周11城二手房成交面積181萬方，日平均成交面積25.9萬方，環比減少14%，同比增加3%。4）從累計數據來看，年初至今11城二手房成交面積6693萬方，同比增加5%。

投資策略：三個方向，尋找地產alpha。當前房地產市場三個問題仍需關注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經濟的拖累，對地產有負面影響，我們預計2026年房地產銷售量價或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對於開發類房企，我們認為高拿地精準度才能保障資產端收益率，進而走出alpha行情，區域深耕型房企更適應本輪房地產市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關注綠城中國、濱江集團、建發國際集團、中國海外宏洋集團、華潤置地、越秀地產。2）對於穩定紅利資產，一個方向是頭部購物中心，α屬性強，即使面臨消費下行也能保持租金穩定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處於第一梯隊的太古地產，建議關注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經紀人強管控建立高效的中央交易系統，大幅提高交易效率，保持高市佔率，因此建議關注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩態現金流。

風險提示：產業、人口兑現不及預期，廣義財政發力不足。

報告正文

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行情回顧：房地產上漲2.1%，板塊排名第17位

第32周申萬地產板塊上漲2.1%。第32周（8月3日-8月7日）申萬一級行業指數中，房地產指數上漲2.1%，在31個一級行業板塊中排名第17位。

本周A股板塊內漲幅第一為先導基電，漲幅達20.3%。從A股表現來看，漲幅前五的個股分別為先導基電、萬通發展、香江控股、京投發展、天地源。跌幅前五的個股分別為濱江集團、中國國貿、招商積余、萬科A、華發股份。

港股板塊內漲幅第一的正榮地產，上漲116.7%。港股表現來看，第32周漲幅排名前五的個股分別為正榮地產、融信中國、弘陽地產、正商實業、九龍倉置業，跌幅前五的個股分別為花樣年控股、瑞安房地產、景業名邦集團、卡森國際、盈大地產。

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政策要聞

中央層面：據新京報報道，近日，國務院常務會議審議通過《國務院關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定（草案）》。《草案》要求，要更好發揮住房公積金功能作用，拓寬提取和使用範圍，擴大制度覆蓋面，提升管理服務效能，更好地滿足居民多樣化住房消費需求。從政策邏輯來看，其一，我國城市發展已從大規模增量擴張轉向存量提質階段，居民住房消費從「購房」「租房」向「修房」「養房」拓展，條例原有使用範圍已無法適配新需求。其二，靈活就業人員規模已超2億人，原有制度普惠性存在明顯短板。其三，上半年已有超過60個城市先行調整公積金政策，積累了地方實踐經驗，為全國層面修訂奠定基礎。在穩定市場預期、提振住房消費信心方面，從上半年地方實踐看，各地在提高公積金最高貸款額度，重點支持綠色建築、現房銷售及多孩家庭公積金貸款，以及在適老化改造、物業費提取等方面的創新實踐，均已形成可複製經驗。全國層面的制度修訂將進一步釋放政策紅利。

地方層面：1）北京：8月7日北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和自然資源委員會、北京住房公積金管理中心發佈關於進一步優化調整本市房地產政策的通知。通知分為三部分。一、優化住房限購政策。非本市户籍居民家庭購買五環內商品住房的，在本市繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。二、完善房屋贈與政策。父母將家庭名下本市商品住房贈與子女的，不覈驗子女的購房資格。三、加大住房公積金支持力度。適度提高住房公積金最高貸款額度。購房家庭中1人為公積金繳存人的，購買首套住房公積金貸款最高貸款額度為120萬元，二套住房公積金貸款最高額度為100萬元；夫妻雙方均為繳存人的，購買首套住房公積金貸款最高貸款額度為240萬元，二套住房公積金貸款最高額度為200萬元。優化公積金貸款額度與繳存年限掛鉤機制。購房家庭中1人為公積金繳存人的，每繳存一年住房公積金可貸款20萬元；夫妻雙方均為繳存人的，每繳存一年住房公積金可貸款40萬元，覈算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。繳存年限不夠一整年的，按一整年計算。對在本市無住房或僅有1套住房的本市繳存人家庭，當前已結清公積金貸款的，再次購房時可申請公積金貸款。擴大存量房「帶押過户」範圍，支持本市公積金貸款存量房「帶押過户」。在存量房交易過程中，買賣雙方協商一致后，可由買方申請住房公積金貸款（含住房公積金組合貸款），用於清償賣方所售房產尚未結清的原有公積金貸款（含住房公積金組合貸款），並按照「帶押過户」流程，申請辦理不動產登記手續。居民家庭可憑具備建築裝修裝飾工程專業承包資質的企業開具的房屋裝修裝飾增值税發票，申請提取公積金用於本市自住住房裝修，提取額度不超過增值税發票金額的50%，且最高不超過25萬元。同一產權人就同一住房再次申請裝修提取，距上次裝修提取應滿10年。2）成都：8月9日，成都擬修訂住房公積金管理辦法，將裝修、支付物業費納入提取範圍。1）在繳存方面，《成都住房公積金繳存管理辦法（修訂徵求意見稿）》提及，「在本市就業的港澳臺人員和取得《外國人永久居留身份證》或持護照及工作許可的外籍人士，可按規定繳存住房公積金。」「個體工商户、非全日制從業人員以及其他靈活就業人員，可以自願繳存住房公積金。」「以勞務派遣形式用工的，勞務派遣單位承擔住房公積金繳存責任；勞務派遣單位與用工單位應在勞務派遣協議中約定繳納住房公積金的費用。」2）在提取方面，《成都住房公積金提取管理辦法（修訂徵求意見稿）》明確職工可申請提取本人住房公積金賬户余額的範圍和情形，其中提到「裝修自住住房的」「支付自住住房物業費的」「既有住宅增設電梯、老舊電梯更新或住房納入城市更新改造項目的」等情形。這意味着，在優化重大疾病提取公積金、允許提取公積金支付車位購置費后，成都擬將裝修自住住房、支付自住住房物業費納入住房公積金提取範圍。也就是説，住房公積金使用從購房、租房拓展到修房、養房，讓資金使用場景更豐富。

公司層面：1）招商蛇口：8月4日，招商蛇口與中國旅遊集團組成的聯合體以15.8億元總價競得浦東新區唐鎮PDP0-0405單元C-02E-01地塊。該地塊未觸及17.22億元的中止價，成交樓面價為48114元/平方米，溢價率為28.45%。2）綠城中國：8月4日，綠城以底價12.04億元獲上海嘉定區JDC1-0501單元74-04地塊，樓面價18200.1元/平方米。該地塊為住宅用地，出讓面積33081.97平方米，容積率2.0，建築面積66163.94平方米。3）中國海外發展：8月4日，中海以總價83.99億成功摘得北京朝陽南磨房鄉廣渠路0409-10地塊，溢價率19.04%，樓面價約為81406.75元/平方米。該宗地位於朝陽區勁松街道，用地規模36847.62平方米，地上建築規模103173.336平方米，容積率2.80，掛牌出讓起始價為70.5億元，起始樓面價約6.83萬元/平方米。4）中國金茂：8月7日，中國金茂以14.47億元摘得三亞崖州灣科技城（中片區）控規YK06-04-04地塊，加上1.6億元的配建成本，綜合拿地金額達到16億元，綜合樓面價約6733元/平方米。該地塊出讓面積95460.83平方米，約143畝，用途為100%二類城鎮住宅用地，容積率≤2.5，建築限高80米，綠地率≥40%，項目可建面積近24萬平方米。

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銷售端：新房成交同比減少5%，二手房成交同比增加3%

（一）新房市場：第32周20城成交面積同比減少5%

從我們監測的20城數據來看，第32周20城商品房日均成交面積環比減少32%，同比減少5%。1）本周20城商品房成交面積136萬方，商品房日平均成交面積19.4萬方，環比減少32%，同比減少5%。2）從累計數據來看，年初至今20城商品房成交面積5845萬方，累計同比減少6%。

第32周一線城市商品房成交面積為58.1萬方，同比增加35%。1）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市第32周成交面積分別為58.1萬方、47.5萬方、30.8萬方，周環比增速分別為-7%，-45%，-42%，周同比增速分別為35%、-25%、-16%。2）一線城市中北京、上海、廣州、深圳成交面積同比增速分別為-11%、61%、35%、28%，環比增速分別-42%、26%、-12%、-34%；二線城市中寧波同比增速為143%；三四線城市中莆田、揚州同比增速為35%、25%。3）從累計數據來看，一線城市商品房成交面積為2095萬方，同比增加2%。我們監測的5個二線城市商品房成交面積為2291萬方，同比減少9%；11個三四線城市商品房成交面積為1459萬方，同比減少12%。

（二）二手房市場：第32周11城成交面積同比增加3%

從我們監測的11城數據來看，第32周二手房成交面積同比增加3%。1）第32周11城二手房成交面積181萬方，日平均成交面積25.9萬方，環比減少14%，同比增加3%。2）從累計數據來看，年初至今11城二手房成交面積6693萬方，同比增加5%。

第32周監測的一線城市二手房成交面積同比增加3%。1）分城市級別來看，我們監測的一線、二線、三四線城市第32周二手房成交面積分別為79.4萬方、74.5萬方、27.4萬方，周環比增速分別為-10%，-20%，-11%，周同比增速分別為10%、-7%、14%。2）一線城市中北京二手房成交面積27.2萬方，同比增加3%；上海二手房成交面積41.2萬方，同比增加21%；深圳二手房成交面積11.0萬方，同比減少2%。3）二線城市中成都成交面積同比增速為8%。4）從累計數據來看，3個一線城市二手房成交面積2912萬方，同比增加7%；5個二線城市二手房成交面積2875萬方，同比增加1%；3個三四線城市二手房成交面積907萬方，同比增加12%。

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融資端：本周發債企業大部分為地方國企

本周發債企業大部分為地方國企。1）第32周中國綠發、外高橋和綠城集團發行規模最大，發行中期票據和公司債15億元；2）綠城集團發行的中期票據利率最高，為3.10%，浦東金橋發行的中期票據利率最低，為1.68%。

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投資建議

三個方向，尋找地產alpha。當前房地產市場三個問題仍需關注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經濟的拖累，對地產有負面影響，我們預計2026年房地產銷售量價或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對於開發類房企，我們認為高拿地精準度才能保障資產端收益率，進而走出alpha行情，區域深耕型房企更適應本輪房地產市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關注綠城中國、濱江集團、建發國際集團、中國海外宏洋集團、華潤置地、越秀地產。2）對於穩定紅利資產，一個方向是頭部購物中心，α屬性強，即使面臨消費下行也能保持租金穩定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處於第一梯隊的太古地產，建議關注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經紀人強管控建立高效的中央交易系統，大幅提高交易效率，保持高市佔率，因此建議關注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩態現金流。

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風險提示

產業、人口兑現不及預期，廣義財政發力不足。