中金：北京樓市新政會是房價拐點的催化劑嗎？

　　來源：中金公司

　　事件

　　2026 年8 月7 日，北京市住建委等聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》，調整限購及公積金貸款政策。

　　評論

　　當前正處於北上深供需結構調整的關鍵點，關注本次政策調整在預期引導層面的作用。本次北京樓市政策調整后，非本地户籍家庭在覈心區內購房的最低社保年限要求、公積金貸款額度均已調整至與上海、深圳基本持平。我們認為本次樓市政策調整的意義更多在於預期引導而非直接的需求刺激。當前北上深三地均處於供給側出清逐步帶來價格預期好轉的階段，從進展節奏上看，上海最快，北京、深圳逐級次之；在這種微妙平衡之際，政策帶來的預期改善可能成為市場走入正循環的推手，過往的政策調整大多沒有遇到這樣的市場環境，因而作用有限。當然在較長的調整周期和多次的政策發力之后，資本市場也需要更進一步的基本面數據支持才能增進信心。

　　我們重申今年年初以來提出的北上樓市拐點漸近觀點，當前頭部城市基本面走勢仍支持這一觀點，並認為深圳正進入類似狀態。

　　1）儘管近期二手房交易量存在季節性環比走弱，但絕對水平仍高於2H25，且7 月同比改善説明市場温度大體有所維持（vs．去年年中處於降温趨勢）；2）北上深三地均在去年的不同時點開啟新掛牌量同比持續為負的階段，存量掛牌量也分別於3Q25、4Q25、2Q26 進入連續下行區間，供給側出清特徵明顯；3）北、上二手房掛牌去化周期已達到/低於房價可以走穩的經驗區間，深圳雖仍高於該區間，但由於掛牌覆蓋率的擴大、實際差距可能並不像數據顯示出的那樣明顯。往前看，我們認為三地內生企穩趨勢已較為明朗，須重點觀察從穩轉升的質變點何時出現，政策和時間都可能成為有效變量。

　　積極看多房地產板塊。目前板塊中期業績利空因素已得到一定釋放、估值整體偏低，正處於等待催化的階段，我們預計本次新政可能帶來一定情緒上的階段性好轉，但更持續的積極變化需要得到基本面數據進一步的支持。我們優先推薦銷售預期、業績兑現均優的龍頭，如貝殼、華潤置地、中海外、金茂、建發國際和濱江，同時提示近期因業績和經營表現超跌標的在beta啟動時的補漲機會，如綠城中國、龍湖、新城控股和保利置業。多元板塊推薦華潤萬象生活、恆隆地產、太古地產。

　　風險

　　核心城市供需結構走弱；板塊流動性條件惡化。