中國房企最大司法重整案宣告成功

（來源：不良資產行業觀研）

據公告，7月2日，金科股份正式撤銷退市風險警示，股票簡稱變回「金科股份」。

從2024年4月進入重整程序，到1470億債務全額清償，再到淨利扭虧為盈接近300億，金科只用了不到兩年。它成了中國房地產行業有史以來最大規模司法重整的倖存者。

一個新時代開始了。

千億債務清零

金科的重整之路走得既快又準。

2024年4月被法院受理重整時，金科系企業債務違約規模已達約1470億元，債權人數量超過8400家，是全國規模最大的上市房企重整案。當時，金科連續三年鉅虧，2024年歸母淨利潤虧損超過70億元。

一年后的2025年財報讓人震驚：營收68.84億元，歸母淨利潤卻達到了293.25億元。

這293億利潤幾乎全部來自重整收益——通過司法重整剝離歷史債務與虧損包袱形成的賬面利得，本質是會計意義上的「財務大洗澡」。

這場千億級債務，僅靠26.28億元戰略投資款便實現了槓桿撬動。重整方案綜合運用——

• 現金清償

• 股票抵債（轉增約52.94億股）

• 信託受益權抵債（將713家子公司置入服務信託）

這三種方式，把1470億存量債務徹底歸零。到2025年末，公司歸母淨資產從負值轉為41.56億元，短期債務清償能力得到實質性改善。

全明星團隊接盤，創始人黃紅雲黯然出局

金科涅槃的另一面，是創始人的離場。

1959年出生的黃紅雲，20歲從建築工地學徒做起，攢下8000元創業本金，1998年在重慶江北一間出租屋里創立金科。2011年借殼上市，2020年銷售額突破2000億元，他的身家一度高達215億元。

但在重整方案里，黃紅雲及金科控股的股權被大幅稀釋，重整后公司控股股東變更為京渝星築、京渝星璨，實際控制人從黃紅雲變更為無實際控制人。

接盤的是一隻「全明星管理團隊」：招商銀行原行長馬蔚華任黨委書記、榮譽董事長；來自中國信達的郭偉任董事長、總裁；來自長城資產的李根任常務副總裁；地產老炮馮侖任專家顧問委員會主任委員。創始人與舊部幾乎全部出局。

一個細節很有畫面感：2023年5月的投資者調研會上，黃紅雲還慷慨陳詞「金科就是我的生命，將不遺余力協調資源支持公司走出困境」。三年后，塵埃落定，他成了這場最大規模重整中，被換掉的那個人。

重整之后：從開發商到不動產操盤手

殼保住了，債還清了，但新金科要回答一個更關鍵的問題：以后靠什麼賺錢？

重整方案給出的方向是從傳統重資產開發模式，向科技驅動的不動產綜合運營商全面轉型，聚焦城市更新、資產管理、運營管理、數字科技四大板塊。一句話：不再當開發商，改當資產管理者。

爲了這一轉型，金科在2026年1月新設了資產管理事業部、城市更新事業部等部門。

5月11日，金科與有着「中國不動產資管第一股」之稱的瑞威資管簽署合資協議，雙方各持股50%，共同盤活重整時設立的信託資產包——那里面裝着713家下屬公司、覆蓋全國30余城、200多個項目。這意味着，重整成功后的金科，正式切入不良資產賽道。

不過，轉型的挑戰擺在眼前：2025年上半年，金科營業收入同比減少85%，保交房雖已完成98%，但開發主業基本停擺。293億利潤是紙面上的，真金白銀的現金流還要靠新業務慢慢養。長城資產為金科規劃的方向很清楚，但新業務在短期內能貢獻多少真金白銀，仍是不確定的。