上海郊區地價下跌之困

　　來源 城市浪潮

　　如今的上海土拍市場，價格正在走向兩極分化。

　　一方面，市區價格不斷走高，成交樓板價頻頻刷新。另一方面，郊區地價則在持續下滑，曾經的外圍熱門板塊也無法倖免。

　　在剛剛過去的今年上海七批次集中土拍中，郊區地價下滑表現的尤為明顯。

首當其衝的便是曾經的外環頂流浦東唐鎮，本次推出的浦東新區PDP0-0405單元C-02E-01地塊最終成交樓板價4.81萬每平。

一年前，該地塊北側相鄰的浦東新區PDP0-0405單元C-02C-01地塊，最終成交樓板價5.24萬每平。

一年時間，唐鎮地價下降了4300元每平。如今來看，唐鎮地價想要重返5字頭，短期之內無法預見。

除了唐鎮之外，上海外環外另一頂流嘉定南翔同樣遭遇了類似情況。華潤置地本次拿下的嘉定區JDC2-0202單元25-06地塊，成交樓板價為3.08萬每平。

三年前，華潤曾與華發聯手共同拿下本次地塊西南側的嘉定區南翔鎮JDC2-0202單元29-01、31-02、32-01、33-02地塊（如今的時代之城），整體成交樓板價為3萬每平。

表面看上去地價依然有小幅上漲，但結合土地指標就會發現，三年前地塊容積率2.37，如今新推地塊容積率1.3。

這也就意味着，本次地塊未來入市后的物業類型大概率是洋房+疊加，或者小高層+洋房+疊加，相比於三年前的土地理應有更高的溢價空間。

但實際情況卻是地價僅高出800元每平，不得不説屬於一次地價倒退。

　　不過，雖然郊區地價在整體下滑，但房價並沒有出現滑坡。從經濟學角度來看，商品售價並非完全由成本決定，市場需求也是重要因素。

　　反應到樓市層面，房價並非完全由地價決定，地價能決定房價下限，但具體定價還要結合周邊競品和產品附加值來確認。

例如近期大紅大紫的綠城悦海棠，其首開定價6.22萬每平，其周邊樓盤寶業虹橋國展里則為6.17萬每平，兩盤地價相近，綠城略貴400元每平。

表面來看地價差距便是房價差距，但綠城涵蓋一定比例小户型房源，如果對比兩盤相同户型，綠城價格比寶業高出2000元每平，這便是綠城品牌帶來的溢價空間。

　　因此，在如今郊區地價出現下滑的情況，給了高品牌價值的房企更多的施展空間，其可以通過提升產品附加值來拉昇定價。

　　這將倒逼着房企不得不提升自身產品力，可以預見未來郊區房價將很長時間維持在小幅空間內波動，能否熱銷完全取決於產品。

　　未來郊區項目每一次開盤銷售情況都很關鍵，將決定板塊內未來土拍的成交價。如果青浦徐涇新推土地，那麼地價大概率會出現小幅上漲。

　　上海房地產精細化開發時代已經到來，且看各路房企如何抓住新機遇。