上海新楊思17萬㎡商業綜合體落地，機遇與挑戰並存

（來源：AdvancedForum）

2026年7月30日上午，備受市場矚目的新楊思商業地塊競拍，出讓範圍不僅包括21Aa-04地塊、21Ab-01地塊，還包括兩個地塊的地下空間、兩條市政道路的地下空間及公園的部分地下空間。如地下商業做滿，總商業建築面積將達17.3萬㎡。

嘉里建設&華之門資本與華潤置地兩家狂舉155輪，最終嘉里建設&華之門資本聯合體以27.0525億元總價，80.44%溢價率競得。按照計容口徑，樓面價為1.80萬/㎡，按照商業建面口徑（地下商業做滿），單價為1.56萬/㎡。

彌補片區大體量商業空白

純商業地塊有如此熱度，近年已非常少見，能夠吸引兩家市場化企業競品的原因核心還是項目商業發展潛力。地塊所處新楊思區域周邊已發展成熟，住宅密度高，項目建成后可同時輻射三林、北蔡、楊思，甚至張江、前灘和御橋。

地塊車程5km範圍內項目多為小體量老項目，分佈較散，除前灘太古里、世博軸外，上10萬平米的大型購物中心比較稀缺。且地塊屬於雙軌交匯，毗鄰的6號線高青路站已建成，遠期還有號稱「超級環」的26號線。

地塊往北不到5km有華潤操盤的世博天地，往西約5km的晶耀前灘、往南約2km的三林印象城（現在的新達匯），華之門商管核心成員均有過操盤經驗。兩個競價團隊對於大片區熟稔，出價很有底氣。

兩種投資邏輯的PK

2021年2月，嘉里建設＆華之門競得的金橋巨峰路TOD商業部分成交樓面價為1.73萬元，同屬「金色中環」，橫向比較，不帶住宅的新楊思地塊性價比「中規中矩」。

但市場今時不同往日，樓市下行，存量賽道變主角。兩家競拍方的PK本質是兩種投資邏輯的PK。華潤已打通各項REIT通道，投資刻度中不僅需考慮周轉率、現金流，更重要的是前置「投融管退」閉環思維。

梳理上海最近幾單的REIT退出案例，如對標晶耀前灘，即使月租金單價做到250（不含物業費，筆者認為是非常高的水平），退出單價僅2.1-2.3萬元（晶耀前灘的停車場收入未算入商場現金流）。

注：開業年限指按照評估時間節點計算的開業年限；租金單價為評估節點租金單價；估值單價口徑為商業建築面積口徑；晶耀前灘項目停車場現金流算到到了寫字樓。

按照新楊思地塊最終成交地價，筆者估算項目商業建面單方約2.6萬，總投在45億左右。因此按照大資管邏輯，這個價格的閉環結果可能是：拿地后辛辛苦苦建4年，再勤勤懇懇運營6-8年，終於能夠以成本價退出。

其次，華潤也沒有必要把籌碼孤注一擲，目前市場上，「麪包」與「麪粉」價格倒掛現象越來越普遍，與其拿地蓋房，三四年后纔有現金流入，不如直接買樓。

今年3月，砂之船旗下的關聯企業收購上海閔行最大爛尾商業項目—原金盛家居二期，項目總建面22萬㎡（含車庫），收購價僅5.8億元。

今年6月，華潤收購停工多年的合肥蘇寧廣場，項目總建築面積26.70萬㎡，商業建築面積17.58㎡，主體已開發建設完成，收購價僅6.57億元，筆者粗算加上后面的精裝、景觀、機電和改造支出，總投約10億元出頭，商業建面口徑單方成本僅約6000-7000元。

注：原合肥蘇寧廣場

對於華潤而言，能夠給到楊思地塊一萬八（計容口徑）的授權價已經顯示出了非常大的決心，從退出的邏輯上説，這個價格其實很雞肋。

港資習慣於長線持有，一直有高價格買好地段的傳統，回報率大於融資成本就有投資邏輯。嘉里建設財報中，近幾年貸款利率均在4%以下。在授權價上，華潤PK不過嘉里很正常，這種兩種投資邏輯的代差。

地塊條件存在設計挑戰

其實雞肋的不僅是地價，楊思地塊在設計上存在很大挑戰。可能是因為存在市場化競爭，出讓方寧可前置詳盡約定連廊計容、控規、甚至產權問題，也堅持沒有合併兩個地塊。

這也成為項目的設計死穴，兩個地塊組合的購物中心運營價值折損很大，市場上AB館商業，鮮有精彩案例。

連廊雖然有控規指引，但一般情況下不會允許在F2大面積橫鋪。這造成了另外一個問題是：B1、F1/F2和F3動線無法垂直對齊。

注：控規中關於F2層連廊預留規定

項目地下商業的控規和出讓應該是爲了引導購物中心與東側的綠地形成聯動，但也需要橫跨兩條市政道路，路網需預埋管道，標高和地下商業無法持平，最終呈現的地下空間並不會如預期的規整。晶耀前灘的地下通道就是下扶梯再上扶梯，

容積率高是項目設計的第三個挑戰，很神奇的是，土地出讓文件中沒有載明建築密度（可能在規範中）。即使按照55%的建築密度計算，西地塊需做到6層，東地塊因為可以勻1萬㎡至路面上空，5層可以消化。當然限高條件也允許插一棟塔樓消化高樓層，這是算賬的問題。

在招商層面的另外一個BUG是，項目北側緊鄰一所學校，根據上海未成年人保護相關條例，中小學200米範圍內部分業態禁止經營，如酒吧夜店、KTV、電玩遊樂、網咖、棋牌等。

城市設計中南側地塊為超塔，暫未出讓，目前的市場環境很難有市場化企業接盤，開發時間和業態都存在不確定性。上位規劃中如果把南側兩個地塊合併，和購物中心地塊功能調換，前述的很多問題都迎刃而解，北高南低也更符合傳統風水。

綜合看，新楊思地塊具備打造地標商業綜合體的區位和人口基礎，但設計限制較大，機遇與挑戰並存。