2026年7月全國房地產市場月報

政治局會議：穩樓市基調延續，宏觀政策強調發力提效。7月30日，中共中央政治局召開會議，會議肯定經濟「動能向新、結構向優」，同時強調高度重視困難挑戰。宏觀政策由「用好用足」轉向「發力提效」，提出發揮存量政策效能、謀劃務實管用的增量政策，「有效擴大國內需求」仍是主要着力點。房地產方面，會議提出「穩定房地產市場」，表明穩樓市仍是貫穿全年的既定目標。當前房地產政策框架已較為完整，短期預計聚焦提升既有政策落地效能，進一步支持住房需求釋放、市場庫存去化和房企資金狀況改善。

《擴大消費「十五五」規劃》發佈。7月2日，國務院批覆《擴大消費「十五五」規劃》，圍繞6個方面部署28條重點任務。《規劃》將住房列入「大宗耐用商品消費」首項。同時將房地產市場平穩運行與居民財產性收入、消費能力相聯繫，重申因城施策優化房地產政策，提出深化住房公積金制度改革、擴大使用範圍等。總體來看，住房及居住相關消費被納入擴大內需的長效制度安排，限制性措施優化、公積金政策加力、「好房子」供給和存量更新仍是后續主要着力點。

（更多房地產政策信息，詳見文末附表）

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市場表現

1. 市場供求：淡季效應顯現，重點城市新房及二手房成交量環比回落，但同比仍小幅增長；7月20城二手房成交量環比下降6%，同比增長9%；100城新房銷售面積環比下降17%，同比小幅增長約4%

■ 二手房市場：7月20城成交套數同比增長9%，京滬同比保持增長

圖：20城二手住宅月度成交套數及同比

重點城市二手房成交：根據中指數據，7月20城二手住宅成交12.5萬套，環比下降6.0%，同比增長9.3%，增幅較上月收窄3.1個百分點，7月二手房成交活躍度環比回落，但仍強於上年同期。累計來看，1-7月20城二手住宅成交88.5萬套，同比增長6.1%。

具體城市方面，北京、上海、深圳等核心城市二手房市場成交量同比持續增長，7月，北京二手住宅、上海二手商品房分別成交1.4萬、2.3萬套，高基數下同比仍分別增長8.5%、21.2%，北京、上海二手房成交規模連續5個月同比增長；深圳7月二手房成交量同比增長3.0%，增幅較上月收窄。

表：2026年1-7月重點城市二手房成交情況（單位：套）

注：上海、無錫、温州、南寧為二手商品房，其他城市為二手商品住宅

數據來源：

圖：2022-2026年北京、上海月度二手房成交情況

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■ 新房市場：7月100城新房銷售面積同比增長約4%，其中一線城市增長14%；50城批准上市面積同比下降約三成，市場供給仍處縮量階段

圖：重點100城商品住宅月度成交面積走勢

注：7月為預估值

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重點城市新房銷售：根據中指初步統計，7月重點100城新建商品住宅成交面積環比下降17%，同比增長約4%。其中，7月一線城市同比增長14%，北京、上海、廣州、深圳同比分別增長2%、17%、2%和64%；二線城市同比增長9%，蘇州、南京、杭州、寧波等城市同比增長超20%。累計來看，1-7月100城新建商品住宅成交面積累計約1.3億平米，同比下降10%。

表：2026年7月重點城市新建商品住宅成交情況（單位：萬平米）

數據來源：

圖：重點50城商品住宅批准上市面積及同比走勢

注：7月為預估值

數據來源：

重點城市新房上市：7月為傳統市場淡季，房企推盤積極性較弱。根據中指初步統計，7月重點50城新建商品住宅批准上市面積同比下降約29%，新房供應同比延續回落態勢。1-7月，50城新建住宅累計上市面積同比下降20%。

2. 房價表現：7月百城二手房價格環比下跌0.44%，核心城市中上海環比繼續上漲；新房價格在覈心城市部分改善樓盤入市帶動下環比上漲0.26%

圖：百城新建住宅及二手住宅價格環比變化

數據來源：

根據中國房地產指數系統百城價格指數，7月百城二手住宅均價為12584元/平方米，環比下跌0.44%，跌幅較上月擴大0.02個百分點，同比下跌7.37%。分梯隊看，7月一線、二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.25%、0.45%、0.48%，一線城市環比跌幅較上月擴大0.09個百分點，其中上海保持上漲，環比上漲0.09%，二線及三四線城市環比跌幅較上月基本持平。同比方面，一線、二線及三四線城市分別下跌6.61%、7.85%、7.20%。從漲跌城市數量來看，8個城市環比上漲，92個城市下跌。

新房方面，7月百城新建住宅均價為17229元/平方米，環比上漲0.26%，同比上漲2.09%。7月上海、深圳、杭州、成都、合肥等重點城市均有優質樓盤入市，百城新房價格環比延續結構性上漲態勢，但市場整體仍呈現供給縮量、需求分化特徵。分梯隊看，7月一線城市新建住宅價格環比上漲0.63%，同比上漲5.40%；二線城市環比上漲0.14%，同比上漲1.85%；三四線代表城市環比下跌0.07%，同比下跌2.41%。從漲跌城市數量來看，27個城市環比上漲，64個環比下跌，9個持平。

3. 土地市場：7月房企拿地進一步向核心城市聚集，京滬杭優質地塊土拍熱度不減，但成交面積、出讓金同比仍繼續回落

圖：300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢

圖：300城住宅用地土地出讓金月度走勢

注：住宅用地包括純居住用地及含居住性質的綜合用地

數據來源：

7月，300城住宅用地成交規模、土地出讓金同比延續下降態勢。根據中指數據，7月，300城住宅用地成交2498萬平方米，同比下降25%；土地出讓金1342億元，同比下降13%。累計來看，2026年1-7月，300城住宅用地成交1.6億平方米，同比下降22.7%；土地出讓金7340億元，同比下降27.9%。

7月，核心城市優質地塊競拍熱度不減，頭部房企對核心區位「確定性」地塊的參拍意願依然強烈，市場冷熱分化特徵顯著。7月28日，上海楊浦區平涼社區八埭頭組合地塊經219輪競價，由保利發展與華潤置地聯合體以161.2億元競得，成交樓面價102023元/平方米，溢價率35.83%，刷新上海年內宅地總價紀錄及楊浦濱江板塊樓面價紀錄；同日，北京朝陽區酒仙橋地塊吸引越秀、招商、建發、保利、綠城、中海共6家房企參與現場競價，經248輪線下競價，最終中海以總價46.8億元獲取，成交樓面價81063元/㎡，溢價率25.8%。廣州、深圳、杭州等核心城市優質地塊也實現高溢價成交，南京、武漢等城市土地市場表現仍較平淡。

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金佔全國的比重（全市）

表：2026年7月及1-7月重點城市住宅用地成交情況

數據來源：

城市集中度方面，根據中指數據，2026年1-7月，全國TOP20城市宅地出讓金佔全國比重為62%，較1-6月佔比持平。在TOP20城市中，一線及強二線城市佔據主導地位，頭部效應較為顯著，其中1-7月上海住宅用地出讓金為749億元，繼續居全國首位；杭州、北京分別居全國第二、第三位；廣州、深圳出讓金均在300億元以上。7月單月來看，上海、杭州、北京優質地塊土拍熱度持續，出讓金均超百億元，其中上海已連續3個月出讓金超百億元。

表：2026年7月住宅用地成交總價TOP5地塊

數據來源：

（1）熱點地塊：楊浦區C090103單元03A1-05、03A2-01/02地塊

7月28日，楊浦區C090103單元03A1-05、03A2-01、03A2-02地塊完成出讓。本場土拍吸引了中海、金茂&建發、保利發展&華潤置地，招商蛇口&越秀&瑞城參拍，經219輪競價，最終保利發展&華潤置地以總價161.2億元獲取，成交樓面價10.2萬元/㎡，溢價率35.83%，刷新2026年上海宅地總價紀錄及楊浦濱江板塊樓面價紀錄。

地塊坐擁黃浦江濱江開發資源，西側臨近北外灘，東側連接楊浦濱江產業帶，區域宜居宜業複合屬性顯著。交通方面，地塊緊鄰4號線楊樹浦路站，步行可達12號線大連路站；地塊南向距黃浦江最近處僅約200米，可享黃浦江「S灣」一線江景與陸家嘴核心天際線景觀。整體來看，地塊區位條件和景觀資源較為突出，疊加較高的開發體量，對開發企業的產品定位、綜合開發及資金運作能力提出了較高要求。

（2）熱點地塊：朝陽酒仙橋舊城區改建項目1019-0013-1地塊

7月28日，朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0013-1地塊完成出讓，共吸引越秀、招商、建發、保利、綠城、中海共6家房企參與競價。經過248輪線下競價，最終中海以總價46.814億元競得，成交樓面價81063元/㎡，溢價率25.84%。地塊距地鐵14號線將臺站約1.1公里，14號線可直達望京、CBD。周邊已有頤堤港、久隆生活廣場等商業設施，北京太古坊預計於2026年末分階段開業。醫療資源包括華信醫院等，板塊規劃引進清華附中九年一貫制學校，預計2027年建成招生。整體來看，地塊所在區域產業和商業基礎較好，配套預期進一步改善，較高溢價成交反映出房企對北京核心城區優質地塊仍保持較強投資意願。

附表：7月房地產政策監測

■ 中央：政治局會議再提穩定房地產市場，穩樓市基調延續

表：2026年7月中央重要會議/文件的房地產提法

■ 地方：廣州發佈住房發展「十五五」規劃徵求意見稿，部署城市更新、存量盤活等多項房地產工作；成都、大連、沈陽多地優化公積金政策

表：2026年7月地方重點房地產政策