【券商聚焦】中國銀河：S-REITs實現估值系統性重估仍需基本面增長驅動

金吾財訊 | 中國銀河證券表示，美國宏觀基本面及美聯儲政策展望：勞動力市場「供需雙弱」（失業率4.2%-4.5%區間）與通脹基本盤降温共同指向加息與降息條件均未成熟。供給端受移民淨流出與退休高峰擠壓，需求端受消費疲軟壓制，企業普遍轉入「低僱傭、低裁員」的防禦模式。雙重作用下，勞動力市場缺乏修復彈性，預計下半年失業率將在4.2%-4.5%區間內窄幅震盪上行。

通脹方面，在薪資增速持續放緩、住所租金延續下行以及關税衝擊邊際消退的三重驅動下，核心通脹中樞趨於回落。同時，原油供需格局的演變雖會帶來油價波動，但這僅影響通脹下行的斜率，難以扭轉其回落的確定性方向。總的來看，由於加息需看到能源衝擊向核心通脹擴散，降息則需通脹明確回落或就業超預期惡化，當前這兩組條件均未充分滿足，預計維持聯邦基金利率目標區間不變。

利率平穩僅能形成温和支撐，S-REITs實現估值系統性重估仍需基本面增長驅動。利率中樞維持平穩將從兩方面形成利好：一是收窄融資成本波動區間，穩定市場對單位派息（DPU）的盈利預期；二是鞏固板塊相對收益利差，提供估值底部支撐。板塊估值修復的核心正向催化主要來自三類基本面增量：海外零售物業資產價值上調、租金上調幅度超預期落地、可增厚單位派息的優質併購項目完成落地。