財報速睇 | 亞歷山大房地產 2026財年Q2營收8.04億美元，同比增長6.8%；歸母淨利潤虧損0.74億美元，同比虧損縮窄32.7%

華盛資訊8月4日訊，亞歷山大房地產公佈2026財年Q2業績，公司Q2營收8.04億美元，同比增長6.8%，歸母淨利潤虧損0.74億美元，同比虧損縮窄32.7%。

一、財務數據表格（單位：美元）

二、財務數據分析

1、業績亮點：

① 第二季度總租賃面積超過100萬平方英尺，達到103.9萬平方英尺，較上一季度增長60%，並超出過去四個季度的平均水平，顯示出租賃需求回暖。

② 資本回收策略執行穩健，截至2026年8月3日，已完成1.70億美元的資產處置，另有11.59億美元的待處理交易，兩者合計佔全年29.00億美元指導目標中點的46%。

③ 盈利能力有所改善，報告期內歸母淨虧損為0.74億美元，與去年同期的1.10億美元虧損相比，虧損額顯著收窄了32.7%。

④ 開發和再開發項目持續貢獻價值，第二季度內投入服務的項目預計將帶來0.57億美元的增量年淨營業收入，其中為百時美施貴寶交付的研發中心已100%租出。

⑤ 資產負債表保持強勁，擁有36.00億美元的充裕流動性，且平均剩余債務期限長達9.7年，在S&P 500 REITs中位列最長，財務結構穩健。

2、業績不足：

① 同一物業組合（Same Property）表現疲軟，其淨營業收入（NOI）同比下降10.6%，現金基準下的淨營業收入也下降了8.6%，主要原因是物業佔用率下降。

② 整體運營物業的出租率出現下滑，截至報告期末為86.9%，低於上一季度的87.7%和去年同期的90.8%，反映出市場空置壓力。

③ 續租和重新租賃的租金增長乏力，報告期內新籤租金費率較到期租金費率下降了0.7%，現金基礎上更是下降了4.3%，顯示出議價能力面臨挑戰。

④ 期間管理費用（G&A）同比顯著增加，從去年同期的0.29億美元增至0.37億美元，增幅高達26.5%，對利潤造成一定壓力。

⑤ 公司在本季度確認了鉅額的房地產資產減值損失，金額高達2.22億美元，這筆減值是導致公司錄得淨虧損的主要原因之一。

三、公司業務回顧

亞歷山大房地產: 我們作為一家頂級的生命科學REIT，本季度在多個方面取得了進展，同時也面臨一些挑戰。財務和運營結果顯示，我們的淨虧損有所收窄。租賃業務方面，第二季度總租賃面積超過100萬平方英尺，顯示出堅實的需求。我們繼續執行資本回收策略，通過資產處置為未來增長提供資金，截至2026年8月初，已完成及待完成的交易總額達13.29億美元。同時，我們成功將一個為百時美施貴寶定製的42.7萬平方英尺研發項目投入服務。在資產負債表管理上，我們維持了36.00億美元的充裕流動性，並將信貸工具高級無抵押信貸額度延長至2032年。儘管續租租金增長面臨壓力且佔用率有所下降，但我們高質量且多元化的租户基礎、強大的利潤率和長期租賃合同仍為公司提供了穩定的現金流。

四、回購情況

根據公司於2025年12月授權的普通股回購計劃，公司可至2026年12月31日回購最多價值5.00億美元的普通股。截至2026年6月30日，該計劃下尚未回購任何股份，剩余可用回購額度為5.00億美元。

五、分紅及股息安排

公司宣佈派發2026年第二季度普通股股息，每股0.72美元，與上一季度持平。這反映了公司在維持資產負債表穩健、增強財務靈活性、保留流動性以及與股東分享現金流之間的承諾。截至2026年6月30日，公司的股息收益率為5.4%，股息支付率為42%。

六、重要提示

公司披露了數項重要事項。其一，公司於2024年第三季度對紐約市健康與醫院公司及紐約市經濟發展公司提起訴訟，指控其在關於公司於紐約市生命科學中心開發未來世界級生命科學大樓的土地租賃選擇權方面存在欺詐和違約行為。其二，公司預計2026年和2027年將有部分關鍵租約到期后出現停租期，其中2027年涉及的面積達137.8萬平方英尺，年租金收入達1.01億美元，這可能對未來收入和佔用率產生影響。

七、公司業務展望及下季度業績數據預期

亞歷山大房地產: 我們更新了2026年的業績指引，反映了當前的市場狀況和預期。我們將2026年調整后每股運營資金（FFO）的指引範圍從6.30-6.50美元收窄至6.35-6.45美元，中點維持在6.40美元不變。我們維持了關鍵信貸指標目標，預計第四季度年化的淨債務與優先股對調整后EBITDA的比率將在5.6倍至6.2倍之間。為實現槓桿目標，我們計劃繼續執行資本回收策略，預計2026年將通過資產處置、部分權益出售及其他資本來源籌集21.00億至37.00億美元資金，主要用於17.50億美元（中值）的建設支出和債務削減。同時，我們預計到2026年底，運營物業的佔用率將在86.2%至87.8%之間。我們還預見到未來挑戰，包括2027年將有137.8萬平方英尺的關鍵租約到期並可能出現停租期。

八、公司簡介

亞歷山大房地產（Alexandria Real Estate Equities, Inc., NYSE: ARE）是S&P 500®成分公司，是一家以使命為驅動的頂級生命科學房地產投資信託基金（REIT）。公司於1994年成立，開創了生命科學房地產這一細分市場。亞歷山大是領先且歷史最悠久的業主、運營商和開發商，專注於在包括大波士頓、聖地亞哥、舊金山灣區、西雅圖、馬里蘭、研究三角區和紐約市在內的AAA級生命科學和先進技術創新集群地區打造協作式「巨型園區」（Megacampus）。截至2026年6月30日，公司總市值達218.40億美元，資產基礎包括3600萬平方英尺的運營物業和280萬平方英尺在建的A/A+級物業。公司還通過其風險投資平臺為變革性的生命科學公司提供戰略資本。

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