浦東又一巨無霸來了....

（來源：樓市經典）

7 月 30 日上午，浦東新楊思商業地塊拍賣現場燃爆了！加價幅度從 100 萬直接跳到 1000 萬，華潤與華之門 & 嘉里兩家號牌你追我趕，整整僵持了一個多小時。最終，經過155 輪激烈角逐，華之門資本聯手嘉里建設以27.0525 億元（溢價率80.44%，樓面價18032 元 /㎡），從華潤置地、一級開發商浦發集團手中搶下了這幅純商業組合包。

在商辦土地普遍 "定向出讓、捆綁住宅、底價成交" 的 2026 年，一幅無住宅捆綁、純商業屬性、公開招拍掛、溢價超八成的地塊，像一根針，刺破了上海商業地產持續幾年的沉悶空氣

一、不是地熱鬧，是商業邏輯回來了.

本次出讓的是楊思社區 Z000602 單元 21Aa-04、21Ab-01 及關聯地下空間組合包，核心參數如下：

核心規模：地上計容商業約 13.3 萬㎡、文化 1.67 萬㎡，疊加地下與 3.57 萬㎡中央公園，整體商業開發量級超 17.3 萬㎡，計入車庫等整體規模預計超 30 萬㎡。

上一次頂級商辦開發商同台 "血拼" 公開地，要追溯到 2019 年。此后六年，商辦用地多以產業准入、定向掛牌、低溢價收場上觀新聞。新楊思這一拍，證明了一件事：只要地塊形態對、板塊動能足、出讓條件乾淨，資本仍然願意為上海商業資產支付高風險溢價。

二、新楊思憑什麼值這個價？四大核心價值.

1. 黃金區位：內中環之間，2.72 平方公里，緊鄰前灘中央活動區、世博、張江科學城，10 分鍾到前灘，20 分鍾到陸家嘴，是浦東 "金色中環" 離內環最近的一段。

2. 三軌交匯：6 號線高青路站近在咫尺，13 號線東延伸輻射，26 號線規劃中；"三高架 + 三隧道 + 三軌道" 骨架，把前灘、世博、張江、徐匯濱江全部拉進半小時圈。

3. 購買力已驗證：周邊新楊思上園（約 10 萬 /㎡）、翡雲悦府（疊墅約 13 萬 /㎡）等新建商品房持續交付，2024–2025 年同板塊住宅用地溢價率 33%–40%、樓面價衝到 7.4 萬 /㎡。但片區一直缺一個大型體驗式集中商業，億豐時代廣場、三林印象匯偏社區級，撐不起內中環改善盤的消費需求。

4. 雙 POD 微型 CAZ：定位 "上海生活消費新高地"，採用 "POD（公園導向）+ 漫步導向" 雙邏輯，規劃 180 米 + 200 米雙塔、3.5 萬㎡中央公園、九年一貫制學校。區別於新嘉中心 22 萬㎡偏 TOD 大體量盒子，新楊思 17 萬㎡+ 公園偏 "盒子 + 街區 + 中央公園" 複合態，客群從金橋家庭消費切換為前灘 - 張江輻射下的內中環改善消費。

三、"盒子 + 街區 + 公園"：上海商業的第三種答案.

上海商業過去十年有兩個極端：純盒子 mall（冬暖夏涼但煙火氣弱）和純街區（氛圍好但受天氣和樓層效率限制）。新楊思地塊的物理條件逼出第三種答案：

• 東西兩幅地，二層連廊互通

• 地下室全打通，經三路 / 經一路地下商業串聯

• 三層連到 3.5 萬㎡中央公園，公園做 "松弛感容器"

• 盒子解決首店、美粧、親子、冰場等效率業態，街區解決餐飲外擺、策展、夜經濟，公園解決周末家庭滯留

這正好對齊上海氣候（梅雨酷暑需要室內）+ 新消費習慣（小紅書化、寵物友好、城市微度假）。前灘太古里是 "里巷 + 盒子" 的浦西答案，新楊思可能是浦東版 "公園里巷" 的對照樣本。

按浦東純商業體量排序（含文化及地下）：前灘太古里一二期約 27.2 萬㎡ > 新嘉中心 22 萬㎡ > 東方樞紐 20.4 萬㎡ > 正大廣場 18.5 萬㎡ > 新楊思約 17.3 萬㎡，排第五左右，但計入中央公園與 TOD 步行網絡后，體驗半徑不輸前兩名。

四、對普通人的意義：生活半徑將被重寫.

對周邊居民：

• 2030 年前后，新楊思會有一個能 "逛半天" 的地方，不用再去前灘太古里或世紀大道

• 公園 + 商業一體，老人遛娃、年輕人咖啡、周末市集在同一動線里

• 住宅溢價有支撐 —— 商業兑現后，內中環改善盤的生活便利分會被重估

對上海商業市場：

• 商辦冷市里，純商業公開拍出 80% 溢價，給后續北蔡、川沙、周浦商用地定了個參考系

• 港資 + 本土運營資本聯合體，可能成為下一階段上海非標商業的主流股權結構

• "無住宅捆綁純商辦" 一旦走通，政府多了一條不靠住宅反哺商業的出讓路徑.

五、155 輪舉牌，舉的是對上海下一代商業的信心.

2019 年是上海商辦黃金時代的尾聲，2026 年新楊思這 155 輪，可能是下一個周期的開口。華之門懂運營、嘉里有託底、新楊思給場景、浦東給客流 —— 四個條件同時成立，纔會出現 "住宅土拍的熱度燒到商業市場" 這一幕。

項目預計 2030 年前后亮相，屆時和它打擂的會有前灘太古里二期、新嘉中心成熟期、金陵路騎樓街首段，浦東商業格局會從 "陸家嘴單核" 進一步走向 "前灘 - 新楊思 - 金橋 - 張江" 多支點。

這一次，不是地王故事，是上海商業資產定價邏輯的一次重啟。