最高漲3100%、570%！兩隻虧損物業股逆勢走出翻倍行情，什麼情況？

近期，兩隻物業股走出了一波極具反差的行情。

7月28日復牌的方圓生活服務（HK09978，股價0.850港元，市值3.400億港元）單日收漲291.3%，盤中最高漲幅突破322%，登頂港股當日漲幅榜。浦江中國（HK01417，股價6.450港元，市值26.12億港元）自5月中旬開啟上漲通道以來，股價從不足1元的「老千股」一度漲至7.12港元，區間最高漲幅超3000%。

值得注意的是，兩家公司近期都發布了控股權折價出讓的股權交易公告。浦江中國5月披露控股股東擬清倉轉讓74.08%股權，方圓生活服務7月公告實控人折價近四成出售過半控股股份。

近期港股物業板塊的兩大暴漲個股，都發布過轉讓股權的相關公告。

7月，方圓生活服務公告轉讓50.01%控股權，接盤方為有云服務企業背景的貢偉力，交易每股對價僅0.14港元。對比公司停牌前0.23港元的收盤價，此次股權轉讓折價幅度高達39.13%；同時，交易撮合方太盟投資集團獲公司無償授予認股權證，以零成本期權形式作為本次交易的配套安排入局。

二級市場方面，方圓生活服務股價於7月31日創下1.55港元新高，區間最高漲幅曾達到約570%（以7月上旬0.23港元階段低點測算），截至最新收盤，漲幅回落至274%。

從基本面來看，方圓生活服務經營承壓明顯。

據企業財報數據，2023年至2025年營收連續下行，分別為4.27億元、3.69億元、3.51億元；連續三年虧損，2023年—2025年股東應占溢利分別虧損6061萬元、7693萬元、5248萬元。

相較於方圓生活服務，浦江中國的大漲行情更為誇張，漲幅量級遠超前者。

據通達信數據，自5月14日啟動上漲行情以來，公司股價從0.24港元的低位一路衝高，盤中最高觸及7.12港元。短短兩個多月區間最高漲幅約3100%（以5月上旬0.215港元階段低點測算），創造了年內物業板塊最強漲幅紀錄。

追溯行情根源，同樣源於大額股權清倉交易。

浦江中國5月披露創始團隊擬清倉所持74.08%全部股份，6月發佈正式交割公告，微盟創始人孫濤勇聯合一致行動人完成收購，成為公司新任實控人。

本次交易的折價力度更為激進，每股要約價僅0.519港元，較6月公告前最后一個交易日1.870港元的收盤價，折讓幅度高達72.25%。

浦江中國基本面並無亮眼支撐，公司主營業務聚焦城市服務與物業配套服務，業務模式較為單一。

據浦江中國財報，公司的主營業務以物業服務和城鎮環衞服務為主。截至2025年末，物業管理服務貢獻營收約7.46億元，佔營收比重69.23%。城鎮環衞服務收入2.78億元，佔比25.82%。

財務層面，浦江中國2023年至2025年實現股東應占溢利分別為虧損7446萬元、5034萬元、2496萬元，三年累計虧損近1.5億元。

針對兩家公司股權折價轉讓考量、定價依據、中小股東權益保障及上市公司后續經營轉型規劃等問題，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱「每經記者」）分別向方圓生活服務、浦江中國官網郵箱發去採訪函，但截至發稿暫未獲得答覆。

「此次兩家虧損物業股股價暴漲，核心並非企業基本面改善，而是科技從業者低價收購港股物業上市平臺引發的資本行情。」8月4日，中物智庫高級研究員宋子謙通過微信在接受每經記者採訪時表示。

在宋子謙看來，這類買家看重的並非物企虧損的主業利潤，而是稀缺的港股上市資質、成熟的實體經營場景，以及后續資本運作和產業重組的選擇權。目前僅出現兩宗交易，只是個別資本運作案例，並不代表科技企業批量入局抄底物業殼的行業趨勢。

兩隻物業股大漲之所以在整個板塊顯得亮眼，緣於行業背景的顯著變化。

據中指研究院數據，2026年上半年，物業板塊總市值及市盈率均處於波動下行趨勢，截至2026年6月30日，上市物企總市值約為2029.90億元人民幣，PE均值為13.06倍（剔除異常值），較年初分別下降21.38%、27.31%。

「物管板塊估值與市值持續走弱背后，個股分化態勢愈發極端，頭部十家企業壟斷近八成總市值，超半數上市物企陷入低股價、低流動性困境，退市風險抬升。」中指研究院分析稱，現如今物管板塊的資本市場估值邏輯已迎來重構，過往「規模至上」邏輯失效，資金不再單純追捧擴張速度，精細化運營、客户服務能力成為估值核心錨點，優質服務企業方能收穫估值溢價。

資本市場降温的直觀體現，便是2026年上半年國內物業服務行業無新增IPO申報及上市案例。

據每經記者不完全統計，2021年以來，已有藍光嘉寶服務、華發物業服務、融信服務、金科服務、瑞森生活服務五家上市物企先后退出資本市場。

而相較於艱難深耕物業主業，收購現成港股上市平臺、規避嚴苛的IPO審覈流程，成為新經濟企業、科技公司、傳統轉型企業快速登陸資本市場的捷徑。

其中，浦江中國控股權由微盟創始人孫濤勇跨界接盤，方圓生活服務過半控股權則賣給有云服務企業背景的貢偉力，二者均是科技類主體低價拿下港股物業上市平臺。

宋子謙也提到，目前公開市場上，可直接照搬的「虧損物業股被收購后立即注入科技資產並完成徹底轉型」的成熟案例並不多。

以佳源服務為例，2024年，接管人以9900萬港元出售其73.56%股份，部分對價通過抵銷債務支付。新控制權落定后，公司首先補發業績、解決復牌事項，2024年12月恢復交易，2026年又進行了股份配售。這一案例反映的是「取得控制權—治理修復—恢復上市功能—再融資」。

封面圖片來源：每經媒資庫