老百貨批量「爆改」酒店式公寓！

近日，上海新六百HUB正式官宣引入凱悦酒店集團作為其酒店式公寓的運營管理方。當存量商業改造潮起，為何一家擁有七十年曆史的老百貨會選擇公寓業態？又為何偏偏選中凱悦來操盤？當傳統更新路徑日漸收窄，這場舊改究竟藏着怎樣的商業邏輯與戰略考量？2026年，酒店式公寓或許正在成為老百貨「新搭子」…

70年老百貨改建酒店式公寓，凱悦成了管理方

近日，徐家匯商城股份有限公司發佈公告，正式選定凱悦酒店管理（上海）有限責任公司（聯合體）承擔新六百HUB公寓式酒店的運營管理工作。

對於徐匯人乃至眾多上海市民而言，上海第六百貨承載了幾代人的消費記憶，是這座城市不可或缺的購物地標。

上海第六百貨商店簡稱「六百」，始建於1952年，是上海歷史上著名的「號碼百貨店」之一。作為徐家匯商圈的原住民，它不僅見證了自身從傳統百貨到現代商業的蜕變，更親歷了上海商業從計劃經濟走向市場經濟、從單一零售邁向多元消費的蓬勃發展歷程。

坐落其旁的太平洋百貨，則曾是流行百貨的代名詞，凝聚了初代「時髦精」們的青春記憶，與「六百」共同構成了徐家匯商圈早期最具代表性的商業「雙子星」。

在長達數十年的經營歷程中，儘管「六百」沒有隔壁匯金百貨那般高聳，內部空間也不及對面港匯廣場寬敞宏大，但憑藉商品品類的豐富多元、服務口碑的紮實深厚，以及深入社區的經營根基，「六百」成為一代上海市民心目中難以替代的經典存在。

然而，商業世界的迭代從不因情感而停滯。

進入2020年代，上海六百與太平洋百貨等老牌百貨接連遭遇發展瓶頸。線下層面，它們不得不面對「一大一小」（新購物中心和連鎖便利店）的雙重擠壓；線上層面，網購平臺的便捷性與直播帶貨的即時互動性，進一步改變了消費者的購物習慣和決策路徑。

消費需求的結構性變化與市場環境的激烈競爭，迫使上海六百和太平洋百貨必須直面一個嚴峻的現實，唯有徹底煥新、注入新動能，才能在新時代找到生存與發展的空間。

在此背景下，上海徐家匯商城集團下定決心推進「革故鼎新」。2024年，上海六百完成拆除，這座陪伴市民超過七十年的老建築正式謝幕。幾乎在同一時期，太平洋百貨閉店后，「新六百YOUNG」項目隨即啟動。

簡而言之，老六百和太平洋百貨的原址之上，將分別崛起「新六百HUB」與「新六百YOUNG」兩座全新的商業體。

彼時的徐家匯商城集團經過深入研判，明確拒絕了「小而弱」的家庭補充型商業定位。他們認為，與其在夾縫中求生存，不如承續「六百」和太平洋百貨積累的歷史口碑，同時注入符合當代消費趨勢的內涵，將核心客群鎖定為年輕消費群體，主動擁抱新業態。

2025年9月，上海徐家匯商城股份有限公司發佈關於調整公司重大投資項目的公告，首次完整披露了新六百系列項目的戰略「底牌」。公告顯示，項目的總投資額將從原先規劃的約7.08億元大幅增至約16.98億元。與此同時，項目從原計劃地上局部十層、地下一層、總建築面積1.92萬平方米、工期18個月的「精品購物中心」，升級為總建築面積約4.25萬平方米的大型綜合體，其中地上三十層、地下二層。

其中最值得注意的是，上海徐家匯商城集團方表示更新后的新六百HUB將引入專業酒店管理公司負責運營，同時聚焦知名品牌旗艦店，打造具有傳播力和話題性的消費場景，最終形成「居住與消費」相互促進的內生循環。

根據招標結果，凱悦酒店管理公司最終脫穎而出，成為新六百HUB酒店式公寓的運營管理方。

傳統更新路徑見底，酒店式公寓成為保值新選擇

近年來，存量商業體的更新改造已成為中國商業地產領域持續升溫的核心議題。行業數據顯示，2025年全國新開購物中心約350座，同比下滑超過24%，創下2013年以來的新低。

進入2026年，這一趨勢進一步加劇。據行業統計，全年計劃開業的430個商業項目中，存量改造的佔比已超過33%，相較前一年實現大幅躍升。

可以説，在當下的商業語境中，舊改能否成功，已不僅僅關乎單個商業體的生死存亡，更在深層次上影響着城市商圈格局的重新洗牌與資源再分配。

而在新六百這一備受矚目的舊改中，最值得住宿業和商業地產界共同審視的，是項目方為何最終選擇了引入酒店式公寓這一業態。

在傳統城市更新的常規劇本中，核心地段的存量物業改造，首選路徑通常是升級為更高端的購物中心、甲級寫字樓或豪華酒店。

這些選項經過長期市場驗證，似乎代表着穩妥與體面。然而，上海六百的決策卻有意繞開了這些經典路徑，精準地錨定了酒店式公寓這一相對小眾但潛力巨大的方向。這一選擇並非偶然，其背后是一套基於市場現實、經過冷靜權衡的理性計算。

/ 傳統更新路徑遇瓶頸

首先必須正視的是，傳統更新路徑正面臨日益嚴峻的發展瓶頸。

就寫字樓業態而言，過去存量改造或城市更新中的首選方案，如今正遭遇市場景氣度的持續下行。以上海為代表的一線城市，諸多區域乃至核心區域的寫字樓市場正面臨供應高峰帶來的空置率壓力。

根據戴德梁行報告，2025 年末，大中華區主要城市甲級寫字樓整體空置率同比上升1.0個百分點至25.4%，顯著突破國際公認的10%-15%健康安全區間。

空置率影響下，租金也在順勢下跌。根據中國房地產指數系統調查數據，2026年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.49元/平方米/天，環比下跌0.48%，上半年累計下跌1.01%。

新增辦公空間不僅要在激烈競爭中艱難去化，在宏觀經濟環境的影響下，租金增長也明顯乏力，投資回報周期被不斷拉長。

因此，將鉅額資金投入一個已然成為紅海的賽道，無疑意味着更高的市場風險與不確定性。

與此同時，核心區位的高端酒店同樣面臨經營波動帶來的考驗。酒店業，尤其是高端酒店，其業績表現與旅遊熱度、商務出行頻次等外部環境因素緊密綁定，天然具有較大的波動性，且回報周期相對較長。

后疫情時代，儘管市場逐步恢復，但高端酒店經營的不確定性依然存在，難以提供資產方所渴求的穩定現金流和可預期的長期收益。

整體來看，在這樣的背景下，傳統存量商場改造路徑的吸引力正在持續衰減。

/ 公寓資產具備獨特價值

其次，公寓資產展現出了強大的市場適配性與戰略價值。

一方面，酒店式公寓擁有堅實的需求基本盤。在上海這樣的超大城市，尤其是在徐家匯這類交通便利、配套成熟的核心區位，對高品質租賃住房的需求是持續且剛性的。

特別是酒店式公寓這類長短租結合的運營模式，它既能承接短暫的旅遊和商務人流，又能深度滿足城市高端人才的長期居住升級需求。這是一種更為底層的、具有抗周期特性的市場需求，不會因短期經濟波動而劇烈起伏。

另一方面，公寓業態與商業運營之間存在顯著的協同效應，這正是公寓加商業模式最為精妙之處。

引入酒店式公寓，意味着為項目本身及周邊商業導入了一批高淨值、高黏性的穩定客群。這些居民不再是來去匆匆的過客，他們的日常消費，從清晨的咖啡到午間的簡餐，從傍晚的購物到周末的休閒，將形成一個高頻次、高單價的內循環消費場景。由此構建的居住、購物、娛樂一體化消費閉環，實現協同價值。

可以説，選擇酒店式公寓，絕非退而求其次的無奈之舉，而是在眾多可選方向中，找到了一個最能匹配當下與未來市場需求、兼具財務穩健性與業態協同性的最優解。

可以試想這樣一個場景。一位來自外地的高端商務客户，入住新六百HUB后，其消費行為將自然延伸至整個項目生態。白天，他可以在樓下商業空間選購心儀的商品，處理商務事務，晚上則回到公寓享受酒店級的服務與居住體驗。

由於居住功能的嵌入，客人的停留時間被顯著拉長，消費觸點隨之增多，消費深度也被持續激活。這種從路過式消費到沉浸式生活的轉變，正是新六百舊改希望達成的核心目標之一。

從更宏觀的視角審視，新六百選擇酒店式公寓，實際上代表了一種城市更新思路的深層轉變。它不再執着於對昔日輝煌的簡單復刻，也不再盲目追隨標準化的業態堆砌，而是迴歸對土地價值、人群需求與商業邏輯的誠實迴應。

在城市空間日益稀缺的今天，如何讓存量資產真正服務於人的全時段生活，如何讓商業與居住從物理相鄰走向價值共生，新六百的嘗試或許正在為行業提供一份值得細讀的參考答案。

本土品牌入局，「酒店+公寓」業態正在崛起

通過上海六百的改造方向，我們可以清晰地觀察到，以酒店式公寓為代表的長租公寓業態，正在城市更新進程中扮演着超越其本身居住功能的更為關鍵的多重角色。

究其原因也並不複雜。

首先，對於城市中心區那些功能單一、效益遞減甚至長期閒置的老舊建築而言，傳統改造思路往往受限於高投入與低迴報的結構性矛盾，資產方常常陷入改與不改的兩難境地。

而長租公寓的引入，恰恰提供了一條切實可行的價值再生路徑。

它通過導入新的功能定位與穩定的人群流量，將原本低效或幾近失效的空間，轉化為能夠持續產生收益的優質資產。

有業內人士表示，這種轉化不僅體現在財務報表上的租金回報與現金流改善，更在於資產整體估值的提升與使用周期的延長，實現了從「城市包袱」到優質財富的根本性轉變。

其次，在傳統的城市規劃與商業開發中，純商業區或辦公區常常面臨一個結構性困境，即入夜之后人流迅速散去，區域淪為缺乏持續活力的空城，配套設施也因時段性失衡而難以維繫。

常住居民的存在，能夠支撐起更多元化的生活配套，從而形成一個更具韌性、更富生命力且能夠自我循環的城市「微生態」。

/ 外資領銜，品牌力成資方首要考慮

然而，拋開上述宏觀層面的官話式深度剖析，無論是行業端的投資者還是消費端的關注者，話題的焦點都更加集中於一個具體而直接的問題——「為什麼是凱悦」。

這一選擇的背后，既涉及品牌方的運營能力與產品適配度，也關乎項目方對長期資產價值的審慎判斷。

事實上，凱悦在公寓及複合業態領域的佈局早有先例，且已積累了不少值得參照的樣本。

早在2021年，凱悦與恆隆地產的一宗合作案例就曾引發市場矚目。

彼時，恆隆地產宣佈與凱悦攜手，於昆明打造首個以君悦品牌冠名的服務式寓所銷售項目，即昆明君悦居。

該物業位於昆明君悦酒店之上，與酒店及寓所大樓頂部相連，提供服務式寓所，並與昆明市中心大型商業綜合體昆明恆隆廣場實現無縫銜接。

該項目採用了高端零售購物中心、甲級辦公樓、五星級酒店與服務式寓所相結合的複合模式，展現了凱悦在高端綜合體運營中的整合能力。

此外，在上海莘莊天薈TOD綜合體內，項目二期商辦酒店部分也引入了凱悦集團旗下的凱悦尚萃品牌，規劃中包含服務式公寓，實現了商業與長住的有機融合。

這些進駐核心商圈的凱悦旗下酒店式公寓項目，雖然僅為行業中的典型案例，但已經初步顯示出凱悦在複合業態管理方面的成熟經驗與品牌號召力。

真正促使徐匯和新六百最終選擇凱悦的，還在於凱悦近年來在華日益壯大的公寓類品牌矩陣與深入細緻的管理經驗。

具體來看，凱悦嘉寓作為凱悦旗下的中高端長住品牌，主打家外之家的舒適體驗，主要滿足通勤人士與家庭客群等長住需求。

目前，凱悦嘉寓已在上海、深圳、成都等多箇中國城市落地，成為凱悦佈局長住型住宿市場的核心品牌之一。

與此同時，凱悦於2023年推出、並於2025年引進國內市場的凱悦嘉迎品牌，則主要滿足長住與短期入住的混合需求，兼顧商務長住與休閒旅居客群；該品牌以現代公寓為設計靈感，提供單間公寓式套房。

值得關注的是，凱悦嘉迎作為較新的入華品牌，已與如家酒店集團達成中國區總特許經營合作，計劃在中國一二線城市及高增長新興城市大規模佈局門店。這一品牌梯隊的完善，使得凱悦能夠為不同定位、不同客群的城市更新項目提供差異化的產品解決方案與運營支持。

/ 「國牌」入局，存量百貨改造新路徑崛起

將視野進一步攤開來，近年來越來越多的老百貨改造項目在改造完成后並未選擇傳統酒店業態，而是傾向於引入公寓業態。

更為值得注意的是，選擇的品牌方也並非清一色的國際大牌，本土力量正在這一領域加速崛起，展現出不容小覷的競爭力。

以西安民生百貨解放路店為例，該項目原為西安解放路商圈內虧損多年的老百貨，改造過程中打破了傳統的盒子式結構，進行空間複合利用，引入酒店式公寓並與商業、商務辦公相結合，實現了空間價值的最大化與功能邊界的模糊化。

該項目於2026年完成改造后，樓宇已基本實現出租，其背后的管理方西安文沁商業運營管理有限公司具有鮮明的國資背景。

再看廣州環東廣場，該項目原為老舊商業及商辦空間，通過業態調整降低空置率，並結合商圈客群需求進行精準改造。

項目引入服務式公寓，並與精品酒店歡閣酒店形成精品酒店加服務式公寓的混合模式。該項目自2020年啟動改造，至2026年完成並投入運營，其品牌選擇同樣指向了本土國牌。

這些案例共同表明，公寓業態在城市更新中的滲透，正在從個別現象演變為行業共識，而運營主體的多元化，也預示着這一賽道即將進入更加成熟和細分的發展階段。

整體來看，城市更新的本質，從來不只是建築形態的翻新或業態組合的重新排列，而是對城市生活方式的重新塑造與對人群需求的持續迴應。

當老百貨的櫃檯被長租公寓的客廳取代，當白天的商業喧囂與夜晚的生活靜謐在同一棟建築中自然過渡，這種變化所指向的，是一種更具包容性、更可持續的城市空間邏輯。

凱悦的入選，既是其品牌實力與管理經驗的自然結果，也是市場「用腳投票」的理性選擇。

而更多國資背景運營商與本土品牌的加入，則意味着這一領域正在從外資主導的探索期，邁向多元主體共同參與的成熟期。

未來，隨着城市核心區存量資產更新需求的持續釋放，長租公寓尤其是酒店式公寓所承載的，將不僅僅是居住功能，更是一種連接商業、辦公與生活的紐帶，一種讓城市在更新中保持温度與活力的底層機制。這或許纔是上海六百選擇公寓、選擇凱悦的深層意義所在，也是整個商業地產行業在存量時代必須認真思考的方向。

本文來自微信公眾號「空間祕探」，作者：王小熊，36氪經授權發佈。