美的置業交出輕資產轉型后第二份半年報，資產運營收入5.6億元反超開發服務

8月10日，美的置業（HK03990，股價2.515港元，市值36.10億港元）發佈2026年中期業績報告。這是公司完成約2200億元規模縮表、全面轉向輕資產運營之后披露的第二份半年報。

財報顯示，2026年上半年，美的置業實現總收益18.82億元，同比下滑5.72%；股東應占利潤2.5459億元，同比下降16.7%；股東應占核心淨利潤2.5550億元，同比下降18.1%。不過公司盈利質量有所改善，實現毛利約6.30億元，同比小幅增長2.6%，毛利率提升2.7個百分點至33.5%，終結此前持續下行的態勢。

業務結構層面，公司四大板塊業績分化顯著。其中，資產運營業務收入同比實現翻倍，成為核心增長引擎；物管服務穩住業績基本盤；開發服務、房地產科技兩大板塊收入大幅收縮，成為整體營收下行的主要拖累。

值得注意的是，管理層曾在2024年度業績會上提出，未來三年歸母核心淨利潤複合增速不低於20%。2025年公司歸母核心淨利潤增速達19.3%，已接近目標閾值；而2026年上半年股東應占溢利同比下滑16.7%，公司全年達成正向增長的壓力有所加大。

完成重組后的美的置業形成「物管打底、資管提速」的收入結構，二者合計貢獻近八成營收，成為公司抵禦行業波動的核心緩衝。

其中，物管服務仍是現階段第一大收入來源，上半年實現收入9.12億元，佔總營收比重達48.51%，規模與去年同期基本持平，充當業績壓艙石。截至6月末，公司物業在管面積8405萬平方米；合約管理面積9552萬平方米，管理規模在港股上市物企中處於中游區間。

《每日經濟新聞》記者注意到，不同於行業普遍追求規模快速擴張的思路，美的置業物管板塊更側重提質發展，一方面依託存量住宅項目維持基礎現金流，另一方面加速佈局非住宅賽道對衝開發業務波動。

報告期內，美的置業非住宅在管項目合計115個，上半年新簽下7個千萬元級項目，新拓面積中第三方佔比提升至94%，業務向產業園區、醫療康養、學校、公建配套延伸。

資產運營業務是美的置業各大業務板塊中表現較為亮眼的，上半年該板塊收入達5.59億元，同比增幅高達103.2%，躍升爲第二大收入板塊。

該業務覆蓋商業運營、產業園租售兩大賽道，目前持有14個在營商業項目，其中自持6個，上半年商場整體出租率94%，同比提升3個百分點；4座產業園區實現廠房交付面積4.9萬平方米，自有項目經營基本面穩健。

美的置業表示，將圍繞廣州、佛山、貴陽等深耕城市，依託自持項目不斷打磨管理能力及標準化體系，對外拓展第三方運營項目，輸出運營能力、品牌、系統及資源，持續擴大業務規模，提升輕資產運營體量。

與資產運營、物管服務的穩健表現形成反差，開發服務、房地產科技兩大深度綁定地產開發的業務出現明顯下滑，成為拖累整體營收下行的核心因素。

開發服務曾是公司剝離重資產后重點押注的賽道，2025年全年收入9.58億元，同比大漲227.1%，市場對其2026年規模表現抱有較高預期。但今年上半年板塊收入僅3.30億元，同比大幅下降34.7%。

對於收入回落的原因，半年報提及：「主要由於房地產銷售收入和代管面積下滑，相應收取的開發服務收入減少。」

半年報還提到，面對市場下行，公司主動調整發展策略，從追求籤約規模轉向篩選優質項目，聚焦無錫、徐州、貴陽等深耕城市拓展4個第三方住宅項目，推行現房模式提升行業信用。

房地產科技板塊收縮幅度突出，上半年收入約0.82億元，同比下滑71.6%。

該板塊依託住宅開發配套智能家居、數字化設計業務，與地產周期深度綁定，行業整體低迷直接導致業務量大幅縮減。作為集團長期戰略培育板塊，公司持續打磨SISTech智慧人居系統，但短期難以對衝地產下行帶來的收入缺口，板塊收縮是否見底，將影響集團整體盈利彈性。

值得注意的是，本期利潤下滑並非經營基本面惡化。財報顯示，公司税前利潤仍實現小幅增長，利潤回撤主要受税負抬升以及金融工具公允價值變動影響。

美的置業財報顯示，2026年上半年所得税開支1.48億元，同比增加56.5%；經測算，實際所得税率升至約36%，較去年同期約24%顯著走高。所得税大幅上行成為壓制賬面利潤的首要因素，疊加金融資產減值虧損有所擴大，進一步侵蝕賬面淨利潤。

綜合來看，2026年上半年美的置業轉型分化特徵凸顯：資產運營業務高速增長但整體基數偏小，物管服務穩住業績底盤，開發服務與房地產科技收入大幅回落。此前管理層定下未來三年歸母核心淨利潤複合增速不低於20%的目標，受2026上半年業績承壓影響，下半年其余業務板塊需要實現顯著放量，纔有望向該目標靠攏。

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